줄어드는 종부세, 세입자도 확인한다

[2023년 달라지는 세금]③부동산
종부세 줄지만 양도세 이월과세 확대로 증여는 깐깐

/사진=이명근 기자 qwe123@

새해부터 집주인들의 세금에도 많은 변화가 생긴다. 급격한 세부담 증가로 논란이 됐던 종합부동산세는 기본공제금액이 커지고, 세율도 크게 내린다.

또 임차인이 집주인의 체납세금을 확인할 수 있는 범위가 넓어지며, 특수관계인에게 증여받은 후 양도할 경우 양도소득세를 이월과세하는 기간도 5년에서 10년으로 불어난다.

새해 달라지는 부동산 분야 세금을 정리했다.

부부공동명의라면 공시 18억원까지 종부세 없어

종합부동산세는 기본 공제금액은 오르고 세율은 내리면서 세부담이 크게 줄어든다.

종부세 기본공제는 6억원에서 9억원으로 오른다. 또 1세대 1주택자에 적용되는 기본공제금액도 11억원에서 12억원으로 오른다.

종부세는 각각 인별로 합산과세하기 때문에 부부공동명의 1주택자라면 부부각각이 9억원씩, 18억원을 공제받을 수 있다. 공시가격이 18억원 아래인 주택이라면 종부세부담이 사라지는 것이다.

종부세율도 낮아졌다. 종부세율은 과표 25억원 이하 구간을 신설해 12억원~50억원 구간을 세분화했고, 기본세율도 0.6%~3%에서 0.5~2.7%로 내렸다.

조정대상지역 2주택자의 경우 1.2%~6%의 높은 세율로 중과했지만 2023년부터는 조정대상지역 구분 없이 일반세율(0.5~2.7%)이 적용된다.

3주택 이상은 과표 12억원 이하까지는 일반세율을 적용하지만 12억원 초과부터는 2~5%의 중과세율을 적용한다.

/그래픽=비즈니스워치

1주택은 공시 12억원은 넘어야 임대소득 과세

1세대 1주택자가 보유주택을 임대하는 경우에도 임대주택의 기준시가가 9억원이 넘는 경우에는 임대소득에 대해 임대소득세를 내야 했다.

하지만 2023년 1월 1일부터는 이 주택가액이 기준시가 9억원에서 12억원으로 인상됐다.

기준시가 12억원이 넘는 1세대 1주택 임대라도 월세 수입이 없고 전세금이나 보증금만 있다면 임대소득세를 내지 않는다. 전세금 및 보증금을 임대료로 환산한 간주임대료는 3주택 이상부터 과세대상이다.

세입자의 집주인 체납세금 열람권 확대

2023년 4월 1일부터는 세입자가 집주인 동의 없이도 집주인의 체납세금 현황을 확인할 수 있게 된다. 집주인의 체납세금 때문에 세입자가 보증금을 떼이는 사고를 막기 위한 방안이다.

종전에도 주거용 건물이나 상가건물을 임차하려고 하는 경우 임대차계약 이전에 '임대인의 동의를 받아' 미납됐거나 체납된 세액을 열람할 수 있었다.

하지만 임대인의 동의를 받아야 한다는 요건 때문에 현실성이 떨어진다는 지적이 많았다.

이에 따라 2023년 4월 1일부터는 임대차 계약을 한다는 전제하에 임대인의 동의없이도 임차인이 체납현황 등을 확인할 수 있다.

체납세금 현황을 열람할 수 있는 기간은 임대차 계약일부터 임대차 개시일까지이며, 전국 세무서에 열람신청을 할 수 있다.

인구감소지역은 도시라도 농어촌주택 특례 적용

인구감소지역은 도시라도 농어촌주택 특례를 적용받을 수 있는 지역으로 구분된다.

농어촌주택과 일반주택을 보유하고 있는 경우 농어촌주택은 주택수에서 제외하고 일반주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 혜택을 준다.

이 때, 수도권과 도시지역 등에 있는 주택은 농어촌주택으로 인정하지 않고 있는데, 도시지역 중에서도 인구감소지역 등에 대해서는 예외를 인정해주기로 했다.

기준시가 3억원 이하(한옥은 4억원)인 인구감소지역 주택을 취득하고 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택 특례를 받을 수 있다.

종부세 고지납부해도 경정청구 가능

종합부동산세는 국세청에서 계산해서 고지서를 보내주는 고지세금이지만 스스로 신고납부도 할 수 있다. 그런데 스스로 신고납부한 경우에만 더 낸 세금을 돌려받는 경정청구를 할 수 있다.

이에 따라 경정청구를 받기 위해서 고지서가 있는데도 스스로 신고납부하는 불편을 감수하는 경우가 많았다. 고지서대로 세금을 내는 경우에는 90일 이내에 불복신청만 가능하기 때문이다.

하지만 2023년분 종부세부터는 국세청 고지서대로 종부세를 냈더라도 경정청구가 가능하다.

양도세 이월과세 5년에서 10년으로 연장

양도소득세 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어난다.

2023년 1월 1일부터 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 10년 이내에 양도하게 되면 증여받은 금액을 취득금액으로 보지 않고, 증여자가 애초에 취득한 금액을 취득가액으로 보고 양도차익을 계산한다.

또 배우자나 직계존비속 이외의 특수관계자에게 증여한 경우에도 증여일 10년 이내에 양도하면 부당행위로 간주하고 국세청이 직접 양도소득을 계산하게 된다. 가족간 증여를 통한 절세는 더 어려워지는 셈이다.

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