최대 34.8만명 종부세 증가…관망세 장기화 전망

공시가액·누진세율 동시 인상시 세부담 38% 늘어날듯 거래위축 심화·강남권 타격… 분양시장으로 수요 이전

사진=연합뉴스

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 4가지 시나리오를 담은 보유세 개편안을 공개했다.

고가의 주택이나 토지 소유자에게 부가되는 종합부동산세의 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 최대 100% 선으로 인상하고 세율을 최대 1.0% 포인트 높이는 방안 등 다양한 시나리오가 제시됐다.

이렇게되면 고가주택이 몰려있는 강남권의 경우 타격이 불가피해질 것으로 보이며 주택보유자의 부담 증가와 매수자의 관망세 등으로 시장은 더욱 얼어붙을 것으로 전망된다.

◇ 보유세 개편안 발표…공정시장가액 비율 인상 등 4가지 시나리오

22일 재정개혁특별위원회는 △종부세 과표인 공정시장가액 비율 연간 10% 포인트씩 단계적으로 인상 △주택과 종합합산토지의 과표 구간별 세율을 최대 1% 포인트까지 차등 인상 △공정시장가액 비율 연 2~10%포인트씩 인상하고 누진세율은 2안 수준으로 높이는 방안 △1주택자와 다주택자의 차등 과세 등 4가지 시나리오를 담은 보유세 개편안을 제시했다.

먼저 공정시장가액비율을 현행 80%에서 100%까지 올릴 경우 주택보유자 27만3000명, 토지보유자 6만7000명 등 총 34만1000명의 세 부담이 늘어나게 된다. 더 걷히게 되는 세금은 주택 1578억원, 토지 2375억원 등 총 3954억원 수준이다.

특위가 2안으로 제시한 주택과 종합합산토지의 과표 구간별 세율을 최대 1% 포인트 차등 인상할 경우 약 12만8000여명을 대상으로 최소 4992억원에서 8835억원의 세수를 더 거둬들이게 된다.

공정시장가액 비율을 연 2~10%포인트씩 인상하고 누진세율을 2안수준으로 높이는 두 가지 방법을 병행할 경우 최대 34만8000명의 세금이 늘게 된다.

이 경우 공정시장가액비율을 90%포인트까지 높인다면 세수는 8629억원에서 최대 1조2952억원까지 증가할 전망이며 특위가 제시안 방안 중 가장 세수증가가 가장 큰 방법이다.

마지막 4안으로 제시한 방안은 주택의 경우 1주택자는 공정시장가액비율만 연 2~10%포인트 인상하고 다주택자는 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 방법이다.

4안에 따르면 주택이 시가 8억6000만~19억3000만원일 경우 종부세 부담은 최대 280만까지 늘어날 것으로 전망된다.

종부세 변천과정, 자료=재정개혁특별위원회

◇ 최대세수수익 1.3조원까지 늘어나…거래절벽 장기화 전망

특위가 제시한 시나리오 중 가장 세수수익이 큰 방안은 공정시장가액비율을 점진적으로 인상함과 동시에 누신세율을 강화하는 3안이다.

이 시나리오의 경우 주택보유자 27만3000명, 토지보유자7만5000명을 대상으로 최대 1조2952억원까지 세수가 늘어나게 된다. 만약 공정시장가액비율을 연 10%포인트 인상할 경우 1주택자의 경우 최대 25.1%, 다주택자의 경우 최대 37.7%까지 세부담이 늘어난다.

특히 누진세율 강화를 통해 부동산 보유세를 합리화하면서 1주택 실수요자등 낮은 과표구간 납세자의 세부담 증가는 최소화할 수 있다는 장점도 있다.

업계에서는 시장의 반응을 통해 최종시나리오를 선택할 가능성도 있는 것으로 내다봤다.

한 업계 관계자는 "정부가 다양한 시나리오를 제시한 이후 시장 분위기를 보고 규제 강도를 정할 가능성도 있다"며 "예상보다 시장의 위축강도가 높을 경우 공정시장가액 비율을 상향조정하는 정도가 될수도 있지만 이럴 경우 가격이 떨어지다가 반등할 가능성도 있어 보인다"고 말했다.

특히 고가주택이 많은 강남권의 경우 어느 시나리오를 선택하더라도 거래절벽 등 타격은 불가피할 것으로 보인다.

양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "보유세 인상 이슈는 매도자와 매수자 모두에게 부담이 작용하면서 관망세가 더욱 짙어질 것으로 보인다"며 "강남의 경우 최근 2~3년간 가격 상승폭이 커 보유세 부담이 큰데다 다른 악재도 몰리면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다"고 말했다.

심교언 건국대학교 교수도 "종부세가 올라도 버티는 사람들은 버티면서 거래절벽이 심해질 가능성이 높아졌다"고 말했다.

현재 서울권에서 과열양상을 보이고 있는 분양시장으로 눈길을 돌리는 수요가 늘어날 가능성도 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단기적으로는 재고주택보다 분양시장으로 수요가 이전할 가능성이 있다"고 말했다.

이번 개편안은 오는 28일 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 '부동산 보유세 개편 권고안'으로 최종 확정돼 정부에 제출될 예정이다. 정부는 이후 최종권고안을 7월 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영하고 오는 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

이상현 기자 ishsy@segye.com

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