광진구, 자양5구역 재정비촉진지구 둘로 쪼개 개발... 대우‧호반건설 유리한 사업 변경안 논란

서울지하철 2호선 구의역 인근 광진구 자양5구역 재개발사업(자양5재정비촉진구역)과 관련해 광진구가 사업 진행을 위해 일부 기준을 변경해 논란이 제기되고 있다. 서울시가 도시 기능을 회복시키기 위해 2018년 재정비촉진구역으로 정해 오피스 등 업무시설과 주거시설을 함께 개발하려고 했던 곳인데 광진구는 시행‧시공을 하려던 대우건설과 호반건설이 토지 소유자 등의 동의율 요건을 맞추지 못하자 사업 부지를 쪼개 공동주택(아파트)만 올려도 된다는 변경 계획을 수립했다. 광진구는 변경된 재정비촉진계획을 서울시에 요청할 계획이다. 서울시는 도시재정비위원회 심의를 거쳐 변경된 안을 결정한다.

자양5재정비촉진구역 위치도 / 자료 = 광진구

30일 정비업계에 따르면 광진구는 지난 9일 자양5구역 재개발사업에 대한 재정비촉진계획 변경안을 공고하고 27일 주민공청회를 열었다. 자양5구역 재개발사업은 광진구 자양동 680-81번지 일대 5만5151㎡ 부지에 840가구(일반분양 538가구, 공공임대 302가구) 규모의 공동주택을 ‘토지 등 소유자 방식’으로 조성하기로 한 사업이다. 이 방식은 토지 등 소유자가 20인 미만인 소규모 정비사업에 적용되며 조합을 설립하지 않고 시행사가 토지 등 소유자 75% 이상의 동의와 토지 면적 50% 이상 확보 등 두 가지 조건의 동의율을 충족하면 사업시행인가를 신청할 수 있다.

대우건설은 이 사업을 하기 위해 설악플러스, 삼성증권, 신영증권, 한국투자증권과 함께 자양파이브 프로젝트 금융투자 주식회사(PFV)를 설립했고 호반건설도 하림지주, 부국증권 등과 자양5구역PFV를 설립했다. 그러나 양 PFV는 동의율을 충족하지 못했고 사업대상지는 내년 1월 서울시 재정비촉진구역 지정이 해제(일몰)될 예정이었다.

프로젝트파이낸싱(PF) 대출 이자 비용 등으로 양사 PFV는 재무 상태가 악화하고 있다. 호반건설의 자양5구역PFV는 지난해 359억2500만원의 당기순손실을 기록했고 자본잠식에 빠졌다. PFV는 최대주주인 호반건설로부터 지난 4월부터 이달까지 4차례에 걸쳐 2141억3600만원을 차입했다. 호반건설은 지난 6월 PFV 주식을 담보로 하나은행 등 대주단과 4200억원의 PF 약정을 체결해 자금을 조달하기도 했다. 대우건설이 대주주로 있는 자양파이브PFV도 지난해 26억원의 당기순손실을 기록했다. 설악플러스로부터 60억원의 일반자금대출을 받았고 자양리파제일차 등으로부터 1850억원 규모의 PF 브릿지론도 받았다.

그런데 광진구는 자양5구역을 자양동 680-67번지 일원 자양5-1재정비촉진구역(2만7950㎡)과 자양동 680-81번지 일원 자양13존치관리구역(2만7201㎡)으로 나눴다. 또 대우건설에 자양5-1재정비촉진구역에 지하 5층~지상 최고 49층, 999가구(일반분양 690가구, 공공임대 309가구)의 공동주택을, 호반건설은 자양13존치관리구역에 지하 3층~지상 47층, 762가구(일반분양 648가구, 임대주택 114가구)의 공동주택을 짓는 안을 제시했다. 이렇게 구역을 쪼갠 것은 대우건설과 호반건설이 지금까지 받은 동의서를 토대로 토지를 교환해 사업을 하기 위해서였다. 용적률은 기존 399%에서 자양5-1구역은 498%로, 자양13존치관리구역은 499%로 상향됐다.

변경안에서는 업무시설, 소공원이 포함된 주상복합시설 등이 빠지고 공동주택이 늘어났다. 기존 계획에선 24~28층의 4개 동의 주거시설과 30층 1개 동의 업무시설, 7층 1개 동으로 이루어져 있는 문화시설, 소공원이 포함된 주상복합시설이었다. 그러나 변경안에서는 자양5-1재정비촉진구역에 지하 5층~지상 최고 49층, 999가구(일반분양 690가구, 공공임대 309가구)의 공동주택을, 자양13존치관리구역에 지하 3층~지상 47층, 762가구(일반분양 648가구, 임대주택 114가구)의 공동주택을 짓는 안으로 변경됐다.

이 사업과 관련 광진구는 지난 27일 자양2동 주민센터에서 공청회를 개최했다. 이 자리에서 일부 참석자들은 반발했다. 도시 기능을 회복하기 위해 정한 재정비촉진구역에 아파트만 분양하는 것은 취지에 맞지 않고 건설사에 특혜를 주는 것이라고 주장했다.

오신환 국민의힘 수도권비전특별위원회 위원장은 “49층짜리 아파트를 올리라고 서울시가 재정비촉진구역을 지정해 준 것은 아닌 것으로 안다”라며 “도시의 기능을 회복하기 위해 촉진구역으로 정했던 것인데 이런 식의 사업은 대우와 호반에 특혜를 제공하는 것밖에 안 된다”고 말했다.

주민 김모씨도 “업무와 거주, 주민 복지가 복합된 구역으로 승인을 한 기존 서울시의 의도와는 다른 변경안으로 주변 주민들의 생활 환경 개선, 복지, 기업 유치와 같은 지역 발전과 정면으로 대치된다”고 말했다.

이와 관련, 광진구 관계자는 “특정 사업자에게 어떤 혜택을 주겠다는 생각은 없고 구의역 인근 지역 활성화를 위해선 자양5구역도 개발해야 한다는 게 광진구의 생각”이라고 말했다. 동의율 요건을 충족시키지 못해 대우건설과 호반건설 모두 사업을 하지 못하는 상황보다 사업지를 쪼개서라도 개발하는 것이 필요하다는 뜻이다.

정해용 기자(jhy@chosunbiz.com)

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