4년 반 묶였던 '잠·삼·대·청' 토허제 풀리나…'재지정 심의' 당긴다

7일 서울 강남구 삼성동 현대차 GBC 부지의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

서울시가 4년 반째 묶어놨던 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대 토지거래허가구역 재지정 심의를 앞당긴다. 이르면 내년 초 재지정 여부를 심의할 방침이다. 일부 지역 지정을 해제하는 등 규제 지역을 축소하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다.

22일 머니투데이 취재를 종합하면 서울시는 '국제교류복합지구 및 인근지역 토지거래허가구역'에 대한 조기 심의를 검토하고 있다. 이르면 내년 초 도시계획위원회를 열고, 관련 토지거래허가구역 일부 해제 및 재지정안을 상정할 예정이다.

현재 4년 반째 묶여있는 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 강남·송파 일대 국제교류복합지구 토지거래허가구역에도 변화가 있을 것으로 예상된다. 강남 대치·삼성·청담동(9.2㎢)과 잠실동(5.2㎢) 등 인근 지역은 2020년 6월 23일 처음 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이후 네 번 연장을 거쳐 현재까지 유지 중이다. 서울시 안팎에서는 규제 지역 내 투기우려가 낮은 지역에 대해 일부 지정을 해제하거나 규제 지역을 축소해야 한다는 지적이 나온다.

앞서 시는 올해 6월부터 연말까지 '서울시 토지거래허가제도 운영에 대한 검토 및 분석 연구용역'을 의뢰했다. 토지거래허가구역의 지정 전·후의 지가안정 효과 등 전문가의 면밀한 분석을 통한 제도의 종합적 검토가 필요하다는 이유였다. 최종 연구용역 결과를 바탕으로 규제 구역 지정과 해제 절차를 다양한 상황별로 제도를 개선할 계획이다.

현재 서울에는 개발사업지역을 중심으로 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 10.8%다. 토지거래허가구역으로 지정되면 기준 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히, 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며, 2년간 매매·임대도 금지된다.

시가 발주했던 관련 연구용역의 잠정 발표안에 따르면 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 관리하는 현행 제도는 당초 기대만큼 부동산시장 안정효과가 크지 않은 것으로 조사됐다. 지가 상승은 토지거래허가구역 지정과 관계없이 개발호재로 자산가치가 오를 것이라는 기대에 따라 발생했다. 서울시 주택시장은 거시적인 금융요인, 부동산 정책에 주로 영향을 받은 반면 토지거래허가제도 효과는 유의미하지 않았다. 투기 억제 등 긍정적인 효과보다 재산권 침해 등 부정적인 영향이 더 크다는 분석이다.

특히 올해 6월 토지거래허가구역으로 재지정된 국제교류복합지구 일대 14.4㎢ 구역은 2020년 첫 구역 지정 직후에는 매매 안정효과가 있었지만, 이후 효과가 미비했던 것으로 분석됐다. 일대 지가는 인접 영향권 500m, 1km 기준 모두 비영향권 대비 규제 지역 내에서 시행 후 2년간 약 -9.5%의 안정화 효과를 보였다. 이후 효과가 거의 사라졌다. 규제 시행 2년 후 비영향권 대비 인접 영향권에서는 약 4%까지의 상승이 나타났다.

다른 압구정·목동·여의도·성수 등 주요 정비구역도 토지거래허가구역 지정에 따른 가격 안정 효과도 뚜렷하지 않았다. 앞서 시는 올해 4월 압구정·여의도 아파트지구, 목동택지개발지구, 성수전략정비구역 총 4.57㎢ 구역에 대해 토지거래허가구역을 1년 연장했다. 해당 연구용역을 맡은 이창무 한양대학교 교수는 이달 19일 열린 관련 공개토론회에서 "개발사업 선정 전후 투기적 행태 차단을 위해 일정 기간 구격 지정은 필요할 수 있다"며 "그러나 투기 억제 목적을 달성한 적정 시점에서는 구역 해제를 고려해야 한다"고 지적했다.

시는 기존 토지거래허가구역 제도를 지역별 상황에 맞춰 적용하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 규제 지역을 현행같이 광범위하게 지정하는 대신 일부 재건축 단지 등으로 축소하는 '핀셋' 지정 방식이 유력하다. GBC 일대 지정을 유지할 경우에도 규제 지역의 범위를 축소하거나 만약 지정을 해제한다면 신속통합기획 재건축단지와 같이 국지적인 지역으로 지정할 수 있다. 시 관계자는 "국제교류복합지구 토지거래허가구역 지정 여부는 기간을 앞당겨 내년 초 도시계획위원회에서 재심의 할 수 있다"며 "다만 아직 안전 상정일이 확정된 것은 아니다"고 말했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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