공시가율 동결해도…집값 뛴 강남권 보유세 부담 20% 이상 오를 듯

사진은 17일 서울의 아파트 단지. 2024.11.17 뉴스1

내년 서울 강남권 주요 단지의 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 올해보다 20% 이상 늘어날 것으로 예상된다. 서초구 반포동에선 보유세가 40% 가까이 오르는 곳도 있을 것으로 보인다. 정부가 세 부담 완화를 위해 2023년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준인 69%로 내린 뒤 2년 연속 동결했지만 서울 주요 단지 집값 상승세가 가팔랐기 때문이다. 반면 집값이 하락한 지방은 보유세 부담이 줄어들 것으로 보인다.

국토교통부는 19일 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 ‘2025년 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정 방안’을 마련했다고 밝혔다. 공시가격 현실화율을 올해와 동일한 2020년 수준(공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%)으로 묶고 공시가격을 산정할 때 시세 변동분만 반영하겠다는 내용이 핵심이다.

● 서울 강남권 보유세 20~30% 증가할 듯

서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 마용성(마포, 용산, 성동구) 등 주요 단지의 내년 보유세는 올해 대비 10%에서 최대 30%대 오를 것으로 전망됐다. 본보가 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 이날 국토부 발표에 따른 세 부담 변화를 시뮬레이션한 결과다. 세액공제가 없는 1주택자로 가정하고, 9월 실거래 시세를 반영했다. 실제 내년 공시가격 산정 때는 12월 말 시세를 반영한다.

내년 서울 서초구 래미안퍼스티지 전용면적 84.9m²의 보유세는 올해 959만 원에서 내년 1331만 원으로 38.8%(372만 원) 늘어나는 것으로 예측됐다. 2023년 말 실거래 시세 33억 원, 올해 9월 시세 42억 원을 적용한 결과다. 서초구 아크로리버파크 전용 85m²의 내년 보유세는 1408만 원으로 올해 1161만 원 대비 21.3%(247만 원) 오르는 것으로 추정됐다. 강남구 래미안대치팰리스 전용 114.2m²는 올해 1573만 원에서 내년 1906만 원으로 21.2% 증가하는 것으로 예상됐다. 송파구 잠실주공5단지 전용 82.6m²와 마포구 마포래미안푸르지오 전용 114.7m²의 보유세는 각각 25.5%(148만 원), 11.9%(43만 원) 늘어나는 것으로 나타났다.

서울 등 수도권 주요 단지와 달리 지방은 집값이 하락한 데 따라 보유세 부담이 줄어드는 단지가 나올 것으로 보인다. 지방 아파트 실거래가 지수는 올해 들어 9월까지 0.4% 떨어졌다. 대구와 광주가 각각 2.0%, 1.9% 하락했다.

● 심층검토지역은 공시가 변동 상한 1.5%

국토부는 서울과 지방, 아파트와 단독주택, 고가와 저가 주택 사이 벌어진 시세 반영률을 공평하게 맞추는 작업을 내년부터 추진한다. 우선 시군구 단위로 조사자가 입력한 공시가격안을 평가하고 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 ‘심층검토지역’으로 선정한다. 균형성이 낮은 지역은 급격한 변화를 막기 위해 공시가격 변동 상한선을 ‘전년도 공시가격 대비 1.5% 수준’으로 둔다.

전문가들은 공시가격이 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이 되는 만큼 예측 가능성을 높여야 한다고 조언한다. 정부는 올해 9월 부동산공시법을 개정해 공시가격 현실화 로드맵을 폐기하고 시세 변동만 반영하겠다고 밝혔다. 하지만 국회 통과가 어렵자 지난해와 같이 현실화율을 동결하는 임시방편을 내놓았다. 안수남 세무법인 다솔 대표는 “공시가격은 세금과 관련이 있어 예측할 수 있어야 혼란이 적다”며 “주택, 토지 등 자산이나 지역별로 균형성을 갖추는 방안도 더 고민해야 한다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com

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