LH의 미운 '오리사옥'…매각 13번째 도전 이유

"공기관 혁신도시 이전의 마침표인데"…매번 불발 죽은 상권‧비싼 감정가‧용도지역 미변경 등 걸림돌 [비즈니스워치] 채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr

10년째 새 주인을 찾지 못한 LH 분당 오리사옥(분당선 오리역 인근에 위치)이 역대 최고 몸값으로 매매 시장에 다시 나왔다.

오리사옥은 참여정부 시절 전국 10개의 혁신도시를 조성하기 위해 지방으로 이전한 공공기관 건물(종전부동산) 중 하나로, 혁신도시법에 따라 팔게 돼 있다. 이들 건물이 팔려야 사실상 혁신도시의 마침표를 찍게 되는 셈이다.

하지만 공시가격 상승으로 매매가격은 점차 높아지는 반면 '업무시설'로 정해진 용도로 인해 쓰임새가 많지 않아 관심을 끌지 못하고 있다. 이 때문에 12차례나 매각이 불발됐다. 13번째 도전은 성공할 수 있을지 관심이 모아진다.

◇ '안팔려도 너무 안팔려'

자산관리공사 온비드 시스템 등에 따르면 LH의 오리사옥은 2010년 3월부터 올해까지 총 12번의 매각 공고를 냈지만 불발됐다.

1997년 지어진 오리사옥은 경기도 성남시 분당구에 위치하며 대지면적 3만7997㎡, 건축연면적 7만2011㎡, 본관(지하 2층~지상 8층)과 별관(지하 2층~지상 4층)으로 구성돼 있다.

지난 1997년 옛 대한주택공사가 이전하고 2009년 10월 통합공사가 출범하기 전까지 본사로 사용된 건물로, LH가 경남 진주로 본사를 옮기면서 '공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법'에 따라 매각을 추진중이다.

LH는 통합공사 출범 바로 다음 해인 2010년부터 오리사옥을 매물로 내놨다. 당시 오리사옥 본관과 별관을 합친 몸값은 4014억원으로 매각을 추진 중인 종전부동산 중에서도 가격대가 높았다. 아울러 부동산 경기 침체 등이 작용하면서 같은 해에만 두 차례 유찰됐다.

사옥이 좀처럼 팔리지 않자 2013년엔 감정평가를 다시해 매각가를 489억원(12%) 낮췄다. 하지만 같은 달 두 번의 매각 시도 모두 불발됐고, 결국 LH경기본부가 본사를 대신해 오리사옥으로 이전하면서 해당 사옥을 관리하게 됐다.

2014년엔 대형 증권사 등이 사업제안서를 제출하며 관심을 보였으나, 이들 모두 '용도지역 변경'을 조건으로 내걸었다. 현재 오리사옥의 용도는 '업무시설'로 상가 및 업무용건물로만 활용할 수 있는데 이를 주거시설로 변경하고자 한 것이다.

LH가 이에 앞서 성남시에 오리사옥의 용도변경을 요구한 바 있으나 거절당하면서 매각은 사실상 중단됐다. 그러다 4년여 만인 2017년에 매각을 재개했는데, 입찰가가 초기 가격보다 더 높아졌다. 2017년 오리사옥의 예정가격은 4250억원으로 직전 가격에 비해 20%(725억원)나 올랐다. 개별 공시지가가 꾸준히 상승한 탓이다.

사옥의 공시지가는 처음 매각을 시도했던 2010년만 해도 ㎡당 746만원이었으나, 2017년에는 ㎡당 794만8000원으로 6.5%(48만8000원) 올랐다. 이 가격으로 2017~2018년 8번이나 유찰됐다. 그러다 올해 공시지가가 849만6000만원으로 초기 가격에 비해 13%(103만6000원)나 껑충 뛰면서 오리사옥의 가격도 역대 최고가인 4492억원에 제시됐다.

◇ 용도지역 변경 미허용…"결과 뻔해"

가격이 계속해서 오르자 수요자들의 반응은 더욱 냉담해지는 분위기다.

디벨로퍼 업계 관계자들은 "위치에 비해 가격이 너무 비싸다"고 입을 모았다. 서울 중심가 역세권 건물과 비슷한 수준이라는 것이다.

실제로 오리사옥의 예정금액은 최근 매각된 서울 중구 을지로에 위치한 '부영을지빌딩' 매각가격(4502억원)과 비슷하다. 부영을지빌딩은 오리사옥에 비해 연면적이 20% 정도 작지만 서울 중심가에 위치한 데다 지하철역(을지로입구역) 바로 앞에 위치해 있다.

반면 오리사옥은 오리역세권과 구미동 상권이 무너지고 있어 입지적 이점이 점점 사라져가고 있다는 평이다.

한 디벨로퍼 관계자는 "정자동까지는 모르지만 구미동까지 들어가서 오피스 사업을 하기엔 사업성이 안 나올 것"이라며 "올해 분당에 들어선 주상복합 등도 성적이 좋지 않은 편이었는데, 심지어 업무 시설로만 가져간다면 사업자 입장에선 더 큰 부담"이라고 말했다.

사업자들은 사옥의 용도를 주거시설로 바꾸면 효용가치가 높아질 수 있다고 보고 있지만, 현재로선 용도지역 변경을 기대하기 어렵다.

분당이 지구단위계획으로 묶여 있기 때문이다. 지구단위계획은 도시계획을 수립하는 지역 중 일부지역을 체계적으로 관리하기 위해 수립하는 계획으로 애초에 불허용도, 권장용도 등 토지·건물의 용도가 정해진다. 여기서 정해진 용도지역을 바꾸려면 성남시의 승인을 받아야 한다.

하지만 성남시는 '특별한 사유' 없인 용도지역을 변경할 수 없다는 입장이다. 성남시 관계자는 "지구계획으로 돼 있어 용지별로 기능이 정해져 있다면 그대로 하는게 기본 원칙"이라고 말했다. 이어 "만약 용도지역을 바꿔야 한다면 특별한 사유가 있어야 하는데, 여러 부분을 검토하고 (심의위원회 등) 절차를 밟아야 한다"고 덧붙였다.

여러 상황을 종합해 봤을 때 이번 매각에서도 결실을 맺긴 어려울 거란 전망이 나온다. 또다른 디벨로퍼 관계자는 "오피스텔이나 사옥을 지을순 있겠다"면서도 "하지만 주거시설이 아닌 업무시설로만 활용하기엔 가격 대비 활용도가 떨어지기 때문에 매각이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

LH 역시 이같은 상황을 인식해 크게 기대하지는 않는 분위기다. LH 관계자는 "지구단위계획을 쉽게 바꿀 수 있는게 아니기 때문에 계속해서 성남시청에 용도지역 변경을 요청할 수도 없다"며 "예정금액도 감정평가액에 따라야 해서 마음대로 싸게 내놓지 못한다"고 말했다.

다만 LH 입장에서는 지방으로 이전한 공공기관이 썼던 종전부동산의 90%가 팔렸고, 혁신도시 이전계획의 마침표를 찍기 위해선 오리 사옥 매각이 필수라고 보고 있다. 13번째 도전에 나서는 이유다.

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