2025년 강남 아파트 가격 상승 멈춤... 전세는 하락 전환하나

아파트값 전망 하락세

(MHN스포츠 박은숙) 서울 강남권 아파트 가격이 41주 만에 상승세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 대출 규제와 탄핵 정국 등으로 인해 부동산 시장의 불확실성이 커지며 강남권에서도 하락 가능성이 점쳐지고 있다.

한국부동산원이 9일 발표한 '1월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 강남구 아파트값은 전주 대비 보합을 기록했다. 이는 지난해 3월 넷째 주 이후 41주 만의 변화다. 서초구는 상승 폭을 유지했고, 송파구는 상승 폭이 축소되며 각각 0.03%와 0.06%의 상승률을 기록했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 강남구의 보합 전환에 대해 "거래량이 급감하고 정치적 불확실성이 장기화될 경우 전반적인 하락세가 나타날 수 있다"고 말했다.

다만, 서울 전체가 하락하지 않은 상황에서 강남구의 보합만으로 추세적인 하락을 단정짓기는 어렵다고 덧붙였다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "경기 침체와 금리 인하 지연 등을 고려하면 강남도 가격 하락이 가능하지만, 서울의 공급 부족, 높은 분양가, '똘똘한 한 채' 선호 분위기를 감안하면 큰 폭의 하락은 어렵다"고 전망했다.

서울 전체 아파트값은 2주 연속 보합세를 보였으며, 25개 자치구 중 하락한 지역은 11곳, 보합은 3곳, 상승은 11곳으로 나타났다. 전국적으로는 아파트값이 8주 연속 하락세를 기록했으며, 이번 주 하락률은 0.03%로 집계됐다.

서울의 전세 시장은 1년 7개월 만에 하락세로 돌아섰다. 이번 주 전셋값은 전주 대비 –0.01%를 기록했으며, 이는 2023년 5월 셋째 주 이후 처음이다.

부동산원은 "학군지 등 정주 여건이 우수한 일부 선호 단지에서 상승 거래가 있었지만, 입주 물량이 늘어난 지역과 구축 아파트를 중심으로 거래 가능 가격이 하향 조정되면서 하락 전환했다"고 분석했다. 강동구는 대규모 입주 물량이 하락 요인으로 작용했으며, 전세가 상승 피로감이 월세 전환을 가속화한 것으로 보인다.

월세 중심의 임대차 시장 재편도 뚜렷해지고 있다. 부동산정보플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 분석한 결과, 2024년 모든 주택 유형에서 월세 비중이 증가했다.

아파트 월세 비중은 2023년 43.4%에서 2024년 43.8%로 소폭 증가했으며, 연립·다세대(51.1%→55.5%)와 오피스텔(62.3%→66.6%)의 월세 비중도 각각 4.4% 포인트와 4.3% 포인트 늘었다. 특히 비(非)아파트 월세 거래량은 연립·다세대와 오피스텔에서 각각 6%와 10% 증가한 반면, 아파트 월세 거래량은 15% 감소했다. 전문가들은 빌라 전세 사기 여파로 인해 비아파트 월세 선호 현상이 커졌다고 분석했다.

서울 아파트 중위 전셋값은 2024년 12월 기준 5억 5167만 원을 기록하며 2년 만에 최대치를 나타냈다. 강북 14개구의 중위 전셋값은 4억 9000만 원으로 16개월 연속 상승했으며, 강남 11개구의 중위 전셋값도 6억 2417만 원으로 7개월 연속 상승세를 이어갔다. 수도권 전체 중위 전셋값은 3억 5500만 원으로 상승했지만, 지방에서는 석 달째 제자리걸음을 보이며 지역별 온도 차가 뚜렷하게 나타났다.

함영진 랩장은 "서울과 수도권은 전세 매물이 부족해 전셋값 상승이 이어질 가능성이 높다"며 "입주 물량 감소로 인해 임대차 시장의 공급 불균형이 심화될 것"이라고 분석했다. 반면 지방 일부 지역에서는 공급 과잉이 지속되며 하락세가 이어질 것으로 전망된다. 김효선 수석전문위원도 "매매 시장의 관망세가 길어질수록 전세 수요가 증가해 상승세가 지속될 수 있다"고 말했다.

전문가들은 2025년에도 서울·수도권과 지방의 부동산 시장 격차가 더욱 극명해질 것으로 보고 있으며, 특히 월세화 현상이 가속화될 것이라는 데 의견이 모아지고 있다.

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