갭투자 부른 '100% 전세보증' 사라진다…대출 이자 껑충→서민 피 보나

금융위, 늦어도 3월부터 전세보증 100%→90% 이하로 축소
200조원 돌파한 전세대출 관리 '시동'
고가전세·고소득자 놔두도 서민·'빌라전세' 영향권 우려도

전세대출 보증/그래픽=윤선정

늦어도 3월부터 전세자금대출 받기가 깐깐해진다. 세입자가 전세대출을 못 갚을 경우 정부가 대신 갚아주는 전세보증 비율이 현행 100%에서 90%로 축소되고 수도권은 90% 밑으로 더 낮아지기 때문이다. 과도한 전세보증으로 인해 전세대출 잔액이 200조원을 돌파하고 갭투자(전세를 낀 매매)를 유발하자 정부가 전세보증 축소 '카드'를 꺼낸 것이다. 다만 이로인해 저소득 서민의 이자 부담이 커지고 '빌라 전세' 대출이 막힐 우려도 제기된다.

금융위원회는 전세보증 축소 등을 골자로 한 '2025년 경제1분야 주요 현안 해법회의'를 열고 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관에게 올해 업무계획을 보고했다고 8일 밝혔다.

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전세대출 보증비율 100%→90%로 축소.. 수도권은 추가로 인하 검토
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금융위는 가계부채 관리 방안의 하나로 올해 1분기(1~3월) 안에 전세대출 보증비율을 90% 이하로 축소할 방침이다. 세입자(임차인)가 은행에서 전세대출을 받을 때 주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험 등 3곳 중 한곳의 전세보증을 받는다. 전세대출은 신용대출이지만 은행들은 90~100%의 전세보증으로 돈 떼일 걱정 없이 대출을 내준다.

금융위는 HUG와 서울보증의 전세보증 비율 100%를 주금공 수준인 90%로 낮추고 수도권 전세대출은 추가로 90% 밑으로 축소하는 방안을 검토할 계획이다. 권대영 금융위 사무처장은 "전세대출은 국민 주거안정 측면에서 필요한 제도지만 (100% 보증으로 인해) 상환능력 심사 없이 대출이 나가면서 전세대출 200조원이 주택시장에 부담이 되고 있다"며 "투기적인 주택수요, 전세끼고 집 사는 사람(갭투자자)이 있어 100% 보증비율은 너무 높다"고 지적했다.

100% 보증을 믿고 은행들이 전세대출 풀면서 전세대출 잔액은 최근 200조원을 돌파했다. 지난 5년간 5배 급증해 가계부채 관리에 큰 부담으로 작용한다. 손쉽게 나가는 대출로 전셋값이 올라 갭투자도 유발한다. 가계부채 관리와 집값안정을 위해 수도권을 중심으로 전세보증을 축소하겠다는 게 관계부처의 구상이다. 금융위는 수도권 전세보증 비율은 향후 상황을 보고 결정할 방침이다.

금융위는 다만 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안은 서민 주거안정 등을 감안해 당분간 유보키로 했다. 금융위는 지난해 업무보고에서 전세대출을 DSR에 포함하겠다고 발표했다. 다만 부동산 시장 상황에 따라 언제든 쓸 수 있는 카드로 남겨 두겠다고 밝혔다.

전세대출 보증 조건/그래픽=김현정

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전세대출 금리 올라가고 '빌라전세' 대출거절 우려.. 고가전세·고소득만 혜택유지 비판도
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정부의 전세대출 보증 축소로 서민의 전세대출 '문턱'은 올라갈 전망이다. 전세대출 금리가 일부 인상되고 다세대·연립주택 등 빌라 전세대출이 거절될 가능성도 있다.

그동안 100% 공적 보증에 따라 은행들이 위험없이 '묻지마' 대출을 해 왔지만 앞으로는 소득심사를 깐깐하게 봐야 하기 때문이다. 이 때문에 저소득자 중심으로 대출금리가 올라갈 가능성을 배제하기 어렵다. 특히 전세사기 등 돈 떼일 위험이 높은 빌라 전세의 경우 대출이 거부될 수도 있다.

공적보증인 전세보증이 고가전세나 고소득자에게는 유리하고, 정작 저소득·서민은 밀어내는 부작용이 날 수 있단 우려도 제기된다. 주금공, HUG, 서울보증 3곳 모두 전세보증을 받는 대출자의 소득 상한 기준은 없다. 서울보증은 전세보증을 받을 수 있는 전세가격 상한 기준이 없어 10억원이 넘는 고가전세도 보증을 받을 수 있다.

국토연구원은 지난해 12월 연구보고서를 통해 "전세대출 보증은 저렴한 전세주택에 우선 적용하고 임차가구의 경제적 수준을 고려해 서민과 중산층에는 수수료와 이자율을 인하해야 한다"고 지적했다. 또 세입자가 아닌 집주인(임차인)의 상환능력을 고려해 부분보증(보증축소)을 해야 한다고 제언했다. 전세대출의 실질적인 수혜자는 세입자가 아닌 집주인이기 때문이다.

권 사무처장은 다만 "부분 보증으로 전세대출 금리가 조금 올라갈 가능성은 있지만 시장원칙상 불가피하다. 다만 향후 금리하락 추세라서 국민의 금리 부담은 크지 않다"며 "지금이 전세보증을 정상화 할 수 있는 적기"라고 설명했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 이창섭 기자 thrivingfire21@mt.co.kr

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