전국 아파트값 2주째 하락…서울도 꺾인다?

[집값 톡톡]
서울 7주 연속 둔화…21개구 상승폭 줄어
'올파포' 집들이 효과? 전셋값 상승도 주춤

전국 아파트 매매가격이 2주 연속 하락 중입니다. 지난주 반년 만에 하락 전환 후 낙폭을 더 키웠죠. 서울 아파트값도 7주 연속 상승세가 둔화하고 있습니다. 다음달 서울의 마이너스(-) 주간변동률을 볼 수 있을지 관심입니다.

기준금리가 깜짝 인하했지만 대출 규제 강화로 시장 영향은 크지 않을 것이란 분석이 나옵니다. 매수 관망세가 짙어지며 연말까지 시장도 보합, 약세 흐름을 이어갈 것이란 전망이네요.

매수 위축으로 수요자들이 전·월세 시장으로 눈길을 돌리면서 전셋값 상승 우려가 계속됐는데요. 이번주는 상승세가 크게 꺾였습니다. 둔촌주공 재건축 '올림픽 파크 포레온' 효과와 전세대출 규제 영향으로 풀이됩니다.

주간 아파트 매매가 변동률/그래픽=비즈워치

강남도 상승폭 둔화

한국부동산원에 따르면 11월 넷째주(25일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격지수는 0.02% 하락했습니다. 5월 이후 내내 상승으로 집계되던 주간 아파트가격 지수가 지난주(-0.01%) 반년 만에 하락 전환 후 낙폭을 키운 거죠.

서울은 36주 연속 상승세를 기록 중이지만, 상승폭이 전주(0.06%) 대비 줄어든 0.04%를 기록했어요. 25개 자치구 중 21곳에서 전주 대비 상승폭이 줄거나 같았고요. 구로는 상승세를 멈추고 보합(0.0%)에 머물렀어요.

마포(0.06%), 용산(0.08%), 성동(0.08%)을 비롯해 강남(0.13%), 서초(0.09%), 송파(0.05%)는 여전히 평균 상승률을 넘어섰지만요. 강남 3구조차 상승폭이 전주대비 크게 둔화한 모습입니다.

마포, 강남 등에서 하락 거래도 나왔는데요. 부동산 정보업체 아실 집계에 따르면 지난 한 주간 마포구에서 최고가 대비 하락거래된 물건은 2건 있었어요. 래미안공덕3차 전용면적 59㎡(10층)의 경우 지난 23일 최고가 대비 7000만원 하락한 14억6000만원에 손바뀜됐어요.

같은 기간 강남구에서도 3건이 있었는데요. 23일 수서동에 있는 신동아 전용 39㎡(6층)가 최고가 대비 11%(1억5000만원) 하락한 11억9500만원에 거래됐어요.

경기는 지난주(0.00%)와 같이 상승세를 멈춘 보합을 유지했고요. 인천(-0.04%→-0.03%)은 내림세를 이었죠. 수도권(0.01%) 전체로는 상승폭을 유지하는 모습입니다. 지방(-0.04%→-0.05%)은 하락폭이 확대됐고요.

부동산원 관계자는 "일부 신축 단지와 재건축 사업 추진 단지에서는 상승거래가 발생하고 있다"면서도 "그 외 단지에서는 가격급등 피로감과 대출규제 영향으로 매수자 관망세를 보이며 지난주 대비 상승폭이 축소됐다"고 분석했어요.

기준 금리인하 보단 '대출 규제'

지난 28일 한국은행은 지난달에 이어 연속으로 기준금리를 0.25%포인트 인하했는데요. 시장에서 예상치 못했던 것이었죠. 기준금리는 연 3%로 낮아졌어요. 높은 환율과 집값, 가계부채 등에 대응하기보다 경기침체 방어를 우선에 둔 결정이란 분석이 나와요.

다만 전문가들은 금리 인하보다는 대출 규제 영향이 더 커 주택시장을 자극할 만한 요인은 되지 못할 것으로 보는 시각이 우세해요.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "깜짝인하와 추가 인하 가능성은 심리적으로는 회복 가능성을 열어둔 것으로 본다"면서도 "규제가 강하고 지속되는 만큼 직접적인 효과를 기대하기는 어렵다"고 분석했어요.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "9월 스트레스DSR2단계 시행과 금융권 가계대출 총량관리, 12월 수도권 디딤돌 대출 등 여신규제 강화로 2차례에 걸친 기준금리 인하에도 주택 시장 숨고르기와 수요자 관망은 계속될 것"이라고 전망했어요. 이어 "가격흐름도 보합 또는 약세를 보일 것"이라고 덧붙였어요.

서울도 주간 하락을 보일 수 있다는 분석도 나왔는데요. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "긍정 변수는 없고 대출 규제도 그대로인 만큼 집값 영향은 크게 없을 것"이라며 "강남권도 상승폭이 축소되고 있어 12월 중순이면 서울마저 보합이나 하락세로 전환되고 내년 1분기까지 하락 흐름이 이어질 수 있다"고 예상했어요.

주간아파트 전셋값 변동률/그래픽=비즈워치

'올림픽파크포레온' 입주 효과? 전셋값 상슥폭 줄어

전셋값 상승폭도 상당히 줄었는데요. 전국 주간 아파트 전세가격지수 변동률은 전주(0.03%)에서 이번 주 0.01%로 보합에 가까워졌어요.

서울(0.04%→0.02%)과 경기(0.05→0.03%), 인천(0.08→0.02%) 모두 오름폭이 줄면서 수도권 상승률(0.05%→0.03%)도 낮췄어요. 지방(0.00%)은 보합을 유지 중이고요.

부동산원은 "역세권 및 신축 등 선호단지 위주로 전세가격 상승이 지속되고 있으나, 일부 단지에서는 장기 상승 피로금으로 하향 조정되는 등 혼조세를 보이고 있다"고 설명했어요.

서울은 강남(0.10%), 서초(0.09%), 중구(0.08%) 위주로 상승폭이 높았는데요. 1만2000가구 집들이가 시작된 올림픽파크포레온이 위치한 강동구는 전주(-0.02%)대비 전셋값이 0.05% 하락하며 낙폭을 키웠어요.

김인만 소장은 "서울 전세 상승폭이 꺾인 것은 올림픽파크포레온 입주 효과가 크다"며 "다만 내년 하반기부터 2026년에는 서울 입주 규모가 7000가구 수준으로 떨어져 매매보다 전세시장 문제가 더 커질 수 있다"고 우려했어요.

윤 위원은 "매수자 관망세로 전월세 시장으로 수요가 몰리면서 전셋값이 지속 상승할 것이란 예상이 나왔지만 전세도 대출규제 영향이 크다"면서 "지방 전셋값 상승과 수도권 물량부족이 지속되는 만큼 현재는 일시적 조정시기라 판단한다"고 했어요.

반전세, 월세가 늘어나는 것도 한 이유로 꼽히는데요. KB부동산은 지난달 서울 아파트 월세지수가 118.0을 기록했다고 밝혔어요. 9년(2015년 12월) 만에 가장 높은 수준이라고 하는데요. 100을 넘어설수록 집을 구하는 세입자가 더 많다는 의미예요.

전세사기로 몸살을 앓은 비아파트의 경우 1~10월 기준 임대차 시장에서의 월세 비중이 64%에 달했다고 하네요. '전세 위기' 시그널은 진행 중인 상황입니다.

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