'공공분양 로또' 동작구 수방사, 나도 청약할 수 있을까

전용 59㎡ 9.5억…사전청약보다 8000만원 올라
그래도 시세 대비 5억 저렴 '차익' 기대감
다자녀 외엔 서울시민 우선공급
"일반공급은 25년 납입해야 당첨"

14~15일 진행되는 서울 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지 공공분양에 청약자들이 큰 관심을 보이고 있다. 노량진역(1·9호선)과 노들역(9호선) 사이에 위치한 데다 한강 조망도 가능할 것으로 기대되는, 공공분양으로서는 드문 입지라서다. 분양가도 주변 시세보다 5억원가량 저렴하다.

동작구 수방사 공공분양 팸플릿 /자료=LH

지난 10~11일 이뤄진 사전청약 당첨자 청약 접수에서는 13명이 본청약을 포기했다. 일반 청약자 몫이 늘어난 것이다. 다만 공공분양인 만큼 소득과 자산 기준이 까다롭다. 자격요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 저축 총액이 중요한 일반공급의 경우 당첨선(커트라인)이 납입액 3000만원대에 형성될 것으로 예상된다.

일반공급 9→22가구…"해볼 만한데?"

동작구 수방사는 동작구 노량진동 일대에 최고 35층, 5개동, 556가구 규모로 들어서는 공공분양주택이다. 이 중 263가구는 사전청약 당첨자와 일반 청약자에게 분양한다. 군 관사(208가구)를 제외한 85가구는 행복주택으로 추후 공급된다.

동작구 수방사 공공분양 위치도 /자료=LH

이번에 공급되는 263가구는 모두 전용면적 59㎡로 구성된다. 분양가는 8억9425만~9억5327만원 수준이다. 사전청약 당시 추정 분양가(8억7225만원)보다는 최고가가 8000만원가량 높아졌다. 그런데도 5억원 넘는 시세차익이 예상된다. 인근에 있는 '래미안 트윈파크(2011년)' 전용 59㎡가 최근 15억1000만원(8월26일·13층)에 거래됐다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 사전청약 당첨자 224명 중 13명이 본청약을 포기했다. 이에 일반 청약자 몫이 39가구에서 52가구로 늘어났다. 당초 9가구뿐이던 일반공급 물량은 22가구로 증가했다. 특별공급 30가구(△다자녀 4 △신혼부부 4 △생애최초 6 △노부모부양 2 △신생아 8 △국가유공자 2 △기타특별 4)는 동일하다.

특별공급과 일반공급 모두 세대주 여부와 무관하게 청약할 수 있다. 단, 노부모 부양 특공만 신청자 본인이 세대주여야 한다. 부부 중복청약도 가능하다. 남편과 아내가 특별공급과 일반공급에 각각 신청, 총 4번 청약할 수 있는 것이다.

또 특별공급과 일반공급 모두 동일 순위 경쟁 시 해당 주택건설지역인 서울시 거주자에게 100% 우선 공급된다. 단, 다자녀 특공만 서울 50%, 경기·인천 50% 비율로 우선 공급된다. 우선 공급에서 낙첨된 서울시민은 경기·인천 거주자와 다시 경쟁하게 된다.

특별공급은 맞벌이 기준 △전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득액의 200%(약 1400만원) 이하(소득요건) △부동산 2억1550만원 △자동차 3708만원 이하(자산요건)을 충족해야 한다. 일반공급의 경우 자산요건은 동일하지만 소득요건은 월평균 소득액 100%(약 700만원) 이하로 더 까다롭다.

물론 이는 신청 자격일 뿐 유형마다 소득수준에 따라 우선공급, 잔여공급, 추첨을 실시한다. 생애최초 특공은 맞벌이 기준 120%(840만원) 이하에 우선공급(70%)한 뒤 140%(980만원) 이하에 잔여공급(20%), 200%(1400만원) 이하에 추첨(10%)으로 공급한다.

동작구 수방사 공공분양 자격요건 /자료=LH

일반공급 하늘의 별 따기…"커트라인 3000만원대"

동작구 수방사는 공공분양인 만큼 입주자저축 가입 기간과 저축 총액을 고려한다. 신청 기준은 기본적으로 6개월, 6회 이상이다. 생애최초와 노부모 부양, 일반공급 우선공급의 경우 12개월, 12회 이상을 넘겨야 한다.

특공과 달리 일반공급은 저축 총액이 절대적인 평가 지표다. 1순위 내 동일지역 경쟁 시 무주택 3년 이상이고 저축 총액이 많은 사람이 가장 우선한다. 사전청약 당시 일반공급 당첨선(커트라인)은 2550만원이었다. 청약통장에 매달 10만원씩, 최소 21년 3개월간 납입했다는 얘기다.

본청약에서는 당첨선이 더 높아질 것으로 보인다. 사전청약 당시 일반공급 물량이 79가구였던 것에 비해 이번 본청약은 22가구에 불과하기 때문이다. 그나마도 기존 9가구에서 크게 늘어난 수치다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "본청약 커트라인은 사전청약보다 높은 3000만원대로 예상된다"며 "25년 이상, 3200만원 이상 납입한 사람이면 안전권이라고 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

주택청약종합저축 전환 관련 안내 /자료=LH

뒤늦게 만능통장으로 바꾼 청약자는 이번 청약에 신청할 수 없다. LH는 홈페이지를 통해 "입주자모집공고일(9월30일) 이후 종전 통장에서 주택청약종합저축으로 전환한 경우 순위확인서 발급이 불가하다"며 "이 경우 추첨 대상에서 제외되므로 청약 신청을 자제해 주시기를 바란다"고 안내하고 있다.

박 대표는 "납입액이 크지 않은 사람들이 주로 종합저축으로 전환했을 것이어서 경쟁률에 미치는 영향은 미미할 듯하다"며 "11월부터 월 납입 인정액이 10만원에서 25만원으로 상향 조정된다. 더 치열해지기 전에 지금 빨리 청약하려는 사람들이 수방사에 몰릴 수 있다"고 봤다.

동작구 수방사는 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택으로 재당첨 제한 10년이 적용된다. 전매제한과 거주의무도 각각 3년이다. 당첨자 발표일은 이달 31일이며 입주는 2028년 12월 예정이다.

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