수도권 콕 집어 대출규제 강화…‘부동산 불길’ 잡힐지는 불확실

20일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

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정부가 수도권 주택담보대출(주담대)을 중심으로 대출 규제 강화를 들고나온 것은 최근 서울·수도권 아파트 거래를 중심으로 가계빚 급증세가 이어지고 있다는 판단 때문이다. 전문가들은 이번 조처로 투기 수요를 줄이는 데는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 그러나 대출금리에 가장 큰 영향을 주는 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 높은데다 이미 불붙은 아파트값 매수 심리는 쉽게 꺾이지 않는다는 점을 염두에 두면, 이번 조처로 이른 시일 내 집값 불안과 가계빚 증가가 잡힐지는 가늠하기 어렵다.

대출 한도 얼마나 줄어드나

금융위원회가 20일 발표한 대출 규제의 핵심은 대출 한도 축소다. 특히 담보물이 수도권에 있을 때 한도 축소폭이 더 크다. 구체적으로 연소득 5천만원인 사람이 수도권에서 집을 사기 위해 변동금리형(30년 만기, 분할상환, 대출이자 4.5% 가정) 주담대를 받는다고 할 때, 현재는 3억1500만원까지 대출을 받을 수 있지만 다음달부턴 2억8700만원만 빌릴 수 있다. 한도가 2800만원 줄어든 것이다. 비수도권 주택을 매입할 때 받을 수 있는 대출 한도는 3억200만원이다. 다만 혼합형·주기형 등 고정금리로 주담대를 받을 땐 이보다 한도를 좀 더 받을 수 있다. 고정금리형 상품은 시장금리 변동에 따른 부실 위험이 적기 때문에 다소간 우대를 해주기 때문이다. 한도를 채우고도 자금이 부족하다면 더 높은 이자를 물고 저축은행 등 비은행권에서 신용대출을 받아 메울 수 있다.

이번 조처 중 수도권을 겨냥한 대출 강화책은 예고된 사안이 아니었다. 최근 수개월간 서울 등 수도권 중심으로 아파트값이 꾸준히 상승하고 가계빚도 빠르게 증가하면서 정부가 급히 꺼내든 응급 처방이란 뜻이다. 정부는 최근까지 서민·중산층 주거 안정을 내세워 디딤돌·버팀목대출 등 정책 대출을 늘려오다 가계빚 폭증과 주택시장 불안을 방치한 게 아니냐는 비판에 시달린 바 있다. 실제 올해 2분기(4~6월) 3개월 동안 늘어난 가계빚만 13조원에 이르며 주담대는 이보다 많은 16조원이 불어났다.

가계빚·집값 불안 잡을까?

이번 조처가 얼마나 효과를 낼지는 불투명하다. 일단 부동산 상승세를 타고 서울 아파트 구입을 위해 과도한 대출을 받으려는 수요 등은 위축될 공산이 있다. 신용상 금융연구원 선임연구위원은 “수도권 추가 규제와 예고됐던 제2금융권 주담대 규제 등이 맞물리면서 투기 수요를 차단하는 효과는 거둘 수 있을 것”이라고 말했다.

반면 최근의 주택 매수세가 수도권 고가 아파트에 집중되고 있으며, 매수 주체도 고소득자라는 점에서 이번 조처의 한계도 뚜렷하다는 평가가 나온다. 이번 대출 강화는 어디까지나 소득 수준을 기준으로 대출 한도가 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 방식인 터라 고소득자일수록 이번 대출 강화책의 예봉을 피해 갈 수 있다.

또 이번 조처의 강도가 ‘미세 조정’ 수준이라는 평가도 있다. 현 정부 출범 직후인 2022년 11월 금융당국이 전격 단행했던 대출 규제 완화 이전으로 되돌린 수준에는 미치지 못한다는 것이다. 당시 당국은 15억원 초과 고가 주택에 대해 금지돼 있던 대출 규제를 풀었고, 규제지역(조정대상지역) 내 무주택자·1주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 종전 20~50%에서 50%로 상향 조정한 바 있다.

박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대출 규제는 지방보다 집값이 비싼 서울과 수도권에서 수요를 다소 둔화시키는 요인으로 작용할 것”이라며 “그러나 당장 공급이 많지 않아 집값 하락세 전환까지 기대하긴 어렵다”고 말했다. 대출금리에 가장 큰 영향을 주는 한국은행의 기준금리 인하 폭과 인하 시점도 가계빚과 주택시장 불안의 장기화 여부를 가늠하는 핵심 변수로 꼽힌다.

조해영 최종훈 기자 hycho@hani.co.kr

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