[반퇴시대 재산리모델링] 자영업 접은 50대 가정, 집 팔아 빚부터 갚아라

Q. 부산 해운대구에 사는 주부 김모(50)씨의 남편은 최근까지 자영업을 했다. 코로나19로 이전에 하던 사업을 접고 이후 시작한 사업까지 접으면서 집을 담보로 받은 사업자대출 4억9000만원이 남아있다. 주택담보대출도 1억8000만원 있어 지금 사는 아파트를 팔고 빚 없이 5억원 이하로 살 수 있는 전용 84㎡(30평형 대) 집을 찾고 있다. 하지만 가고 싶은 집은 대부분 6억원이 넘어 고민이다. 현재 남편이 계약직으로 일해 월 급여가 300만원 나오지만, 대학생·고등학생 두 자녀의 교육비를 비롯해 생활비 지출이 빠듯하다. 노후대비도 걱정이다.

A. 현재 의뢰인은 가계 지출이 수입보다 두 배 이상 높은 상태로, 말 그대로 재정에 빨간불이 켜졌다. 우선 현금 지출구조부터 시급하게 개선해야 한다. 가계 총자산의 절반 이상이 대출금이고 대출 이자율도 연 5.1%로 높아 월수입에 육박하는 280만원이 매달 이자로 지출되고 있다. 주택을 매각해 대출금을 상환하는 것이 급선무다. 의뢰인은 주택 매매를 원하지만, 현재 인근 지역에서 84㎡ 규모의 아파트를 구매할 경우 다시 대출을 일부 받아야 할 상황이다. 하지만 현재는 적은 규모의 대출이라도 가계 생활에 부담이 될 수 있다. 현실적으로 전세를 구해 가계 지출구조를 어느 정도 안정화하는 것이 중요하다. 물론 일시적으로 무주택자가 되는 아쉬움이 클 수 있다. 하지만 보다 냉철한 결정이 필요한 때다.

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◆양도소득세 부담 적은 주택 매도 후 전세로 생활 안정부터=다행히 의뢰인은 부동산 양도소득세의 부담이 거의 없다. 취득 이후 8년간 약 7억원의 시세차익이 발생했지만 1가구 1주택, 12억원 이하로 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 12억원을 초과해도 초과분에 대해서만 과세한다. 추가로 1가구 1주택이면서 보유 기간 3년 이상, 거주 기간 2년 이상인 경우 장기보유 특별공제를 적용받는다. 보유·거주 기간에 각 4%의 우대 공제율을 적용할 경우, 해운대구 아파트를 현 시세인 12억5000만원에 팔면 내야 할 양도소득세는 50만원 수준이다. 매각 후 대출금 6억7000만원을 상환하고 나머지 자금 중 5억원을 전세금으로 사용한다. 당분간은 예비자금 5000만원과 주택 매각 잔액 약 8000만원을 활용해 모자란 교육비 등을 충당한다.

◆노후 기반 다질 수 있는 시간은 10년, 보험료는 조정을=의뢰인 부부의 은퇴 이후를 위한 장기 계획의 관점에서 지금부터 약 10년간이 마지막 준비 기간이다. 교육비 지출이 남은 5년은 힘든 기간이지만, 이후 10년간은 상대적 여유가 시작된다. 이 기간에 월 저축 가능 자금은 약 100만원으로 부부 각 50만원씩 개인종합 자산관리계좌(ISA)에 가입하길 권한다. 예금·펀드 등에 투자할 수 있고 절세 혜택이 주어진다. 의뢰인은 27년 가까이 국민연금에 임의가입자로 보험료를 납입해 온 상태로 65세 이후 부부 각 월 140만원씩 국민연금을 수령할 수 있다. 현재 의뢰인 생활비 지출 중 보험금으로 50만원을 지출하고 있다. 자녀 보험 일부는 상품보다 보험료가 높다. 꼭 필요한 부분만 보장받게 한 후, 자녀가 사회생활을 시작하면 추가로 가입하게 하는 것이 좋다.

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유지연 기자 yoo.jiyoen@joongang.co.kr

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