토지 가격 떨어졌다는데 이참에 나도? 관련 규제 모 르면 사고 나서 속앓이만

토지가격이 5개월 만에 상승세로 전환되고 지방을 중심으로 거래량도 늘어나고 있다. 사진은 고양시 풍동 일대 토지.

미국발 가파른 금리 인상 여파로 곳곳에서 파열음이 나고 있다.

한국 사회에서 땅에 대한 믿음은 절대적이었다. 아파트를 비롯한 주거용 부동산 시세는 시기에 따라 부침이 있었지만 땅 가격만큼은 떨어지는 일이 없다는 게 상식으로 통용될 정도였다.

하지만 이런 믿음이 깨지는 사례가 최근 들어 나오고 있다. 토지 가격이 10여 년 만에 하락으로 방향을 돌리며 거래 역시 급감하는 사태가 발생한 것이다.

일각에서는 이를 기회 삼아 토지 투자에 발을 담그는 계기로 활용해야 한다는 분석도 나온다. 토지는 다른 부동산과 달리 공급을 늘릴 수 없는 특수 물건이다.

한국 영토가 넓어지지 않는 한 추가로 시장에 나올 수 있는 토지는 없다. 아파트나 상가 시세가 출렁거릴때 토지 시장만큼은 우상향한 데에 이 같은 논리가 깔려 있다. 토지 시장 하락을 일시적이라고 판단하고 시장이 조정받을 때 이를 기회로 여겨야 한다는 분석이다.

하지만 토지 시장은 개별성이 강해 일반인이 쉽게 투자하기 힘든 측면이 있다. 토지에 걸려있는 각종 공법적 요인을 충분하게 숙지해야 제대로 된 투자를 할 수 있다.

따라서 토지 투자를 하려면 상당한 공부가 필요하다. 정부가 내놓는 법안 내용도 꼼꼼하게 살펴야 한다.

*자료: 국토교통부

올 1분기 전국 땅값 하락

국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 전국 지가가 0.05% 하락한 것으로 집계됐다. 분기 기준으로 전국 땅값은 12년 6개월 만에 하락 전환했다. 토지 거래량도 전 분기에 비해 감소한 것으로 나타났다.

토지 시장 지가변동률은 작년 4분기(0.04%)에 비해 0.09%포인트 하락했다. 작년 1분기(0.91%)와 비교하면 0.96%포인트 떨어진 것으로 나타났다.

분기별 지가변동률이 마이너스로 낮아진 것은 2010년 3분기(-0.05%) 이후 처음 발생한 일이다. 지역별로 살펴보면 수도권이 0.0%에서 -0.06%로 떨어졌다. 비수도권(0.12→-0.03%)도 전 분기에 비해 하락했다.

시도별로 보면 제주의 지가변동률이 -0.29%를 찍어 전국 평균 (-0.05%)을 가장 밑돈 것으로 나왔다. 대구(-0.13%), 서울(-0.12%), 울산(-0.10%) 등도 지가변동률이 전국 평균을 하회했다.

다만 월 기준으로 보면 올해 3월 전국 지가변동률은 0.01%를 기록해 작년 11월 -0.01%로 하락 전환한 이후 5개월 만에 상승세로 돌아선 것으로 나타났다. 향후 반전의 시나리오를 기대할 수 있는 대목이다.

지가변동률이 꺾인 가운데 거래량도 줄었다. 올해 1분기 건축물 부속토지를 포함한 전체 토지 거래량은 약 43만2000필지(340.5㎢)로 전 분기에 비해 5.8% 줄었다. 작년 1분기보다는 30.1% 감소했다.

건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 18만5000필지(318.6㎡)로 전 분기와 작년 1분기에 비해 각각 17.9%, 29.9% 줄었다.

*자료 : 국토교통부

전 분기와 비교한 전체 토지 거래량은 서울(27.2%), 대전(16.1%), 세종(4.1%), 전남(0.1%) 등 4개 시도에서 증가했다. 나머지 13개 시도는 모두 감소했다.

순수토지 거래량은 전남(1.8%)을 제외하고 16개 시도에서 줄었다. 특히 광주(-52.3%), 대전(-37.1%), 부산(-35.8%), 제주(-33.6%), 서울(-32.4%) 등에서 감소 폭이 큰 것으로 나타났다.

전반적으로 가격이 하향 조정되고그에 따라 거래도 위축된 정황을 확인할 수 있다. ‘저가 매수 법칙’이 통한다고 생각한다면 관심을 가져볼 때가 된 것이다.

하지만 토지 투자는 규제와의 싸움이다. 겉모습만 봐서 알 수 없는 규제가 있는지를 확인해야 한다. 예를 들어 고도제한이 걸려있다거나, 절대농지여서 개발 가능성이 제로인 것들이다. 몰래 누가 무덤을 썼는지, 임야가 있다면 길을 낼 수 있는지 등도 함께 파악해야 한다.

이와 관련 무덤과 관련해서는 분묘기지권이란 개념을 알아야 한다. 분묘기지권이란 분묘가 비록 다른 사람의 토지 위에 설치된 것이라 하더라도 그 분묘와 주변의 일정 면적의 땅에 대해서는 사용권을 인정해주는관습법상의 물권을 의미한다. 따라서 분묘기지권이 인정되면 땅 주인이라고 하더라도 함부로 분묘를 철거하거나 철거를 요구할 수 없다.

땅 주인 입장에서는 내 재산권을 뺏어가는 것과 다름없어 분쟁이 많았다. 이런 문제를 해결하고자 ‘장사 등에 관한 법률’이 2001년 1월 13일 시행됐다. 원칙적으로 이 법이 시행되기 전에 분묘가 설치되고 이후 20년간 평온, 공연하게 점유하면 관습상의 분묘기지권을 시효로 취득하는 구조다.

2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘의 경우 토지 소유자의 승낙을 받지 않더라도 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한해 인정되고, 평장돼 있거나 암장돼 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 인정되지 않는다. 분묘기지권자가 분묘의 수호와 봉사를 계속해 분묘가 온전하게 존속하는동안은 분묘기지권도 존속한다.

하지만 법이 시행된 이후인 2001년 1월 13일 이후에 최초 설치된 분묘는 토지소유자의 승낙이 없을 경우 토지소유자는 당해 분묘를 관할하는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있다.

땅에 도로가 있는지도 반드시 파악해야 한다. 차와 사람이 다닐 수 있어 당연히 도로가 있는 줄 알았는데알고 보면 아닌 경우도 허다하다. 현황도로보다는 지적도상 도로가 있는지가 훨씬 중요하다. 물론 농촌에서는 가끔 지적도상 도로가 아닌 현황도로를 근거로 건축허가가 나는 경우도 있다. 내 땅보다 더 깊숙한 곳에 현황도로를 근거로 건축허가가 난 집이 이미 있거나 하는 경우다. 하지만 초심자라면 일단 지적도상 도로가 있지 않으면 길이 없는 땅이라고 생각하는 편이 마음 편하다.

지적도상 도로가 없는 땅은 맹지(盲地)라고 불린다. 눈먼 땅이란 뜻이다. 맹지 탈출을 위한 여러 노하우가 있는데, 길에 접한 땅이 옆에 있다면 그 토지 주인에게 토지사용승낙서를 받아야 한다.

건축법에 따르면 건축물은 대지의 2m 이상이 도로에 접해야 한다. 건축법상 ‘도로’는 보행과 자동차 통행이 가능하고, 너비가 4m 이상이어야 한다. 다만 예외 규정도 있다. 지방자치단체장이 지형적 조건으로 인해 도로의 설치가 어렵다고 인정하여 그 위치를 지정 및 공고한 구간은 너비가 3m만 넘어도 괜찮다. 길이가 10m 미만인 막다른 도로는 너비가 2m 이상이면 된다.

하지만 전원주택 단지나 창고, 공장, 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭이 필요할 수도 있다. 전은규 대박땅꾼랩 소장은 “토지사용승낙서는 법적인 양식이 별개로 존재하지는 않지만 꼭 갖춰야 할 요건은있다”라며 “사용할 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적을 쓰고 주소와 성명과 토지 소유자의 인감 등을 날인한 후 등기부 등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부해야 한다”라고 설명한다.

그런데 토지사용승낙서를 받기 위해 적잖은 비용을 치러야 할 때가 많다. 토지사용승낙서를 받으면 맹지가 길있는 땅으로 변신한다. 쉽게 말해 건물을 지을 수 없는 땅에서 건물을 올릴 수 있는 땅으로 변신하는 것이다.

맹지에는 아무것도 할 수 없지만 길이 생기면 건물을 지을 수 있다. 이걸 아는 옆 땅 주인은 길이 생기는 데 따르는 경제적 이득의 일부분을 얻고 싶은 욕망에 사로잡힌다. 소정의 사용료만 받고 쓸 수 있게 해주는 사람도 있지만 생각보다 큰 비용을 요구할 가능성도 있다. 게다가 토지사용승낙서를 발급해준옆 땅 주인이 땅을 팔고 나가버리면 문제가 된다. 그전 주인과 체결한 토지사용승낙서를 새 주인에게 들이밀고 권리를 주장할 수 없다. 아예 도로 지분 일부를 매입하는 것이 최선의 방책이다.

용도지역 꼼꼼히 살펴야

토지를 살 때는 용도지역을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 토지이용계획확인서를 보면 이걸 확인할 수 있다. 용도지역은 크게 상업, 주거, 공업, 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등으로 나뉘는데 한 필지의 땅에 여러 용도지역이 걸쳐있기도 한다.

용도지역은 건물을 지을 수 있는 땅과 그렇지 않은 땅으로 나뉜다. 각각의 용도지역에서 허가되는 건물의 종류가 다르다. 용적률과 건폐율 규제도 용도지역에 따라 갈린다. 예를들어 주거지역만 놓고 보더라도 1종·2종·3종으로 나뉘어 각각의용적률이 다르다.

농촌에서 농사를 짓는 농부의 연령대가 높아지면서 농지 상속이 이슈가 되고 있다. 경자유전 원칙에 따라농업인이 아닌 사람은 원칙적으로 농지를 소유할 수 없다. 하지만 농사인구가 줄어들고 농업인의 자녀가 도시로 빠져나가면서 농사를 짓지 않는 사람이 농지를 소유하는 경우가 많아졌다. 농사를 짓던 부모의 땅을 자식이 물려받는 경우다. 이 경우 상속으로 취득한 농지가 1만㎡ 이하인지 아닌지가 관건이다. 관련해 2019년 나온 대법원 판결이 중요하다. 대법원은 부산의 한 농지 소유자 신 모 씨가 부산시 강서구청장을 상대로 제기한 농지처분 의무통지 취소 소송 상고심에서 원고 패소판결한 원심을 원고 승소 취지로 파기, 사건을 부산고법에 돌려보냈다.

부산시 강서구청은 2015년 9월 부산 강서구 소재 최 씨 농지가 공장부지나 물건적재 등의 용도로 사용되고 있는 것을 발견하고 2017년 6월까지 최씨에게 농지를 처분하라는 ‘농지처분의무통지’ 처분을 내렸다. 최 씨는 유증(遺贈·유언으로 재산을 증여하는 행위)을 통해 취득한 땅이고 면적도 1만㎡ 이하의 농지(2158㎡)여서 처분할 의무가 없다고 주장했다.

1·2심 법원은 강서구청의 손을 들어줬다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 “농지법(제7조 제1항)에서 농업경영을 하지 아니하는자에 대해 1만㎡의 소유 상한을 두는 취지는 1만㎡까지는 농업경영에 이용하지 않더라도 계속 소유할 수 있고 처분의무 대상도 되지 않기 때문으로 보는 것이 합리적”이라고 판시했다. “일정한 면적 범위 내에서 상속한 비자경 농지의 소유를 인정하는 근거는 재산권을 보장하기 위한 것으로 상속 농지를 농업경영에 이용하지 않는다고 해서 소유 상한 범위 내의 농지를 소유할 근거가 사라진다고 보기 어렵다”라고 판시한 것이다.

매일경제 부동산부 홍장원 기자

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