둔촌주공·3기 신도시 `대어급`이 온다

2020년은 정부의 잇따른 규제로 주택 거래 시장이 얼어붙고 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되기 시작하면서 분양 시장이 여느 때보다 주목받은 한 해였다. 뜨거웠던 청약 열기는 새해에도 계속될 것으로 보인다. 정부의 분양가 통제로 서울 내 아파트 공급이 위축되고, 새 아파트 선호 현상까지 맞물리면서 분양 물량이 더욱 귀해진 결과다. 특히 새해부터는 신혼부부·생애 최초 특별공급 소득 기준까지 완화되면서 내집마련 수요자가 대거 청약 시장으로 몰릴 전망이다.

부동산114에 따르면 새해 입주를 앞둔 아파트(2만8853가구)는 2020년(4만9860가구)의 57% 수준에 그친다. 새 아파트 희소가치가 높아진 반면 아파트 청약에 뛰어든 사람은 급증했다. 한국부동산원 청약홈과 리얼투데이 자료에 따르면 2020년 한 해 동안 411만1300명이 청약 통장을 썼다. 청약자 수가 전년 232만1400명 대비 1.7배 이상 늘었다. 2020년 한 해 동안 전국 평균 청약 경쟁률(27.4 대 1)은 최근 3년간 평균(14 대 1)보다 훨씬 높았다.

이렇다 보니 업계에서는 2021년 새해에도 아파트 분양 시장에 내집마련 수요자가 대거 몰릴 것으로 본다. 이주현 월천재테크 대표는 “분양 일정이 미뤄졌어도 인기 지역 ‘청약 쏠림’ 현상은 이어질 것”이라며 “아파트 분양가는 일정 수준으로 묶여 있는데 청약 제도는 무주택자 중심으로 개편되면서 수요자의 내집마련 기회가 확대됐다”고 말했다.

이런 이유로 청약하기 좋은 단지는 서울·수도권 거의 대부분이라고 봐도 무방하다. 그중에서도 특히 인기를 끌 곳으로 예상되는 곳은 서울 강동구 ‘둔촌주공’와 서초구 ‘래미안원베일리’ 등이다. 당초 2020년 분양하려다 새해로 일정이 미뤄진 곳이다.

새해에도 재개발·재건축 사업지에서 알짜 분양 물량이 쏟아질 예정이다. 사진은 반포경남·신반포3차를 재건축하는 ‘원베일리’ 조감도. <삼성물산 제공>

▶미뤄졌던 정비사업지 ‘컴백’

▷원베일리·둔촌 재건축 최대어 분양

래미안원베일리는 반포경남·신반포3차를 총 2990가구 규모 대단지로 재건축하는 단지다. 이 중 일반분양 물량은 250여가구. 한강 조망에 고속터미널역 역세권 입지라 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 이 단지의 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 5560만원. 지난해 말 조합은 입주자 모집 승인 신청을 진행, 분양가 협상을 진행했는데 1월 중 2차 심의를 진행한 후 분양가를 결정한다. 앞서 래미안원베일리는 한국부동산원으로부터 3.3㎡당 4200만원의 택지비 승인을 받았는데, 여기에 건축비 등을 더해 분양가가 결정된다.

래미안원베일리 인근 ‘래미안원펜타스’는 새해 초 택지비 산정을 받아 분양가를 책정할 계획인 것으로 알려졌다. 래미안원펜타스는 신반포15차(180가구)를 지하 4층~지상 35층 6개동, 총 641가구 아파트로 재건축하는 단지다. 2990가구 규모 래미안원베일리와 비교하면 작지만 서울 반포 입지로 주목받는다.

이르면 연초 서초구 방배동에서도 ‘아크로’ 브랜드를 만나볼 수 있다. 방배6구역을 재건축하는 ‘아크로파크브릿지’ 총 1131가구 가운데 442가구가 일반분양된다. 2017년 일찍이 관리처분인가를 받아뒀고 당초 2020년 분양에 나설 계획이었는데 세입자 이주 문제로 철거·착공이 늦어졌다. 예정대로 2021년 상반기 분양을 마치면 2023년에는 입주가 가능하다.

둔촌주공 재건축(올림픽파크 에비뉴포레)은 강동구 둔촌동 일대 62만6232㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 85개동, 총 1만2032가구를 짓는다. 이 가운데 일반분양 물량만 무려 4786가구에 달하며, 기존 조합과의 갈등을 일단락하고 이르면 올 상반기 일반분양을 목표로 사업을 추진한다. 다만 HUG가 제시한 분양가를 거부해 사업이 중단됐던 점을 감안할 때, 구체적인 일반분양시기는 공시지가 발표 이후 택지비 감정평가 신청 등 절차에 따른 분양가 산정 여부에 달릴 것으로 보인다.

당초 2020년 분양이던 강동구 '고덕강일제일풍경채'도 올 상반기에나 분양될 것으로 보인다. 제일건설이 고덕강일1지구 1블록에 짓는 고덕강일제일풍경채는 지하 2층~지상 27층, 6개동, 전용 84·101㎡로 구성됐다. 일반분양 물량 중 중대형 물량이 238가구이고 이 중 절반(119가구)이 추첨제로 공급된다. 단지가 들어서는 고덕강일지구는 서울 시내에 조성되는 마지막 대규모 택지개발지구로 공공택지 분양가상한제를 적용받는다. 평균 분양가는 3.3㎡당 2000만원 초중반대로 책정됐다. 전용 101㎡ 기준 8억원대 수준이다. 입지 차이는 있지만 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡ 3채가 지난해 12월 15억9000만~16억5000만원에 거래된 바 있다.

서울 강북권에도 분양 물량이 꽤 나온다. 우선 은평구 역촌동 189번지 일대 역촌1구역을 재건축하는 ‘역촌1구역동부센트레빌(가칭)’은 동부건설이 시공한다. 총 752가구 중 378가구가 일반분양된다. 전용 46~84㎡로 구성돼 있다. 다만 역촌1구역동부센트레빌 역시 여러 차례 일정이 연기된 바 있다. 이르면 4월께 일반분양 일정에 돌입한다. 상반기 중 은평뉴타운 은평1차(3-14블록)에서도 445가구 규모 ‘은평1차대방노블랜드’ 아파트가 분양에 들어간다.

성북구 내 ‘동선2구역계룡리슈빌’ 아파트도 눈여겨볼 만하다. 동선동4가 304-2번지 일대 동선2구역에 지하 3층~지상 20층 규모로 아파트 326가구를 짓는 사업이다. 단지 규모가 크지는 않지만 지하철 4호선·우이신설선 환승역인 성신여대입구역 역세권이다.

▶사전청약 물량 주목

▷노량진·남태령 군부지서 500가구

무주택자라면 새해 공공택지 사전청약 일정도 챙기자. 공공택지에 분양되는 아파트는 민간택지보다 특별공급 비율이 높다. 분양가상한제가 적용돼 시세보다 저렴한 가격에 공급된다는 점도 장점이다. 2021년 하반기부터 3기 신도시와 서울 내 공공택지 사전청약이 시작될 예정. 정부는 2021년 3만가구, 2022년 3만가구에 대한 공공분양 사전청약을 실시한다. 여기에 본청약 18만가구, 임대 주택 13만가구를 포함해 2022년까지 총 37만가구가 공급된다.

2021년 서울 내 사전분양 물량은 군(軍)부지 두 곳에서 나올 예정이다. 7~8월에 노량진(200가구), 9~10월에 남태령(300가구) 총 500가구가 대상이다. 동작구 본동 한강변에 위치한 노량진 군부지는 1·9호선 노량진역이 가깝다. 남태령 군부지는 지하철 4호선 남태령역 역세권이다. 사당동·방배동 생활권과도 가깝다. 서울 택지 중 용산정비창(3000가구), 고덕 강일(500가구), 강서(300가구), 마곡(200가구), 은평(100가구)은 2022년 공급이 예정돼 있다.

서울은 아니지만 서울과 가까운 하남 교산신도시(2021년 1100가구), 성남 복정1·2지구(1000가구)에서도 사전청약 물량이 나온다. 하남 교산신도시는 서울 잠실·강남과 가까운 게 장점이다. 성남에서는 복정지구 외에도 낙생지구(800가구), 신촌지구(200가구), 위례(300가구) 등이 사전청약 물량으로 나온다. 이 중 신촌지구는 강남구 세곡동과 붙어 있어 준서울권으로 꼽힌다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2091호 (2021.01.06~2021.01.12일자) 기사입니다]



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