최악의 전세대란 끝낼 해법은-3기 신도시 청약 때까지 임대차법 유예 실거주 요건 등 한시적 규제 완화 바람직

천정부지로 치솟은 전셋값이 떨어질 기미가 없다. 집을 구하지 못한 세입자 속마음은 새카맣게 타들어간다. 조금 더 기다려보면 상황이 나아질까. 부동산 전문가 설문을 통해 전셋값이 어떻게 흘러갈지 전망해본다. 심각한 전세대란을 끝낼 수 있는 해법도 물었다.

▶2년 연장 세입자 많아 내후년도 문제

▷경기 침체로 매매 → 전세 수요도 늘어

이견은 없었다. “전세난이 해를 넘겨 2021년에도 계속될 것”이라고 전문가 12인은 입을 모았다. 더 멀리 내후년까지 이어진다는 의견도 꽤 된다.

가장 큰 이유는 전세대란 근본 원인으로 꼽히는 ‘공급 부족’ 문제 해결이 어렵다는 점이다. 심지어 내년 주택 수급 상황은 올해보다 더욱 악화될 전망이다. 국토교통부에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 3만6000가구로 올해 5만3000가구보다 무려 30% 이상 쪼그라든다.

반대로 전세 수요는 오히려 늘어날 가능성이 더 크다. 김종선 BSI경영연구원장은 “가파른 전셋값 상승세는 당분간 지속될 것으로 본다. 임대차법 개정으로 전세 물량이 실종됐고 재건축·재개발 규제 강화로 신규 주택 공급 역시 충분치 못하다. 여기에 코로나19발 경제 침체로 소득이 줄고 심리가 위축되면 매매에서 전세로 전환하는 수요까지 급증할 것”이라고 전망했다. “전세 공급은 다주택자가 여유 주택을 내놓을 때 비로소 늘어난다. 하지만 요즘처럼 다주택자가 ‘똘똘한 한 채’로 자산 구성을 바꾸는 상황을 감안하면 조기에 전세 시장이 안정되기는 힘들 것”이라는 두성규 한국건설산업연구원 연구위원의 말도 비슷한 맥락이다.

연도를 콕 집어 ‘2022년까지 전세난이 지속될 것’이라고 답한 이도 많다. 계약갱신청구권 연장, 재건축 실거주 규제 등 이번 전세난 원흉으로 지목되는 여러 정책 내 기한이 ‘2년’이기 때문이다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “전셋값 상승세는 내년을 넘어 2022년까지 지속될 가능성이 높다. 임대차계약, 재건축 실거주 규제 등에 2년이 명시돼 있다. 특히 계약갱신청구권으로 2년 이상 눌러앉은 기존 세입자를 건드릴 방법이 없다”고 말했다.

▶수원·인천은 전셋값 ‘주춤’할 수도

▷3기 신도시는 거주 요건 수요로 과열

당분간 전셋값 안정은 쉽지 않을 것으로 보인다. 단 지역마다 상황은 다를 수 있다.

전세 수요가 넘쳐나는 서울은 전셋값 상승세가 더 두드러질 전망이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “전세는 투기 수요가 없고 거품이 존재하지 않는 실수요자 시장이다. 미래 가치와는 별개로 현재 살기 좋은 지역, 또 수요가 공급보다 많은 지역은 자연히 전셋값이 오른다. 서울 전역 전셋값 상승을 예상한다”고 설명했다.

서울 내에서도 전세난이 유독 심화될 것으로 짐작되는 곳도 있다. 강남권 학군 선호 지역, 재건축 등으로 인한 멸실주택 발생 지역, 입지가 좋은 역세권 지역 등이 꼽힌다. 한태욱 동양미래대 경영학부 교수는 “대치·개포·반포 등 강남권 핵심 지역은 학군이 좋은 데다 재건축 멸실주택도 많아 전셋값이 빠르게 오를 조건을 다 갖췄다. 한남, 노량진 등 대규모 재개발 이슈에 교통 입지까지 뛰어난 곳도 전셋값 상승세가 가파를 것”이라고 전망했다.

수도권은 지역마다 양상이 다르게 나타날 것이라 본다. 경기 과천, 고양 등 실수요가 많은 곳은 전셋값 급등이 염려된다. 3기 신도시 청약과 관련해 ‘해당 지역 거주자 특별공급자격’을 노린 주거 이동이 집중될 가능성이 높다. 반면 같은 3기 신도시 예정 지역이기는 하지만 하남과 남양주는 단기 공급이 늘면서 숨통이 트일 것으로 보는 이가 많았다. 검단신도시와 루원시티 입주가 시작되는 인천 역시 전셋값이 차츰 안정될 것이라는 전망이 대세다.

이주현 월천재테크 대표는 “2021년까지 4000가구 가까이 입주하는 성남 판교 대장 지구를 비롯해 공급 물량이 많은 하남과 남양주는 비교적 전셋값이 안정될 것으로 본다. 2021년 하반기부터 입주 물량이 늘기 시작해 2022년 이후 신축 아파트 공급이 계속 증가하는 인천도 전셋값이 안정될 것이라 예상한다”고 말했다.

반면 지방은 오히려 전셋값이 떨어질 가능성도 있다. 서정렬 영산대 부동산대학원장은 “부산, 대구 등 지방광역시는 다른 지역과 비교해 입주 물량이 풍부해 전셋값이 떨어질 수 있다. 단 지방 일부 구축 아파트 중심으로 깡통전세 발생 가능성이 있다는 점은 주의해야 한다”고 경고했다.

검단신도시와 루원시티 입주가 시작되는 인천은 2021년 전셋값이 차츰 안정될 것이라는 전망이 많다. <인천도시개발공사 제공>

▶전세대란 끝내려면

▷공급 확대 유도하는 세제 혜택 필요

‘신규 주택 공급 확대 없이는 전세대란을 끝내기 어렵다’는 것이 전문가 중론이다. 문제는 공급 부족 문제는 당장 해결할 수 없다는 점이다. 대규모 택지를 조성하기까지 최소 5년 이상 공급 시차가 발생한다.

전문가들은 다양한 세제 혜택 지원으로 주택 공급을 유도할 수 있다고 말한다. 고종완 원장은 “도심 자투리 땅이나 노후화된 단독주택을 원룸, 투룸 등 다가구·다세대 주택으로 개축할 경우 세제 혜택을 주는 정책을 검토해볼 만하다. 2~3인 가구가 거주하는 주거용 오피스텔 공급 확대를 위해 한시적으로 취득세를 유예하는 방안도 있다”고 제안했다. 이주현 대표 역시 “전세금을 시세 80% 정도로 저렴하게 공급하는 민간 임대인, 이른바 ‘착한 임대인’에 한해 종부세와 양도세 혜택을 주는 방안도 생각해봐야 한다”고 덧붙였다.

부동산은 심리 영향도 크다. 당장 공급 확대가 어렵지만 정부가 그 의지만이라도 확실히 보여준다면 효과를 얻을 수 있다는 의견도 나온다. 한태욱 교수는 “민영·공공·임대를 불문하고 정부가 실수요자를 위한 신규 주택 공급 확대를 적극 추진하겠다는 계획을 확실히 보여줘야 한다. 수도권 2·3기 신도시에 최우선으로 예산을 집중하고 교통 인프라와 생활편의 시설을 대거 확충하는 것도 그 방법 중 하나”라고 말했다.

포화된 전세 수요를 매매 수요로 전환할 필요성도 제기된다. 논의하는 방안 중 하나는 ‘임대주택 공급 활성화’다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “묶여 있는 임대주택사업자에 퇴로를 마련해줄 필요가 있다. 임대주택을 일반 매각할 수 있도록 양도세를 낮추면 매물이 늘고 전세 수요가 매매 수요로 전환될 수 있다”고 말했다.

전세난이 심각한 ‘비상 상황’인 만큼 한시적 규제 완화를 검토해봐야 한다는 목소리도 나온다. 시장이 다소 안정될 때까지만이라도 규제를 이전 상황으로 되돌리자는 것이 골자다. “입주 물량이 시장 수요를 상당 부분 충족할 수 있는 시점, 예를 들어 3기 신도시 사전청약이 개시되는 시점까지만이라도 임대차법을 개정 이전 상태로 되돌리는 것도 고려해볼 만하다. 실거주 요건을 강화한 재건축 규제를 한시적으로 푸는 것도 방법이다.” 두성규 연구위원 제언이다.

[나건웅 기자 wasabi@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2081호 (2020.10.28~11.03일자) 기사입니다]



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