증권사가 해외 부동산 셀다운에 성공해 만들어진 해외 부동산 펀드 역시 수익률 하락 우려에 떨고 있다. 아직까지는 약속된 배당이 꼬박꼬박 나오기는 하지만 향후 해외 부동산 만기가 올 경우 자산 가격 하락으로 최종 수익률은 마이너스가 될 가능성이 있기 때문이다. 특히 대부분의 부동산 펀드가 레버리지를 활용하는 구조인 데다 초기 거래 비용이 높기 때문에 자산 가치가 하락하면 가치 하락분보다 수익률 하락폭이 더 커진다.
해외 부동산 펀드는 2017년부터 설정액이 크게 늘어나기 시작했다. 저금리 기조가 시작되면서 상대적으로 높은 배당수익률(임대수익률)을 누릴 수 있는 부동산 펀드에 투자자 수요가 몰렸기 때문이다.
문제는 이 기간에 설정된 부동산 펀드 만기가 3~5년가량이라 내년부터 부동산 펀드 만기가 본격적으로 돌아온다는 것이다. 한 자산운용업계 대표는 "최근 2~3년간 국내를 비롯해 아시아권 기관투자가들이 유럽 지역 부동산을 대거 사면서 가격을 올렸는데 만기가 비슷하다고 감안하면 한꺼번에 매물이 많이 나올 가능성이 높다"며 "결국 매각 가격이 하락해 최종 수익률은 악화될 수밖에 없다"고 말했다.
부동산 펀드는 대부분 분기·반기마다 배당이 지급되며 만기가 오면 건물 매각에 따른 이익 또는 손실을 보는 구조다. 매년 5~6%가량 배당수익률을 얻는다고 하더라도 나중에 펀드 만기가 되어 자산이 헐값에 팔리면 손해를 볼 수도 있다. 지금까지는 사모 해외 부동산 펀드의 부실 실사 등이 문제가 됐지만 까다로운 실사 과정과 마스터리스 계약을 거친 공모펀드 역시 수익률을 안심할 수는 없다. 코로나19 충격으로 해외에서 전방위적인 부동산 자산 가격 하락이 예상되기 때문이다.
한 투자자문사 대표는 "오피스 시장이 과열된 상황에서 따온 물건들이 엑시트할 때도 그 가격을 받고 나올 수 있을지가 문제"라고 말했다. 거기다 부동산 펀드는 배당수익률을 올리기 위해 대출(레버리지)을 일부 활용하는 구조라 자산 가격이 하락할 경우 수익률이 더 큰 폭으로 하락할 수 있다. 한 투자업계 관계자는 "보통 펀드 만기 1년 전부터 건물 자산 매각을 준비하는데 지금은 코로나19 때문에 이 단계가 멈춰 있다"며 "이 때문에 환매가 연기될 수도 있고 가격 협상력이 약해져 자산 매각 가격이 낮아질 수도 있다"고 말했다.
[김제림 기자]
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