[부동산 인사이트] 은평구 강북 재개발 다크호스 되나

수색뉴타운 등 대규모 분양과 개발 호재, 인근 지역 수요까지 흡수 기대

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 분양가 상한제로 인한 공급 절변 우려로 신축 아파트 수요와 분양 아파트 청약이 가열되는 가운데 분양가 상한제의 지정에서 벗어난 서울 지역의 분양 시장도 다시금 주목을 받고 있다. 특히 서울 강북 지역에서는 대규모 정비사업이 많은 은평구의 재개발 재건축 사업이 주목받고 있다.

갈현1구역과 함께 은평구의 대표 정비사업인 수색증산뉴타운의 경우 내년을 기점으로 적지 않은 분양물량이 풀릴 것으로 예상된다. 과거에는 서대문구의 가재울 뉴타운 일부지역이나 은평 뉴타운의 경우처럼 미분양 우려도 있었지만 현재는 상황이 많이 달라졌다는 평가다. 분양가 상한제로 인한 신축 아파트 수요가 촉진되고 교통 등 입지조건이 개선된 상황이기 때문이다. 한편 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 연결되는 연신내역 인근과 서부경전철철이 이어지는 새절역 인근의 교통 호재로 해당 지역의 재건축 재개발과 시장도 조금씩 들썩이고 있다.

교통과 공급희소, 인구유입 기대되는 수색증산뉴타운

은평구의 수색증산뉴타운은 은평구 수색동과 증산동 일원에 20개 구역으로 계획된 재개발 사업으로 2006년 사업이 정식 고시됐다. 사업 면적은 79만3028.2㎡로 수색동에 14개 구역이 증산동에는 6개 구역이 있다. 이 중 증산1존치구역과 증산1촉진구역 증산3촉진구역과 수색14촉진구역은 현재 정비구역 해제 및 뉴타운에서 제외된 상태다.

수색증산뉴타운은 서북권 쪽에서 대규모로 공급되는 단지들 중에는 신축으로 희소가치가 있는 편이라고 해당 지역의 부동산 업계 관계자는 지적하고 있다. 서울 내 뉴타운 지역이 더 이상 많이 남지 않다는 점과 상암동 쪽의 방송사 등이 인접하고 있는 점도 강점으로 꼽힌다.

뉴타운 내 한 중개 업자는 수색증산뉴타운의 교통 여건이 서대문구의 가재울뉴타운보다 더 낫다고 언급했다. 수색증산뉴타운의 경우 인접한 역으로는 수색역과 디지털미디어시티역, 증산역 세 곳이 꼽힌다. 특히 디지털미디어시티역은 서울 지하철 6호선과 수도권전철 경의중앙선, 인천국제공항철도 세 노선을 한꺼번에 경유하는 역이다.

인근의 신축 공급이 다소 적은 편인데다가 분양가 상한제로 공급 축소에 대한 우려 심리가 작용할 것이라는 점도 향후 수색증산뉴타운의 전망을 밝게 하는 요소다. 한 부동산 업자는 “상암동 월드컵파크 단지처럼 지은 지 10년 된 노후 아파트들이 많고 브랜드 아파트도 많지는 않은 편이다. 상암동 인근의 새 아파트는 가좌역 외에는 많지 않다”고 말했다.

해당 업자는 현재 공급된 신축 단지의 가격을 생각해 볼 때 수색증산뉴타운의 분양 신축 아파트 가격도 상당히 상승할 가능성이 있다고 지적하고 있다. 실제로 고양시 향동의 경우 34평 기준 신축 아파트의 시세가 7억원 가까이 상승했다. 초기 분양가에서 2억원 정도 오른 가격이다. 국방대학교가 있는 덕은지구 역시 고양시지만 상암동이랑 가까워 최근 청약 경쟁률이 5대 1 남짓을 기록하기도 했다. 가재울 뉴타운의 경우도 34평은 기준으로 할 때 평균가격은 10억원 남짓 정도다.

이런 상황에서 수색증산뉴타운의 입주권 시세는 이미 34평 기준 9억원을 호가하는 상황이다. 입주 완료시 34평 기준 13억원은 될 것이라는 것이 관련 부동산 업자들의 전언이다. 입주권을 기준으로 해도 단순 시세 차익은 4억원 이상이다. 게다가 내년 분양을 앞둔 4개 지구의 일반 분양가도 2000만원대 초반으로 예상된다. 34평 기준으로 7억원 선의 아파트가 분양되는 경우시세차익만 5억원을 넘어서게 되는 셈이다.

해당 업자는 특히 마포구와 서대문구의 유입 인구도 많을 것으로 기대하고 있다. 그는 “입주권의 가격도 상승하고 있고 수요도 많이 몰릴 것으로 예상된다. 내년 분양하는 수색증산지구의 단지들은 가점이 낮지 않을 것이다. 가점은 60~65점 될 것이다”라고 설명했다. 해당 업자는 “이르면 일부 구역은 내년 초 정도에는 일반분양 된다. 서대문구와 마포구 등의 인근 지역의 수요도 특히 많을 것으로 예상하고 있다”고 언급했다.

수색증산뉴타운에서 현재 사업진행이 가시화되는 구역은 증산2촉진구역과 수색6촉진구역, 수색7촉진구역 수색13촉진구역이 꼽히고 있다. 이들 지역은 빠르면 내년 1월 늦어도 내년까지는 분양이 이뤄질 것으로 추정된다. 은평구청 관계자는 “증산2구역이나 수색 6, 7, 13구역은 내년, 빠르면 내년 상반기에는 분양이 가능한 곳들이다. 철거가 끝났거나 마무리 된 지역 증산 2구역은 착공을 해서 이미 1,2월 중에 분양 계획을 가지고 있는 것으로 알고 있다. 해당 구역은 철거가 마무리가 되고 있어서 내년 상반기 빠르면 분양이 가능할 것으로 본다. 이 외에는 나머지 지역은 내년까지는 시간이 걸릴 것으로 생각된다”고 언급했다.

교통호재에 들썩이는 새절역과 연신내역, 상업지구 예정인 응암역

서부선을 경유하는 역이 들어설 것으로 예상되는 충암초등학교 옆 충암고등학교. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자 서부선의 서북쪽 종착역이 될 것으로 예상되는 새절역 인근과 상업지구 개발 호재가 있는 응암역도 신축 아파트 가격 상승과 함께 재개발 단지의 청약 경쟁률도 상승하고 있다.

은평구의 새절역부터 거쳐 명지대학교와 연의, 신촌역과 여의도, 서울대 입구를 관통하는 서부선은 2028년 개통 예정으로 본격적인 사업 절차는 아직 많이 남아 있는 상태다. 대신 새절역과 응암역 인근의 재개발 재건축 지역의 경우 초기 단계의 사업이 많아 장기적으로도 투자 가치가 있는 편이라고 해당 지역 부동산 관계자는 주장했다.

실제 지난 16일 분양을 시작한 ‘힐스테이트 홍은 포레스트’의 경우 서부선 역이 단지 바로 맞은 편에 건설될 예정이다. 행정구역상으로는 서대문구지만 은평구와 바로 접해 있고 생활권도 은평구이다. 해당 단지의 평균 청약 경쟁률은 37.44대 1로 해당 지역 1순위 마감을 기록했다.

해당 지역의 중개업자는 “여의도로 통근하는 직장인이 많아 경전철까지 이어지면 장기적인 호재로는 충분한 가치가 있다. 새절역 인근은 힐스테이트 등 브랜드 아파트 들이 대단지로 모인 곳인데 인프라 중 교통 편만 개선 되면 가격 상승 여지는 충분할 것으로 보인다고 설명했다.

응암역 인근도 지난 9월 1일 서울시에서 공개한 ‘2030 서울생활권계획’의 ‘지역별 실행계획’에 따른 호재를 기대하는 분위기다. 해당 실행 계획은 응암 지역생활권(응암1‧2‧3동, 녹번동)에서 추진되는 4개의 사업으로 지하철 6호선 응암역 일대(신사지구중심)는 상업과 문화 교육 등의 기능을 특화한 중심지로 개발된다.

한 부동산업자는 “시행은 언제 될지 모르지만 새절역과 응암역 일대의 상가, 단독주택, 아파트 전부 할 것 없이 전반적으로 가격이 들썩거리기 시작했다”고 말했다. 그는 “새절역 응암역 장기적인 투자가치는 있다. 새절역 응암역의 재개발 지역은 초기 단계인 곳도 많기 때문이다. 유동인구도 많은 편이다”라고 지적했다.

실제 응암역 인근의 응암11구역 재개발 사업지에 들어선 백련산 해모로 아파트는 2017년 분양을 시작해 내년 4월 입주를 앞두고 있다. 해당 업자는 “현재 조합원 분양권을 찾는 전화문의는 많이 늘었는데 워낙 매물이 적고 분양권을 찾는 대기자들이 밀려 있다”고 전했다. 그는 “올해 8월 말에 분양한 백련산 SK뷰 아이파크도 가격이 계속 상한가를 치면서 25평이 7억원 초반대로 상승했다. 해모로도 그 정도로 상승할 것이라고 본다”고 설명했다. 그는 “요즘은 마포구나 서대문구 지역의 수요도 많다. 그 지역에서 오는 사람들은 보통 새절역과 응암역 일대까지는 문의하는 편이다”라고 지적했다.

한편 GTX-A가 연결되는 연신내역 인근의 재개발 지역의 주택가격도 3년 이래로 계속 상승하고 있다고 연신내 역 인근의 부동산 업자는 밝혔다. 관련 업자는 “ GTX-A가 연신내 역에 연결되기 때문에 해당 지역의 주택 가격은 3년전부터 상승하고 있다”고 말했다. 그는 “해당 지역의 주택 가격은 상승하는 추세다. 보통 투룸(전용 9평 실평수 13평)의 가격이 3년전에 1억5000만원에서 1억7000만원이었는데 지금은 2억 1000만원에서 2억7000만원까지 상승했다. 쓰리룸의 경우(전용 13평 ~15평, 실평수 25평)도 1억원 정도 상승해 3억7000만원에서 3억8000만원을 호가하고 있다”고 설명했다.

우주성 기자

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