공시가 9억 초과 6만호 늘듯…종부세 폭탄? 찻잔속 태풍?

올해 공동주택 공시가 크게 오른다는데…

국토부 “지난해 급등 시세 적극 반영”

지역·가격대 불균형 개선까지 겨냥

4월말 공시 위해 막바지 산정 작업

지난달 정부가 발표한 올해 전국 표준단독주택 공시가격이 역대 최대인 전년 대비 9.13% 오르면서, 아파트 등 공동주택의 공시가격은 얼마나 오를 것인지에도 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 단독주택과 달리 표준주택과 개별주택을 구분하지 않은 전국 공동주택의 공시가격을 오는 4월 말 일괄 공시할 예정이다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공시 대상 공동주택은 약 1340만호로 현재 한국감정원이 막바지 가격 조사·산정 작업을 벌이고 있다. 재개발·재건축 사업 등으로 멸실된 공동주택보다 신규 입주한 공동주택이 더 많아 올해 공시되는 공동주택 수는 지난해(1289만호)보다 51만호가량 늘었다.

얼마나 오를까?
서울 아파트값 평균 8% 올랐지만
거래량·시점, 시세 현실화율도 중요
초고가는 공시가 30% 이상 오를 수도
매매가 4.7% 오른 작년엔 평균 10.2%↑

세금 영향은?
공시가 상승률과 세금은 달라
공시가 8.7억→9.5억원, 9.2% 오를 때
재산·종부세 248만→288만원, 16%↑
장기보유 공제·보유세 상한 등 적용
1주택자에겐 ‘세금폭탄’은 아닐 듯

부동산 업계에선 올해 공동주택 공시가격이 서울을 중심으로 대폭 오를 것으로 내다보고 있다. 지난해 서울 아파트 매매가격 연간 상승률이 8.03%(수도권 3.56%)에 이를 정도로 집값이 많이 올랐기 때문이다. 지난해 ‘9·13 부동산대책’ 직전 서울 아파트값은 ‘미친 집값’이라는 말이 나올 정도로 급등했다. 최근 김현미 국토교통부 장관도 이런 상황을 언급하면서 “아파트 등 공동주택의 2019년 공시가격을 산정할 때 최근 급등한 시세를 적극적으로 반영할 계획”이라고 밝힌 바 있다.

공동주택 공시가격도 표준단독주택처럼 껑충?

서울의 경우 올해 공동주택 공시가격은 지난해 아파트값 상승률인 8.03% 수준으로 오른다고 보면 될까? 그렇지 않다는 게 전문가들의 견해다. 공시가격은 매년 1월1일 기준으로 산정되는데 통상적으로 연간 단위 매매가격 변동률과는 차이를 보인다.

공시가격을 산정할 때 해당 주택의 최근 실거래 가격은 가장 중요한 참고자료지만, 거래량과 거래 시점 등도 따지게 된다. 또 단지 내 일부 세대의 가격 변동이 전체 아파트 시세를 100% 대표하는 것도 아니다. 예를 들어 어떤 아파트의 가격이 1년 내내 보합세를 보이다가 연말인 12월에 몇건이 거래되면서 실거래 가격이 20% 급등했다고 이 아파트의 이듬해 공시가격이 전년보다 20% 오르지는 않는다는 것이다. 실제 지난해 서울 공동주택 공시가격은 전년도 서울 아파트의 연간 매매가격 상승률(4.69%)을 훨씬 뛰어넘는 10.19% 올랐다. 요즘 서울 아파트시장처럼 1월1일 이후 집값이 하락했다면 이 부분도 공시가격에 영향을 끼친다.

시세 대비 공시가격의 비율인 ‘현실화율’도 중요한 척도다. 국토교통부는 한국감정원이 조사·산정한 해당 공동주택의 가격이 확정되면, 여기에다 내부적으로 정한 공시비율(80%)을 곱해 공시가격을 결정하게 된다. 이렇게 결정된 공시가격은 시세보다는 낮아지게 되며, 국토부가 밝힌 지난해 전국 공동주택 공시가격의 현실화율은 평균 68.1%였다. 이는 표준단독주택 공시가격 현실화율(2018년 51.2%→2019년 53%)보다는 높지만, 여전히 시세 대비로는 낮은 편이다.

문제는 공시가격 현실화율이 지역과 주택 가격대에 따라 편차가 적지 않다는 점이다. 예컨대 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트 밀집지역에서는 최근 급등한 시세가 공시가격에 제대로 반영되지 않았지만, 강북권의 중저가 아파트는 그 반대 현상이 빚어지는 등 불균형이 존재했기 때문이다. 예를 들면 서초구 반포동의 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡의 2018년 공시가격은 15억400만원, 2017년 12월 실거래가는 23억4천만원으로 공시가격의 실거래가 반영률은 64.2%에 그쳤다. 반면 은평구 불광동 ‘북한산래미안’ 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 4억3400만원, 전년 말 실거래가는 6억원으로 실거래가 반영률이 71.7%로 높았다.

이에 국토부는 올해 공동주택 공시가격 산정 때 고가주택 및 집값이 급등한 아파트에는 최근 가격 상승분을 적극적으로 반영하고 동시에 지역 간, 가격대 간 불균형을 줄이는 형평성 제고에 나설 계획이다. 국토부 부동산평가과 관계자는 “집값이 많이 오른 주택을 중심으로 최근 시세 변동분을 적절하게 반영하면 공동주택의 가격대 간, 지역 간 공시가격 형평성도 자연스럽게 개선될 것”이라고 말했다.

다만, 전문가들은 공동주택 공시가격 현실화율의 급격한 인상은 신중하게 접근할 필요가 있다고 본다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “실거래량이 많고 표준화가 이뤄진 공동주택은 단독주택에 견줘 공시가격 현실화율이 높은 편이어서, 이를 한꺼번에 더 올릴 경우 서민·중산층에게도 상당한 부담으로 작용하게 된다”며 “공시가격 개혁의 첫해인 올해는 단독주택, 표준지와 마찬가지로 일부 고가 아파트의 지나치게 낮은 현실화율을 바로잡는 게 바람직해 보인다”고 말했다.

공시가격 9억원 초과 고가주택 많이 늘어날 듯

그렇다면 지난해 집값이 급등한 초고가 아파트의 올해 공시가격은 어느 정도 수준일까? 앞서 예를 든 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡의 경우 지난해 9월 27억~31억원(평균 29억원)에 실거래된 바 있어 지난해 공동주택 평균 공시가율 68.1%를 적용할 경우 올해 공시가격은 19억7500만원으로 예상된다. 이럴 경우 전년 대비 공시가격 상승률은 31.3%에 이른다. 부동산 업계에선 실제 정부가 표준단독주택과 비슷하게 공시가격 9억원 이상의 고가 공동주택에 대해 공시가격 현실화율을 상당 폭 올릴 가능성이 큰 것으로 본다. 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이상 공동주택은 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 대상인 ‘고가주택’에 해당하는데, 지난해 공시가격 9억원 이상 공동주택은 14만807호로, 전체 공동주택의 1.09%에 불과했다. 하지만 지난해 공시가격 6억원 초과 9억원 이하(시가 9억~13억원) 주택 매맷값이 급등한 만큼, 올해 공시가격 9억원 초과 공동주택 수는 전체의 1.49%가량인 20만호 수준으로 늘어날 것으로 예상된다.

올해 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오른다고 해도 1세대 1주택자의 세금 부담이 많이 늘어나지는 않는다. 공시가격이 9억원을 넘는 1주택자라도 장기보유 공제(20~40%), 70살 이상 고령자 공제(종부세의 최대 70%) 등 각종 공제가 적지 않고, 적용받는 종부세 세율(시가 약 18억원 이하 0.5%, 시가 18억~23억원 이하 0.7%)도 낮기 때문이다. 만일 공시가격이 지난해 8억7천만원에서 올해 9억5천만원으로 9.2% 오른 아파트라고 가정하면, 지난해 재산세로 248만원을 냈지만 올해는 재산세에다 종부세까지 포함해 16% 인상된 287만8천원을 내면 된다. 또 공시가격이 대폭 올라도 1주택자의 재산세는 전년 대비 5~30%, 총 보유세(재산세+종부세)는 50%를 법적 상한으로 적용받게 된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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