10년된 판교 공공임대…정부 "분양가 못낮춰"

정부가 10년 공공임대아파트의 분양전환 가격을 사실상 '시세대로' 산정하기로 했다. 기존 입주자들에게 최대 4년(취약계층은 최대 8년) 동안 임대를 추가 연장하고 낮은 이자로 대출 지원을 약속했지만 분양가상한제 등 사실상 분양가 인하를 요구한 주민들과 갈등이 이어질 전망이다.

국토교통부는 이 같은 내용으로 '10년 임대주택 분양전환 지원대책'을 마련했다고 18일 밝혔다. 과도하게 높은 분양전환 가격으로 분양받기 어려운 10년 임대주택 입주자(임차인)를 지원하기 위한 조치다.

10년 임대주택은 입주자가 10년 동안 임대로 살다가 의무임대기간 종료 후 분양전환 받을 수 있는 아파트다. 전환 가격은 공공주택 특별법에 따라 전환 시점의 감정평가 가격으로 결정된다.

10년 임대주택은 2009년 경기 성남시 판교에서 처음 입주한 이후 전국에 15만3000여 가구가 공급됐다. 한국토지주택공사(LH)가 6만6000가구, 민간이 8만7000가구를 공급했고, 이 가운데 민간이 공급한 3만3000여 가구는 입주 5년 이후 조기 분양 전환했다. 현재 남은 10년 임대는 판교 동탄 등에 있는 약 12만가구다.

이번 대책은 입주 10년 뒤인 2019년 판교의 분양전환 시점이 다가옴에 따라 기존 입주자들을 지원하기 위해 마련됐다. 최근 판교 등 집값이 급등하면서 시세를 기준으로 책정되는 분양가를 감당하기 어렵다는 임차인들의 불만이 높았기 때문이다.

우선 분양가 산정 방식을 바꿔달라는 임차인들 요구는 받아들여지지 않았다. 분양전환 가격은 기존대로 지자체장이 선정하는 2개 감정평가 법인이 평가한 감정 금액을 산술평균해 산정한다.

그 대신 분양전환 전에 사업자와 임차인이 협의하는 절차를 의무화했다. 협의 내용은 △분양전환 시기·절차 △대금 납부 방법 △주택 수선·보수 등이다.

합의가 이뤄지지 않으면 지방자치단체에 설치된 '임대주택분쟁조정위원회'에서 조정한다. 분쟁조정위에서 분양가 조정도 가능하다. 또 분양 가격이 결정되면 임차인이 사전에 충분히 준비할 수 있도록 준비기간을 기존 6개월에서 1년으로 늘렸다.

분양전환을 받으려는 임차인들 부담을 덜어주는 방안도 마련됐다.

임차인이 무주택자이고 전용 85㎡ 이하 주택에 산다면 장기 저리 대출상품을 지원한다. 해당 지역이 투기지역·투기과열지구라고 해도 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 했다면 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용받는다. 투기과열지구는 LTV·DTI 40%가 적용된다.

또 LH가 공급한 10년 임대는 분양전환 가격이 5억원을 초과하면 초과분에 한해 최대 10년간 분할 납부할 수 있도록 할 예정이다. 이 같은 지원책을 받아도 분양전환을 받기 어려운 임차인은 우선분양전환을 포기하는 조건으로 임대기간을 4년 연장할 수 있다. 연장이 가능한 경우는 10년간 임대주택 가격이 같은 기간 전국 아파트 가격 상승률보다 1.5배 높을 때다. 전용 85㎡ 이하에 거주하는 무주택자만 해당한다. 만일 영구임대주택 자격을 충족했다면 4년 추가 연장이 가능해 최대 8년간 더 임대로 살 수 있다. 임대사업자가 부도나 파산 등으로 임대 연장을 하기 곤란한 때에는 LH 등 공공임대사업자가 주택을 매입해 임대 연장을 돕는다.

국토부는 이를 위해 '공공주택 특별법'과 '민간임대주택에 관한 특별법'을 내년 상반기까지 개정할 방침이다.

내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4000가구와 동탄·무안 1000가구 등 5000가구다. 2020년에는 판교 1000가구, 오산·제주 1000가구 등 2000가구가 분양으로 전환된다.

판교에 공급된 10년 임대는 총 5644가구로, LH 물량이 3952가구이고, 민간은 1692가구였다. 민간 임대 중 661가구는 입주한 지 5년이 지난 후 조기 분양전환됐다.

[손동우 기자]

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