‘금리상한 주담대’ 누가 이용할 수 있나

1년 1%p 5년 2%p내 상승제한, 취약계층 우선, 변동금리부 신규·기존대출자 가능

[이코노믹리뷰=진종식 기자] 기획재정부는 17일 발표한 '2019년 경제정책 방향'에서 금리 상승 시 가계부채의 취약차주를 보호하고 부실화를 예방하기 위해 마련한 ‘금리상한 주택담보대출(이하 주담대)’ 를 내년부터 시행한다고 밝혔다.

‘금리상한 주담대’는 금리 상승에 대비하여 기준금리가 상승해도 일정 한도 내에서 상승 가이드 라인이 정해져 그 한도까지만 금리상승이 제한되는 옵션이 붙은 구조이다.

이 상품은 변동금리형 주담대에 제한적으로 적용되는 상품으로 대출자의 금리 부담을 일정 수준 범위 내에서 제한하여 주로 취약차주를 중심으로 발생할 수 있는 대출원리금 상환 부담을 조절하여 가계대출의 부실화를 미연에 방지하기 위한 주택담보대출의 한 종류이다.

◆연간 1%p 이내, 5년내 2%p 한 상승 제한 옵션

‘금리상한 주담대’는 주담대 상품의 하나로 30년 만기 기준으로 연간 1%포인트, 5년간 2%포인트 이내로 금리 상승폭이 제한되는 내용이 핵심이다.

예를 들면 내년 1월에 연 4%대 ‘금리상한 주담대’를 받을 경우 5년 내에 기준금리의 상승에 따라 시장금리가 연 7%까지 올라도 주담대 대출자가 부담할 대출 금리는 1년에 1%p, 5년내 2%p 이내 금리 상승을 허용하는 옵션에 따라 연 6%를 넘을 수 없다.

금융당국은 해당 상품이 출시되면 금리가 급격하게 상승할 경우 취약차주를 중심으로 저소득-저신용 대출자들의 이자 부담이 크게 줄어들 것으로 기대한다.

홍상준 금융위원회 가계금융담당 주무관은 “이미 예고된대로 1월 중에 시행 예정이라는 말 밖에는 세부적인 내용을 밝힐 내용이 없다” 면서 “ 각 은행과 협의하여 빠른 시일 내에 실행될 수 있도록 공식 입장을 밝힐 예정”이라 하고 “각 은행에서도 조용히 준비하고 있는 것으로 안다“며 더 이상의 언급을 삼갔다.

시중은행 대출 담당자들은 ‘금리상한 주담대’ 시행에 대해 엇갈린 반응을 나타냈다. 한 시중은행의 대출관계자는 “기존 주담대 보유 고객을 상대로 조건변경 형식으로 취급할 것으로 예상되고, 내년 1월21일 이후 시행될 예정인 것으로 안다”면서 “싫든 좋든 정책적으로 시행되는 제도이므로 은행은 안 따라갈 수 없지 않느냐?고 반문했다. 이어 그는 ”변동금리 조건 대출자만 해당되고 혼합형 고정금리 대출자는 5년이 경과해야 상환방식을 변경할 수 있으므로 현재 낮은 고정금리 추세를 봐가면서 조정을 하는 것이 나을 것 같고, 변동금리 대출자 중 3년 이상 경과한 대출자는 조기상환수수료에 대한 패널티가 없으므로 ‘금리상한 주담대’의 조건을 검토해 보고 신중하게 갈아타기를 하면 금리 상승에 대한 불안을 떨칠 수 있을 것으로 판단된다”고 말했다.

반면 또 다른 은행의 대출 관계자는 “새로 시행될 ‘금리상한 주담대’는 은행 대출의 공공성을 우선으로 생각하여 실행하는 정책적 대출제도이므로 은행 입장에서는 금리 상한선에 묶여 은행 전체 대출이자 수익이 다소 줄어들 수 있을 것으로 생각한다며 다음 문제는그 때 가서 생각할 수 밖에 없다”고 여운을 남겼다.

(자료: 국민은행)

(자료: 국민은행 대출 창구) ♦3년 미만 주담대는 조기상환수수료 발생 갈아타기 주의

금융권의 전문가들은 ‘금리상한 주담대’는 실세금리가 상승하더라도 취약계층의 대출원리금 상환부담을 줄여주기 위해 시행하는 제도라며 취약계층 대출자들이 우선 전환 대상이고, 일반 주담대출자의 경우 대출금 상환조건 변경절차에 따라 기존 주담대를 ‘금리상한 주담대’로 갈아타기 할 수 있으며 신규 대출자들도 이 상품으로 주담대를 이용할 수 있다고 말했다.

또한 변동금리형 주담대를 고정금리형 주담대로 갈아타기를 할 경우 대출기간이 3년 이내인 대출은 조기상환수수료가 발생하여 대출이자로 절약하는 비용보다 조기상환수수료가 많이 발생할 수 있으므로 비용을 정확하게 확인한 후 이익이 되는 조건임이 확인될 때 갈아타기를 신청할 것을 권했다.

대출기간이 2년 이상 경과한 대출이라도 조기상환수수료가 발생하지만 10년 이상 대출기간을 감안할 때 향후 이자 절약분이 조기상환수수료보다 커서 이익이 된다면 조기상환수수료를 부담하더라도 갈아타기를 하면 이익이 될 수 있다.

변동금리형 주담대출을 고정금리형 주담대출로 상환조건을 변경하는 것은 조건변경에 해당하므로 조기상환수수료를 물지 않아도 된다. 그러나 이 조건변경 절차는 은행마다 처리 방법이 조금씩 다르므로 정확하게 확인한 후 실행해야 한다.

일반적으로 금리 구조상 고정금리형 대출의 금리가 변동금리형 대출보다 0.5%P 이상 높게 적용된다. 이는 시장금리를 적용하는 고정금리형 대출금리가 시장금리의 변동성을 바로바로 금리에 반영하기 때문이다. 그러나 현재와 같이 고정금리형 금리가 낮은 경우는 최근 금융채 등 시장금리가 안정적인 데 이유가 있는 것으로 풀이되고 신규 대출자들에게는 고정금리형 주담대를 이용하기 좋은 기회로 작용하고 있다.

지난 14일 기준 신규취급액 기준 코픽스와 혼합형 고정금리 간 금리 차이를 보면 최소 0.02%포인트에서 최고 0.362%포인트 격차가 벌어져 고정금리형 대출의 기준금리가 더 낮은 수준이다. 따라서 신규 주담대 대출자들이 혼합형 고정금리대출을 이용하면 향후 금리 차이가 더 벌어질지 알수는 없지만 현재 시점에서 앞으로 5년간은 낮은 금리 혜택을 볼 수 있다.

진종식 기자

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