[김용일의 부동산톡] 매매계약, 명의신탁 등기와 관련된 부동산소송 소멸시효

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 소멸시효란 권리를 행사하지 않은 상태가 일정기간 계속된 경우, 그 권리를 소멸시키는 법률효과를 발생시키는 제도이다. 소멸시효 기간은 권리의 종류에 따라 달라지는데, 이번 시간에는 소유권, 매매계약, 명의신탁을 중심으로 등기청구권과 관련된 부동산소송의 소멸시효에 대해 정리해 보겠다.

◇ 소유권의 소멸시효와 부동산취득시효

부동산 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다. 다만 제3자가 부동산을 시효취득하게 되면, 종전 소유자가 소유권을 잃는 반사효과가 생길 수 있다. 구체적으로 내 부동산에 대해 권리행사를 하지 않고 있는 동안에 타인이 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유함으로써 점유취득시효가 완성되면 타인이 소유권을 취득할 수 있고, 타인이 내 부동산에 대해 등기후 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 점유함으로써 등기부취득시효가 완성되면, 타인이 소유권을 취득할 수 있다. 결과적으로 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 해도 권리를 오랜기간 행사하지 않으면 소유권을 뺏기는 경우가 있는 것이다.

◇ 부동산 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권과 소멸시효

한편, 채권 및 채권에 기한 청구권의 소멸시효는 10년이므로, 부동산 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효 역시 원칙적으로 10년이다. 다만, 부동산을 매수하였는데, 등기는 하지 않았지만, 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에도 그 상태로 10년을 경과하면 소멸시효가 완성되어, 매매에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 없는지 문제되는데, 대법원은 이런 경우에는 매수인을 보호하여야 하므로 10년이 경과하더라도 소유권이전등기청구소송을 할 수 있다고 하였다.

구체적으로, 대법원은 “시효제도의 존재이유에 비추어 보아 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아서 이를 사용수익하고 있는 경우에는 그 매수인을 권리 위에 잠자는 것으로 볼 수도 없고 또 매도인 명의로 등기가 남아 있는 상태와 매수인이 인도받아 이를 사용수익하고 있는 상태를 비교하면 매도인 명의로 잔존하고 있는 등기를 보호하기 보다는 매수인의 사용수익 상태를 더욱 보호하여야 할 것이므로 그 매수인의 등기청구권은 다른 채권과는 달리 소멸시효에 걸리지 않는다고 해석함이 타당하다.”고 하였다(대법원 76다148 전원합의체 판결, 대법원 98다32175 전원합의체 판결).

◇ 부동산명의신탁이 무효인 경우 소유권이전등기청구권과 소멸시효

명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항). 부동산명의신탁에는 3가지 유형이 있는데, 그중에서 부동산의 소유자이면서 등기명의자였던 자가 그 등기명의를 명의수탁자 앞으로 해놓기로 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 명의수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 양자간 명의신탁이라 하는데, 양자간 명의신탁의 경우, 등기명의는 명의수탁자에게 있지만, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이고, 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권에 기해 소유권이전등기말소소송을 할 수 있다. 이때 말소소송은 소유권에 기한 것이므로 소멸시효의 적용을 받지 않는다.

명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의신탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁을 3자간 명의신탁 또는 중간생략등기형 명의신탁이라 하는바, 3자간 명의신탁의 경우에도, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기말소를 구할 수 있다. 한편, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 갖는다.

이때, 채권자대위의 법리에 따라, 명의신탁자는 매도인에 대해 갖는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여, 매도인이 명의수탁자에게 갖는 소유권이전등기말소청구권을, 매도인을 대위하여 행사할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기소송을 할 수 있다.

여기서, 소멸시효를 주의해야 한다. 명의신탁자가 매도인에 대해 갖는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효기간은 10년이므로, 10년간 권리를 행사하지 않으면 등기청구권을 행사할 수 없고, 따라서, 위와 같은 채권자대위소송을 통해 명의수탁자를 상대로 등기 이전을 요구할 수도 없다.

다만, 명의신탁자가 부동산을 매수후 점유하였다면 소멸시효의 예외가 된다. 앞에서 언급한 판례의 법리대로, 부동산을 매수후 등기는 하지 않았지만 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않으므로, 결국 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 여전히 유효하고, 이를 피보전권리로 하여 명의수탁자를 상대로 등기를 이전받을 수 있게 된다(대법원 2013다26647 판결).

참고로, 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁을 계약명의신탁라 하는데, 계약명의신탁의 경우에는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 등기이전을 요구할 권한이 없다.

◇ 부동산명의신탁이 유효인 경우 소유권이전등기청구권과 소멸시효

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 종중과 종중원간, 배우자간, 종교단체와 그 산하 조직간 부동산 명의신탁으로서, 조세 포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효하다. 따라서, 종중이 종중재산을 종중원에게 명의신탁 해놓은 경우, 분쟁이 발생시 명의신탁관계 등을 입증하여 명의신탁해지를 하고 소유권에 기해 소유권이전등기청구소송을 할 수 있다.

한편 소멸시효와 관련해서는, 명의신탁을 해지하고 소유권에 기해 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하는 것이므로, 위와 같은 등기청구권은 소멸시효의 대상이 되지 않는다(대법원 91다34387 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사