반포현대, 초과이익 부담금 8배나 뛰었다

재건축 초과이익 부담금 예정액의 첫 통보 대상인 서초구 소재 반포현대아파트. [매경 DB]

서울 재건축 단지 중 가장 먼저 초과이익환수제 예상 부담금을 산정하는 반포현대 조합이 서초구청에 7000만원대 부담금을 제출한 것으로 14일 확인됐다.

이는 앞서 지난달 2일 반포현대 측이 제출한 850만원에서 8배 이상 뛰어오른 액수다. 서초구청은 한국감정원 등과 협의해 최종 예상 부담금을 산정하는데, 조합이 제출한 액수 이하로 떨어질 가능성은 높지 않다. 다만 한 달 앞으로 다가온 6·13 지방선거에 대한 부담으로 서초구가 최종 예상 금액을 하락 조정할 가능성도 배제할 수 없다.

반포현대 재건축 관련 정비업계 관계자는 14일 매일경제신문과 통화하면서 "조합이 구청에 가구당 7000만원대 예상 부담금을 제출했다"며 "서초구청은 감정원 등 전문가들과 함께 예상 부담금 산정 작업을 진행 중"이라고 말했다. 또 그는 "조합 측이 지난달 제출했던 가격보다 이번에 예상 부담금이 크게 오른 것은 미래 준공 시점 가격에 대한 판단이 달라졌기 때문"이라며 "구청이 최종 결정하는 가구당 예상 부담금은 여러 조건에 따라 7000만원에서 1억원 사이가 될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

이에 대해 서초구청 관계자는 "11일 조합 측에서 예정 부담금 액수를 받았고 그 금액이 적정한지 현재 검토 중"이라고 말했다. 반포현대 조합 관계자는 "최종 통지를 받을 때까지 제출 액수를 밝힐 수 없다"며 말을 아꼈다.

지난 2일 서초구청은 반포현대아파트 1차 재건축 부담금 예정액에 대해 보완 지시를 내린 바 있다. 반포현대는 가구당 850만원 정도 부담금이 예상된다고 제출했지만 서초구청은 이 금액이 너무 적다고 판단했다. 부담금 예정액을 산출하려면 준공 후 아파트 가격을 추정해야 하는데, 조합이 가정한 미래 집값이 지나치게 낮다는 이유에서다.

국토교통부 재건축부담금 업무 매뉴얼에 따르면 재건축 초과이익환수액은 '재건축 준공 인가일 기준 주택가액'에서 '추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액' '정상 주택가격 상승분 총액' '개발비용'을 뺀 뒤 '부과율'을 곱해서 산출한다. 추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액과 개발비용 등은 비교적 명확하지만 재건축이 준공된 후 인가 시점의 주택가격을 어떻게 정하느냐가 변수다. 미래 주택가격을 미리 알 수 없기 때문이다. 보통 재건축은 사업 시행 인가 후 4~5년이 지난 뒤 준공 인가를 받는다.

또 현재 주택가격을 기반으로 준공 인가일 기준 예상 가격을 산출해야 하기 때문에 현 시세에 대해서도 조합과 서초구 간 이견이 컸다. 당시 서초구 관계자는 "반포현대는 80가구에 불과해 거래가 뜸하다"며 "따라서 주변 대단지 시세를 고려해 보정해야 하는데, 이 부분에서 조합과 구청 측 계산이 어긋났다"고 설명했다.

반면 조합은 "현 정부가 집값을 잡겠다고 규제하고 있는데, 지금처럼 상승세가 이어지는 것으로 가정해 미래 가격을 예측하는 것은 부당하다"고 말했다.

상대적으로 액수가 적을 것으로 예상됐던 반포현대 부담금 예상액이 최소 7000만원대로 급증하면서 강남권 다른 재건축 추진단지의 예상액이 크게 오를 가능성도 높아졌다. 계산의 핵심 변수인 미래 준공가격 설정에 이번 반포현대 사례가 바로미터로 작용할 것이기 때문이다.

부동산 업계 관계자는 "결국 재건축에 부담을 크게 늘려 집값 급등을 견제하려는 정부 의지가 반영된 결과"라며 "다른 강남권 단지의 부담금도 예상보다 크게 높아질 수 있다는 신호"라고 해석했다.

[전범주 기자 / 김강래 기자]

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