재건축 안전진단 기준 강화…서울 재건축 거래 '일단 멈춤'

“재건축초과이익환수제처럼 단지별 양극화 불러 올 것”

서울 송파구 일대 아파트 단지 전경. 출처=이코노믹리뷰 박재성 기자

[이코노믹리뷰=김서온 기자] 지난 20일 국토부에서 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표한 이후 서울 재건축 아파트값 상승 폭이 둔화됐다.

25일 부동산114 조사결과에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 주간 상승률은 0.15%로 전주(0.78%)보다 줄었다.

서울 재건축 추진 단지가 상당수 몰려 있는 서울 양천구와 노원구, 강남구는 재건축 안전진단 강화 발표 이후 매수 문의는 뚝 끊겼으며, 매도자 역시 시장 상황을 지켜보려는 관망세가 역력하다.

2월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.40% 올랐다. 신도시와 경기‧인천은 각각 0.14%, 0.02% 상승해 지난주와 비슷한 흐름을 보였다.

서울은 송파(1.14%) 종로(1.14%) 성동(0.98%) 동작(0.87%) 광진(0.56%) 마포(0.54%) 용산(0.49%) 영등포(0.47%) 강남(0.32%) 강동(0.28%) 성북(0.20%) 동대문(0.19%)등이 올랐다.

재건축 안전진단 강화로 매수문의가 끊긴 양천과 노원은 아직까지 가격이 크게 조정되는 모습은 나타나지 않았지만 거래는 동결된 모습이다.

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “재건축 안전진단 강화 방안 발표 이후 서울 주요 재건축 아파트의 상승폭이 다소 둔화됐다. 양천, 노원 등 비강남권 주요 재건축 추진단지가 몰려 있는 곳은 안전진단 강화 발표로 매수 문의가 사라졌다”면서 “강남권 주요 재건축단지 역시 가격 급등에 따른 부담으로 관망세가 나타났지만 이미 안전진단을 마친 서울 강남권의 주요 재건축 단지들은 관련 악재에 둔감한 편이어서 재건축 안전진단 강화에 따른 강남권과 비강남권의 희비가 엇갈릴 수 있다”고 분석했다.

이어 임 책임연구원은 “다만, 오는 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 있는데다 재건축 연한 강화, 보유세 강화 등이 예상되고 있어 추격매수가 쉽지만은 않은 상황”이라고 덧붙였다.

재건축 안전진단 기준 강화는 안전진단 평가항목별 가중치 중 구조안전성 비중을 현행 20%에서 50%로 상향 조정하고 주거환경을 40%에서 15%로 하향 조정한 것을 주 골자로 한다. 이에 따라 주거환경이 좋지 못할 경우 재건축 추진이 가능했던 과거와 달리 앞으로는 구조안전성이 열악한 경우에만 재건축 추진이 가능해진다.

또 현행 안전진단 D등급을 받은 경우 조건부 재건축의 경우 큰 문제없이 재건축 추진이 가능했으나, 앞으로는 공공기관의 적정성 검토를 통해 사업이 가능하게 된다.

정부의 이 같은 재건축 안전진단 기준 강화는 향후 재건축 가능 검증을 확실하게 하겠다는 의도로, 재건축 가능 연한이 도달한 단지일지라도 안전진단에 큰 문제가 없으면 안전진단 통과 즉 재건축이 어려워진다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “단기적으로 안전진단 강화는 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트 희소성과 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있다”면서 “재건축초과이익환수제와 마찬가지로 단지별로 양극화를 불러 올 것”이라고 말했다.

이어 양 소장은 “일시적으로 안전진단을 앞둔 단지들은 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생기게 된 것이며 이에 따라 거래와 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다. 반면 안전진단을 통과한 단지의 경우에는 규제 피하는 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들여 매물 품귀현상으로 이는 곧 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 덧붙였다.

김서온 기자

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