고가주택, 양도세-종부세는 ‘12억’ 취득세는 ‘9억’ 이상 때 중과

[토요기획] 현실과 동떨어진 ‘고급주택’ 기준

세금마다 제각각인 고가주택 기준… 2002년 소득세법에서 처음 등장

부동산 중개보수료에서도 차이… 15억 원 이상 매매 땐 집값 0.7%

고급주택 vs 고가주택.

겨우 한 글자가 다를 뿐인데 부동산 시장에서의 의미는 매우 다르다. 고급주택은 취득세에만 영향을 미치지만 고가주택은 취득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 그리고 부동산 중개보수까지 좌우한다.

고가주택이란 용어가 법령에 등장한 건 2002년 소득세법 시행령이 처음이었다. 당시 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 개정하면서 과거부터 쓰던 고급주택 대신 고가주택이라는 용어를 처음 사용했다.

양도세 비과세 기준도 이때 달라졌다. 원래 전용면적 149㎡(공동주택 기준)를 초과하고 집값이 6억 원을 넘거나, 엘리베이터나 에스컬레이터, 수영장이 딸린 주택은 고급주택으로 분류하고 비과세 대상에서 제외했다. 당시 시행령을 고치면서 주택 면적, 시설 기준은 사라지고 가격 기준(6억 원 초과)만 남게 됐다. 가격 기준은 2008년 9억 원, 2022년 12억 원으로 상향됐다. 지금은 1가구 1주택자가 집을 팔아 시세 차익이 생겨도 집값이 12억 원을 넘지 않으면 양도세가 부과되지 않는다.

다른 세금 관련 법령에는 고가주택이라는 용어가 등장하지 않는다. 하지만 집값이 비싸면 더 높은 세율을 부과하고 있어 세율이 달라지는 가격이 사실상 고가주택 기준으로 여겨지고 있다. 다만 이 가격도 세금 종류에 따라 제각각이다.

먼저 취득세의 고가주택 기준은 9억 원이다. 2013년 이전에는 가격을 구분하지 않고 집값의 4%를 취득세로 부과했다. 2013년 12월 지방세법을 개정해 6억 원 이하는 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과 3%로 세분화했다. 9억 원이 넘으면 고가주택으로 보고 취득세를 중과하기로 한 것이다. 이때 정한 가격 기준은 12년이 지난 지금까지 그대로다.

종부세 기준은 또 다르다. 일단 종부세는 양도세나 취득세와 달리 공시가가 기준이다. 종부세는 1가구 1주택자의 경우 공시가가 12억 원을 초과한 경우에만 부과한다. 1가구 1주택자에 대한 기본공제 제도가 있기 때문이다.

2005년 종부세 신설 당시 주택 수와 상관없이 기본공제액이 6억 원이었다. 1주택자와 다주택자를 구분하지 않는 건 형평성에 맞지 않는다는 헌법재판소의 위헌 결정 취지에 따라 2008년 12월 1가구 1주택자에 대해선 9억 원을 공제하기로 법을 개정했다. 공제액은 2021년 9월 11억 원으로 상향된 후 약 1년 반 만에 다시 12억 원으로 올랐다. 공시가 12억 원은 시세로 환산하면 15억 원 수준이다.

부동산 중개보수에도 ‘고가주택’ 기준이 있다. 중개보수는 가격 구간에 따라 다른 요율이 적용된다. 가장 높은 요율이 적용되는 가격대는 15억 원 이상이다. 15억 원이 넘는 주택을 매매하면 중개 보수로 많게는 집값의 0.7%를 내야 한다. 이런 요율 체계가 생긴 2014년에는 최고 요율이 적용되는 가격대는 9억 원 이상이었다. 집값이 오른 만큼 요율 체계도 현실화해야 한다는 지적이 나와 2021년 10월 지금의 15억 원으로 상향됐다.

김호경 기자 kimhk@donga.com

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