['25 부동산] "올해 집 사도 될까?"…달라지는 제도들

주담대·신용대출 중도상환수수료 절반으로
7월부터는 스트레스 DSR 3단계 시행…대출 한도 감소

2025년 부동산 시장에 여러 제도적 변화가 생긴다. /뉴시스

[더팩트 | 공미나 기자] 올해 부동산 시장에는 여러 제도적 변화가 예정돼 있다. 대출 중도상환수수료 인하를 비롯해 신생아 특례대출 소득 요건 완화, 스트레스 DSR 3단계 도입 등이 대표적이다. 내집 마련을 위한 실수요자 지원 제도가 강화되는 한편, 가계부채를 잡기 위한 정부의 대출 규제 기조는 유지될 전망이다.

◆ 대출 중도상환수수료 ↓, 신생아 특례대출 소득 요건 ↑

먼저 1월부터 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환수수료는 대출금을 조기 상환할 때 금융기관에 부과하는 수수료다. 현재 5대 시중은행은 주담대에서 약 1.2~1.4%, 신용대출에서 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 부과하고 있다. 정부는 차주 부담을 줄여주기 위해 주담대 중도상환수수료를 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮춘다. 변경 사항은 새해 1월 중순부터 출시되는 대출 상품에 적용된다.

신생아 특례대출 소득 요건은 완화된다. 대출 소득 요건이 기존 부부 합산 연 소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리가 적용된다. 단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4억6900원 이하, 전세자금 자산 3억4500만원)은 그대로 유지된다.

주택청약종합저축의 세제지원 적용 대상도 확대된다. 연소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택은 무주택 세대주 뿐 아니라 배우자 까지 확대된다. 납입액의 40% 한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 청년우대형 주택청약종합저축 역시 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대된다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이며, 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.

하반기에는 스트레스 DSR 3단계가 도입돼 대출 문턱이 높아질 전망이다. /더팩트 DB

◆ 하반기엔 대출 조인다…스트레스 DSR 3단계 도입

다만 하반기에는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 도입되며 대출 문턱이 높아질 것으로 보인다. 지난해 2월 1단계, 9월 2단계 시행에 이은 것이다.

스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다.

3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 올해 7월 도입 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 대해 적용된다. 스트레스 금리는 1.5%P로 전망된다.

◆ 안전진단 없어도 OK…빨라지는 재건축

재건축 사업 속도도 빨라진다. 6월부터 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능해진다. '재건축 안전진단'이라는 명칭도 '재건축 진단'으로 변경된다. 사업시행계획 인가 전까지만 통과하면 사업이 진행되도록 절차를 수정했다.

현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없었다. 이번 규제 완화 조치로 10년 이상 걸리던 재건축 사업 기간이 지금보다 3년 가까이 단축될 전망이다. 이는 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다.

또 2월부터 LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정한다. 서울은 최대 700%까지 올릴 수 있다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

mnmn@tf.co.kr

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