피할 수 없는 초양극화…분양이든 경매든 '똘똘한 한 채' 노릴때 [2025 주목할 만한 부동산 투자처]

(1) 서울 핵심 지역 아파트·빌딩 경매 주목
(2) '분상제' 수도권 내 청약단지 선별 투자
(3) 거래한다면 하반기보단 '상반기' 유리
강남 등 주요상권 위주로 경매 살피고
'분상제' 공공 택지지구·3기 신도시 등
청약도 지방보단 수도권 일대서 탐색
가점 낮아도 특공·추첨제 적극 활용을
재건축 등 정비사업도 입지가 '관건'
방배 래미안 원페를라 등 눈여겨볼만
사업초기 단지는 신중하게 접근해야

투자심리 위축으로 불확실성 '심화'
매매·전세가 모두 박스권 양상 띨 듯
서울은 고점대비 10~15% 기준으로
시세보다 저렴한 신규분양에 초점을
하반기엔 DSR 3단계 시행 등 '이슈'
양도세 중과 유예 종료 전 매각 추천
2026년 최악의 공급 절벽 대비해야

새해 부동산 투자환경은 불확실성이 커진 상황이다. 이에 서울 강남권이나 수도권 주요 입지에 알짜 실거주 매물이 주요 투자처로 꼽혔다. 신축 중심의 가격경쟁력을 노리는 선별매수가 주효한 전략이다. 가격 양극화가 심화되면서 똘똘한 한 채가 중요하다는 조언이다. 거래 시기는 상반기를 주목했다. 정치적인 변화 가능성에 정책 변수가 전망되면서 양도세와 취득세 등 세금규제와 대출규제, 금리인하 등이 주요 고려사항으로 언급됐다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴시스

■똘똘한 한 채 전략 유효

1일 부동산 시장 전문가들은 올해 부동산 시장 역시 인기 유망지역 위주 쏠림현상이 심화될 것으로 예상했다. 내수경기 불확실성 속에 알짜 중심 선별투자가 핵심이라는 것이다. 주요 부동산 투자처로는 서울 등 인기지역의 경매물건이나 빌딩, 분양가상한제 청약 등이 꼽혔다.

우선 경매의 경우 최근 서울 아파트 물건이 크게 늘면서 유망 투자처일 수 있다는 분석이다.

우병탁 신한은행 전문위원은 "최근 서울 아파트 경매물건은 1년 전 약 200건, 1년반 전 약 70건 대비 크게 증가한 400건에 육박하고 있다"며 "강남 및 강북 주요 상권 소재 빌딩(근린생활시설) 경매물건도 증가하고 있어 주택뿐만 아니라 빌딩 역시 종류에 관계없이 투자가치가 주목된다"고 말했다.

빌딩 등 수익형 부동산의 경우 공실이 없는 핵심지역 투자를 추천했다. 경기침체 가능성이 있으므로 강남권 등 인기지역 중심으로 거래가 늘어날 수 있다는 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수익형 부동산은 금리에 민감하게 움직인다. 빌딩은 법인으로 계약하는 경우가 많아 상대적으로 대출규제를 덜 받는다"며 "금리가 인하되면 강남권 등 인기지역을 중심으로 거래가 늘어날 것이지만 내수경기 침체를 고려해 알짜지역을 중심으로 접근하는 게 필요하다"고 강조했다.

청약 역시 지방보다는 수도권 위주 청약에 집중하면서 지역 내 5년 이하 신축 아파트와 청약 예정단지 분양가를 비교하면서 청약 득실을 따져보는 게 필요하다는 조언이다. 특히 서울 및 수도권 분양가상한제 적용 청약단지를 선별해 투자하고 특별공급을 적극 활용할 필요도 있다.

재건축·재개발 등 정비사업과 관련해서도 주요 입지가 관건이라는 조언이다. 전문가들은 올해 기대되는 주요 청약으로 서울 서초동 대림아크로클라우드파크와 방배동 래미안원페를라·방배포레스트자이, 반포동 디에이치클래스트·래미안트리니원, 신천동 잠실르엘 등 강남권 분양을 꼽았다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양가상한제 주택 위주로 안정적 프리미엄이 기대되므로 서울 공공택지 분양가상한제와 서울 강남3구, 용산 등 민간택지 상한제 지역과 3기 신도시 및 택지개발사업 단지 등을 중심으로 청약하는 것이 유리하다"며 "특히 가점이 낮아도 특별공급 조건을 활용하거나 추첨제 물량 등을 통해 운에 의한 당첨도 가능한 상황"이라고 조언했다.

이와 관련, 신축 분양은 여전히 시세차익을 기대할 수 있지만 정비사업 초기 단지들에는 유의할 필요도 있다는 해석이다.

우 위원은 "재건축 초기단계에 진입한 단지들은 공사비 인상 우려 등으로 사업지연 등 리스크를 고려해 장기적 관점에서 살펴보고 신중하게 접근할 필요가 있다"며 "1기 신도시 선도지구 역시 장기적으로 미래가치가 있지만 현재의 상승세는 기대심리가 선반영된 단발 호재성 가격상승일 가능성이 있다"고 말했다.

■가용자산 내 규제 리스크 고려

이 같은 부동산 거래 적기는 상반기가 유리하다는 전망이다. 금리인하 기조의 변동성과 스트레스 DSR 3단계 적용 등 대출규제 강화 가능성, 정치적인 변화 등에 따른 것이다. 특히 실수요 위주의 똘똘한 한 채 전략이 당분간 유효하다는 평가다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업은 안전진단 폐지나 재건축초과이익환수제 폐지를 비롯해 다주택자에 대한 규제완화가 쉽지 않은 상황"이라며 "저조한 거래 회전으로 매수자 우위의 시장이 지속될 2025년 상반기가 적절해 보인다"고 말했다.

2025년 금리인하 체감과 관련해서는 기준금리는 경기둔화 우려로 2.5~2.75%로 전망되지만 미국 트럼프 2기 행정부의 정책으로 관세정책과 자국우선주의 정책에 따라 물가불안이 야기되면 국내 기준금리 인하 속도도 저하될 여지가 있다는 평가다. 여기에 7월 스트레스DSR 3단계 강화 이슈로 2금융권도 대출규제가 본격화할 전망이어서 과도한 부채보다는 까다로운 여신에 대비해 자기자본비율을 높이는 전략이 유효하다는 평가다.

특히 대출규제는 지속적으로 깐깐해지는 추세라는 전망이다. 윤 위원은 "대출 규제로 인해 선택 자체가 어려운 상황"이라며 "본인이 가용 자금과 소득수준 내에서 가장 좋은 물건(대체재)을 찾는 것이 가장 현명한 투자전략"이라고 말했다.

세금 역시 상속세와 증여세 완화가 불발되면서 부동산 등 자산의 세대이전 속도가 둔화되는 가운데 2025년 조정대상지역에 대한 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료될 예정이어서 규제지역 매각계획이 있다면 하반기보다는 상반기가 세금을 아낄 수 있다는 조언이다.

이런 가운데 정치적 변화로 예상되는 주요 부동산 정책으로는 다주택자 규제 강화(양도세, 종부세, 취득세 강화)와 규제지역 확대(조정대상지역, 투기과열지구 확대 지정)를 비롯해 토지거래허가구역 확대를 통해 갭투자 금지, 주택임대차보호법 강화 등이 꼽혔다. 이어 정부가 발표한 서울 중심의 공급확대 정책이 정치 혼란으로 이행되지 못할 경우 내년부터 본격적인 상승장을 불러올 수 있다는 예상도 제기됐다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "2026년 이후로 서울부터 시작해서 본격적인 공급절벽이 찾아오기 때문에 중장기적 안목으로 정비사업 활성화를 통해서 공급정책을 지속해야 하지만, 현 정치사회적 혼란으로 골든타임을 놓치면 2026년 이후로 본격적인 주택공급 부족이 심화될 수 있다"며 "이후로는 본격적인 상승장을 막을 수 없을 것이고 이후 정부가 공급부족으로 인한 수요억제 정책을 펼치면 부작용으로 더 큰 상승이 나타나는 상황이 반복될 것"이라고 전망했다.

■박스권 거래량·가격 '양극화 심화'

올해 부동산 거래와 가격 추이는 전반적인 부동산 시장의 불확실성의 영향이 크다는 분석이다. 투자심리가 위축되면서 가격 역시 주춤할 것으로 예상했다. 전체 부동산 거래가 위축되면 매매에 이어 전세 가격도 크게 오르기는 힘들다는 것이다. 이에 아파트시장은 매매나 전세 모두 큰 폭의 상승이나 하락이 없는 지루한 박스권 양상이 될 가능성이 높다는 분석이다.

박원갑 수석전문위원은 "1%대로 떨어진 경제성장률과 정치적 불확실성도 수요자들의 심리를 짓누를 가능성이 높다"며 "정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 두절 속에 가격도 약세를 띠는 조정 국면이 지속될 것"이라고 내다봤다.

이에 따라 실수요자는 가격경쟁력에 초점을 맞추는 게 중요하다는 조언이다. 불확실성이 큰 만큼 매입가를 최대한 낮춰 급매물과 시세보다 싼 신규분양 위주로 접근하는 게 유용하다는 것이다.

기존 매매시장의 경우 서울은 고점 대비 10~15%, 수도권과 지방은 20% 이상 싼 매물을 중심으로 선별 매수하는 게 좋고, 신규 분양은 주변 시세보다 10% 이상 비싼 곳은 신중해야 한다는 제안이다.

정치이슈에 따라 부동산 가격 초양극화 가능성도 제기됐다. 김제경 소장은 "전방위적인 다주택자 규제로 인해 다주택자로 하여금 1주택으로 유도하게 되면 결과론적으로 상대적으로 가치가 떨어지는 주택을 먼저 정리하고 소위 말하는 똘똘한 한 채 선호현상이 심화될 것"이라며 "서울과 지방의 지역별 차이나 아파트와 비아파트의 상품별 양극화가 발생할 것으로 보인다"고 말했다. 이는 지방 주택시장 침체와 서울 아파트만 오르는 상황을 더 가속화할 수 있다는 분석이다.

jiany@fnnews.com 연지안 기자

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