“2025년 집값, 상반기엔 눈치보다 하반기엔 상승 전환 가능성” [2025년 부동산 전망]

전문가 10인 2025 부동산 전망

1·2분기 약세 3·4분기 강세 ‘상저하고’

전문가들 “내 집 마련 적기는 상반기”

전월세 시장 상승 추세는 이어질 것

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지.

[헤럴드경제=박로명 기자] 부동산 전문가 10명 중 8명은 2025년 하반기 집값이 수도권 위주로 상승 전환할 것이라고 전망했다. 시기별로는 내년 1·2분기 주택 시장이 약세를 보이고 3·4분기 이후 강세로 돌아서는 ‘상저하고’ 양상을 띨 가능성이 크다고 진단했다. 상반기엔 탄핵 정국, 대출 규제, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 등이 맞물려 관망세가 지속되다가 하반기 정치적 불확실성 해소, 기준금리 인하, 공급절벽 등을 기점으로 치고 올라갈 가능성이 크다고 분석했다.

1일 헤럴드경제는 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘2025년 부동산시장 전망과 투자 전략’을 조사했다. 부동산 전문가들은 ▷정부 정책 변화(탄핵 정국) ▷기준금리 인하 여부 ▷대출 규제 ▷신규 주택 공급 부족 등을 2025년 부동산 시장의 향방을 좌우할 4대 지표로 꼽았다. 아울러 전문가들은 내 집 마련 적기로 ‘상반기’라고 응답했다. 집값이 약보합세를 보이며 거래가 소강상태로 접어드는 시기에 매수 기회를 엿볼 수 있다는 조언이다.

“하반기로 갈수록 집값 오름세 본격화”
전문가들은 새해 부동산 시장을 ‘상저하고’로 진단했다. 정치적 불확실성과 대출 규제 등이 지속되는 상반기보다는 정책 변화, 입주 물량 부족, 기준 금리 인하 등이 가시화되는 하반기로 갈수록 집값 오름세가 본격화할 것이란 전망이다.

서울 시내 한 부동산 중개업소 모습. [연합]

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “1·2월까지 탄핵 정국과 집값 급등 부담감, 대출 금리 인상, 대출 규제로 거래가 위축돼 집값이 관망세를 보일 것”이라며 “이후 공급 부족에 따른 수급 불균형 문제가 대두되고, 기준 금리인하로 인한 점진적 대출 금리 인하, 대출 한도 완화 등으로 5월 이후부터 집값이 소폭 상승할 것”이라고 분석했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “1분기까지 정치적 불확실성과 대출 규제로 집값이 보합을 유지하다가 2분기 이후 전월세 불안 현상이 가중되며 9억원 이하 중저가 아파트 위주로 본격 상승할 것으로 예상된다”며 “실수요자들이 대출 규제로 상대적으로 가격이 높은 주택을 매수할 수 없게 되면 중저가 아파트로 수요가 이동할 것”이라고 말했다. 이어 “하반기로 갈수록 공급 절벽 문제 현실화되는데다, 기준 금리 인하까지 겹쳐 매매수요를 자극하는 요인이 될 수 있다”고 강조했다.

지역별로 집값 변동률에 차이가 있을 것이란 분석도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지역별 양극화는 올해에도 심화될 것”이라며 “서울은 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세를 보일 가능성이 크다”고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “서울 강남권과 한강변 일대 등 대기수요가 탄탄한 지역은 2025년에도 매매값 강보합이 지속될 것”이라며 “반면 지방 주택 시장은 5만호 미분양 물량 적체와 수도권으로의 주택수요 쏠림 현상 등으로 가격 하락이 예상된다”고 밝혔다.

광주 북구 신용동 영상강변 일대 아파트 [연합]

“상반기 집값 정체기가 ‘내 집 마련’ 기회가 될수도”
전문가들의 절반 가량은 올해 상반기가 내 집 마련 적기라고 응답했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 “올해 상반기 투자 심리 위축으로 거래량이 감소할 때 매도자와의 가격 협상에서 유리해지는 시기”라며 “중장기적으로는 2026년 서울 아파트 입주 물량 부족, 전셋값 상승, 기준금리 인하, 분양가 상승 등으로 하반기 우상향 가능성이 높다”고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올해 하반기부터 집값 상승이 예상되니 상반기 주춤할 때가 기회”라며 “상반기 정국 불안과 경기 둔화 등 거래 소강상태가 이어지며 실수요자의 매입 교섭력이 높아질 전망”이라고 말했다. 이어 “재건축초과이익환수 법률 폐지와 다주택자에 대한 규제완화가 쉽지 않은 상황에서 실수요자 위주의 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 당분간 유효할 것”이라고 강조했다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수은 “수도권 집값은 올해 상반기까지 조정 받고 약보합이 유지될 것으로 예측되기 때문에 적절한 매수 시기로 보인다”며 “최근 3년 주택 인허가·착공 물량이 급감해 올해 하반기에서 내년으로 갈수록 집값이 더 올라갈 가능성이 있다”고 진단했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “전국적으로 집값 하락세가 장기화되고 있고, 그 폭은 둔화되고 있어 매입하기 적절한 시기라고 판단된다”며 “관심 지역에서 입지와 준공 연한, 가격을 따져보고 세 가지를 만족시키는 주택을 선택, 저가 매물 위주로 매입하는 방향으로 내 집 마련 전략을 가져갈 것을 권유한다”고 밝혔다.

“전월세 시장 상승은 지속될 것으로 전망”
전월세 시장은 신축 입주 물량 감소로 상승세가 지속될 것으로 점쳐졌다. 특히 경기와 인천 등 수도권 지역에서 입주 규모가 급감, 공급보다 수요가 많아져 주거비 부담이 커질 것으로 관측된다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시중 전세 매물과 올해 입주 물량 등 임대차 공급량이 평년보다 저조한 상황이라 전셋값이 수도권을 중심으로 지속 상승할 가능성이 높아보인다”며 “특히 경기도는 올해 아파트 입주물량이 5만8683가구로, 전년(9만9294가구)에 비해 크게 감소해 전세가격 오름세가 이어질 것”이라고 말했다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수는 “2023년 전세가격 약세 시장에서 계약한 임차인이 계약갱신 청구권을 사용해 재계약하면서 전세 물량이 부족해질 가능성이 높은데다, 신규 입주 물량 부족 현상까지 겹쳐 전월세 시장이 우상향 할 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “정부 대출 규제 영향으로 ‘전세의 월세화’가 빨라지면서 주거비 불안은 심화될 전망”이라고 강조했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “2025년 아파트 입주 물량이 크게 감소한데다, 전세사기 등 여파로 비아파트 인허가도 감소해 모든 주택 유형의 신축 공급이 줄어든다”며 “공급 대비 수요가 많은 수도권 전월세 시장 상승 추세는 이어질 것으로 예상되고, 지방은 수급 상황에 따라 다르게 나타날 것”이라고 분석했다. 이어 “새해에 기준금리 인하에 따른 전세자금 대출 금리 인하가 동반되면 전세가격 상승세가 가팔라 질 수 있다”고 덧붙였다.