대출 규제 영향 일파만파...서울 아파트 갱신 계약 비중 커졌다 [김경민의 부동산NOW]

전셋값 상승세가 지속되는 데다 정부의 대출 규제가 강화되면서 전월세 시장이 요동치고 있다. 대출을 받기 어려워지면서 신규 대신 갱신 계약 비중이 확대되고, 계약갱신청구권 사용 비중도 늘어났다. 계약갱신청구권은 계약기간 2년을 더 거주할 수 있는 권리로 전셋값 인상률이 5% 이내로 제한되고 계약기간 내 1회만 사용할 수 있다.

전세자금대출을 받기 어려워지면서 서울 아파트 전월세 시장에서 신규 대신 갱신 계약 비중이 늘어난 것으로 나타났다(매경DB).

3분기 전월세 갱신 계약 31.2%

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 3분기 계약된 서울 아파트 전월세 거래의 갱신 계약 비중은 31.2%를 기록했다. 서울 아파트 전월세 거래의 갱신 계약 비중은 지난해까지만 해도 분기별 평균 27~29% 선이었지만 올 들어 30%를 훌쩍 넘어섰다.

갱신 계약 비중이 늘어난 이유는 뭘까. 전셋값 상승세가 지속되는 가운데, 지난 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행된 것이 영향을 미쳤다. 시중은행이 가계부채 총량 관리를 위해 1주택자 전세자금대출을 제한하면서 신규로 전세를 얻기보다는 기존 계약을 유지하려는 임차인이 늘어났다는 분석이다.

이 중 순수 전세 거래의 갱신 계약 비중은 지난 8월 31.1%에서 대출 규제가 강화된 9월에는 35.4%, 10월 36%로 증가했다. 11월에는 전세 계약의 38.7%가 갱신 계약이었다. 다만 신규 아파트 전세 계약의 잔금 납부 기간이 통상 2개월가량 소요되고, 그만큼 거래 신고나 확정일자 신고가 지연되는 것을 고려하면 최종 수치는 이보다 줄어들 것으로 보인다.

특히 전셋값 상승세가 이어지면서 임차인들은 전세 갱신 계약을 할 때 종전 계약보다 보증금을 올려준 경우가 많았다. 올 3분기 재계약을 맺은 전세 계약의 평균 갱신 보증금은 5억 7,903만 원으로, 종전 보증금(5억 6,215만 원) 대비 평균 1,688만 원 높았다. 지난해까지만 해도 서울 아파트 전세 갱신 계약의 갱신 보증금은 종전 보증금보다 낮은 경우가 적잖았다. 집주인이 전세 재계약을 하면서 임차인에게 보증금 차액을 일부 반환해준 것이다.

지난해 3분기 갱신 계약의 갱신 보증금은 평균 5억 6,353만 원, 이들 계약의 종전 보증금은 5억 9,784만 원이었다. 집주인이 임차인에게 평균 3,431만 원의 보증금 차액을 돌려줬다는 의미다. 지난해 4분기에도 집주인은 임차인에게 평균 1,575만 원의 전세보증금을 반환해야 했는데 올 들어서는 분위기가 180도 달라졌다. 임차인이 집주인에게 보증금을 올려주는 상황이 됐다. 시장에서는 12월 들어 신학기 이사철이 시작된 가운데 대출 규제가 지속될 경우 임차인의 자금 부담이 더 커질 것이라는 우려가 나온다. “전세자금대출 규제가 풀려야 임차인의 자금 마련 부담이 줄어들 수 있다”는 것이 전문가들의 대체적인 분석이다.

[Word  김경민 기자 Photo 매경DB]

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