‘시가 220억’ 나인원한남, 공시가격 86억…내년부터 감정평가로 과세

[사진 출처 = 연합뉴스]

거래량이 많지 않아 시가 판단이 힘든 초고가 아파트를 비롯해 호화주택도 앞으로 감정평가를 통해 실제 가치에 적합한 수준의 상속·증여세가 매겨진다.

3일 국세청에 따르면 내년부터 시가보다 낮은 가격에 신고된 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가한다.

그동안 주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외돼 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속과 증여가 가능했다.

서울 용산구 나인원한남 273㎡의 추정 시가는 220억원이지만 공시가격은 86억원으로 40%가량에 수준이다. 서울 서초구 아크로리버파크 235㎡도 시가는 180억원대이지만, 공시가격은 75억원대다.

서울 강남구 신사동에 있는 단독주택 599㎡의 경우 추정 시가가 180억원이지만 공시가격은 76억원으로 42% 정도에 그쳤다. 시가 163억원 상당의 서울 용산구 한남동 소재 1257㎡ 단독주택 역시 공시가격은 약 68억원이다.

상속 및 증여 재산은 시가로 평가하는 게 원칙이지만, 시가를 산정하기 어려운 경우 공시가격, 기준시가 등 보충적인 평가 방법을 쓴다.

하지만 서울 고급 아파트 일부와 고급 단독주택은 비교 대상이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다. 이에 따라 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세가 낮은 역전 현상이 발생할 우려가 컸다.

예를 들어, 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 223.6㎡의 시가는 70억원으로 추정되지만 기준시가 37억원 기준 증여세는 13억7000만원으로 추산된다. 반면 시가 43억원의 서울 서초구 반포동 래미안 퍼스티지 84㎡는 시가를 기준으로 증여세를 16억7000만원 내야 한다.

국세청은 오는 2025년부터 감정평가 대상에 비주거용 외 주거용 부동산을 추가하고 선정 기준도 확대한다.

신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 바꾼다.

현재는 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있다.

상속·증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속·증여세는 늘어나지만 향후 해당 부동산을 양도할 땐 양도소득세가 줄어든다.

또한, 납세자가 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제되고 추가적인 부동산 평가 절차 없이 세금이 결정된다.

앞서 국세청은 2020년부터 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소 건물 등 ‘꼬마빌딩’ 감정평가 사업을 진행해왔다.

국세청에 따르면 사업 시행 이후 지난 4년간(2020∼2023년) 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 총 156억원의 예산으로 감정평가해 신고가액(총 4조5000억원)보다 71% 많은 7조7000억원을 과세했다.

올해 기준 45억원인 이 사업 예산은 내년 정부안에서 96억원으로 늘어 감정평가 대상도 확대될 방침이다.

국세청은 “부동산 상속·증여 시 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대된다”고 말했다.

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