'준서울' 광명뉴타운도 '마피'…11·12R 분양가 떨어질까

다음달 입주 2구역, 분양가보다 낮게 손바뀜
내년 입주 1·4구역도 입주권 가격 흐름 부진
후발주자 11·12구역 '국평' 13억원대 계획

전화번호 지역국번 '02'를 쓰고 서울과 인접해 '준서울'로 불리는 광명뉴타운. 2028년까지 2만5000가구 규모 아파트촌으로 변모하면서 수도권 주택시장에서 내 집 마련 수요자들의 큰 관심을 받는 곳이다.

그러나 다음달 집들이에 나서는 '트리우스 광명'을 비롯한 일부 단지에서는 '마피(마이너스 프리미엄)'도 나타나고 있다. 시장 관망세 속에 '입주장'이 열리며 입주·분양권이 분양가보다 낮은 가격에 팔리는 모습이다. 이런 가운데 착공을 준비 중인 뉴타운 후발주자 11·12구역의 일반분양이 흥행할 수 있을지 주목된다.

경기 광명뉴타운 구역 위치도 /그래픽=비즈워치

입주폭탄+대출규제 앞에 장사 없다

광명뉴타운은 경기 광명시 광명동·철산동 일대에 추진되는 약 2만5000가구 규모의 재개발 사업이다. 해제 구역을 제외한 11개 구역 중 9개 구역이 입주했거나 할 예정이다. 올해와 내년 입주를 앞둔 곳은 1구역(광명자이더샵포레나·3585가구), 2구역(트리우스광명·3344가구)과 4구역(광명센트럴아이파크·1957가구) 등 3곳이다.

이 중 내년 11월 입주하는 '광명 센트럴 아이파크'는 전용 84㎡ 입주권이 11억3948만원(7월)에 거래됐다. 일반분양가(12억7200만원)보다 1억3000만원가량 낮은 수준이다. 내년 12월 집들이에 나서는 '광명 자이 더샵 포레나'는 같은 평형 입주권이 9억8175억원(8월)에 팔렸다. 이 역시 일반분양가(10억4550만원)에 못 미치는 액수였다.

특히 입주가 코앞인 '트리우스 광명'에서 마피 매물이 속출하고 있다. 다음달 입주를 시작하는 이 단지는 분양권 전매제한이 풀린 지난달 말 이후 1000만~5000만원의 마피가 붙었다. 이달 들어 전용 84㎡ 분양권은 10억8550만원, 입주권은 10억5400만원에 손바뀜했다.

이는 지난해 같은 면적의 일반분양가(11억8600만원)보다 1억원 이상 낮은 수준이다. 당초 일반분양에서도 고분양가 논란에 약 20%가 미계약 물량으로 남았다. 7차례에 걸친 무순위 청약과 임의공급 끝에 올해 8월에야 분양을 마무리했다.

이렇게 입주를 앞두고 마피 매물이 속출하는 것은 수분양자들이 당장 잔금을 치러야 하는데 대출 규제에 부딪힌 영향이 크게 작용했다. 매물이 전용 84㎡에 집중됐다는 특징도 있다. 이 단지의 전용 84㎡ 일반분양 물량은 438가구로 뉴타운 내에서 가장 많았다.

광명동의 A 공인중개사는 "대출이 막히자 전세를 구하지 못해 잔금 여력이 없는 수분양자들이 입주를 앞두고 급하게 매물을 내놓고 있다"며 "전매제한이 풀리자마자 '무피(프리미엄 없는 매물)'가 나오더니 이젠 '마피'가 나오고 있다. 큰 평수일수록 그렇다"고 말했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "은행권이 돈줄을 조인 이후 잔금대출을 받기가 쉽지 않아지면서 세입자를 구하기도 녹록지 않은 상황"이라며 "입주를 앞둔 수요자들은 미리 자기자본 부담 가능액과 대출 규제에 대해 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다"고 강조했다.

'트리우스 광명' 단지 전경 /사진=네이버 부동산

대장 후보 11구역, '국평' 일반분양 2가구뿐

앞서 분양한 단지들이 고분양가 논란 끝에 '마피'까지 속출하자 현재 철거 마무리 단계에 접어든 11·12구역 분양가에 영향을 미칠지 주목된다. 광명사거리역과 인접한 11구역(4291가구), 철산역과 가까운 12구역(2045가구)은 광명뉴타운의 대장 후보로 꼽히는 단지다. ▷관련기사: 광명뉴타운 마지막 퍼즐, 언제 맞춰질까(9월24일)

부동산 업계에 따르면 11구역은 연내 철거를 마무리하고 내년 3월 착공, 5월 일반분양하는 일정을 잡고 있다. 일반분양가는 최고가 기준 전용 59㎡ 10억5000만원, 74㎡ 12억원, 84㎡ 13억5000만원 선에서 논의 중이다. 전용 84㎡ 예상 물량은 D타입 2가구뿐이다.

12구역 역시 비슷한 시기에 일반분양을 저울질하고 있다. 11구역 3단지와 12구역은 도덕산자락에 붙어 있어 일부 공사를 같이 진행해야 하는 특징이 있기 때문이다. 일반분양가는 최고가 기준 전용 59㎡ 10억2709만원, 74㎡ 12억744만원, 84㎡ 13억3650만원으로 잡고 있다. 전용 84㎡ 물량은 A·B·C 타입 총 12가구로 예상된다.

광명동의 B 공인중개사는 "11구역은 전용 84㎡ 일반분양이 거의 없어 조합원 매물을 찾는 문의가 많다. 잠정 추가 분담금을 포함한 총매수가가 11억원 후반 수준인데 더 오를 거 같다"며 "12구역은 감정평가액이 낮은 조합원이 전용 84㎡ 저층을 배정받은 경우가 많아 일반분양이라도 고층을 받을 가능성이 있다"고 설명했다.

이어 "과거 철산역 일대가 아파트 단지라 선호도가 높았지만 이젠 광명사거리역 일대에도 2만5000가구 대단지 타운이 입주하니 입지상 큰 차이는 없다"며 "단지 규모가 가장 큰 11구역이 광명뉴타운의 대장이 될 것 같다"고 내다봤다.

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