서울원 그 옆은 재건축…1만가구 개발 시동

40년 만에 ‘대개조’하는 광운대 역세권

HDC현대산업개발은 서울시 노원구 월계동 광운대역 일대에 약 4조5000억원 규모의 광운대 역세권 개발 사업을 선보일 예정이다. 이미지는 광운대 역세권에 들어설 3032가구 규모 ‘서울원아이파크’ 투시도. (HDC현대산업개발 제공)

서울시 노원구 월계동 광운대역 일대가 1만여가구 규모 미니 신도시로 탈바꿈한다. 아파트 3000가구와 상업·업무·여가시설을 짓는 광운대 역세권 복합개발 사업이 본격화한 가운데 강북 재건축 최대어로 꼽히는 월계시영아파트도 6700가구로 재건축될 길이 열렸다. 향후 광운대역을 지나는 수도권광역급행철도(GTX)-C노선까지 개통하면 ‘강북권 대개조’에 탄력이 붙을 것이라는 기대가 커지고 있다.

서울시에 따르면 광운대 역세권 물류 부지 복합개발 사업은 지난 10월 25일 착공식을 열고 첫 삽을 떴다.

일명 ‘서울원 프로젝트’로 통하는 이번 복합개발 사업은 노원구 월계동 1호선·경춘선 광운대역 일대 15만6491㎡ 부지를 주거·상업·업무·여가를 아우르는 공간으로 개발하는 사업이다. 주상복합 아파트와 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등이 들어선다. 총 사업비 4조5000억원이 투입되며 2028년 하반기 전체 시설 준공을 목표로 하고 있다.

서울원 프로젝트 사업 시행과 시공은 모두 HDC현대산업개발이 맡았다. 최근 입주자 모집 공고를 내고 주상복합 ‘서울원아이파크’ 분양에도 나섰다. 서울원아이파크는 지하 4층~지상 49층, 8개동 총 3032가구로 이뤄져 있다. 이 중 공공임대 408가구, 레지던스 768실 등을 제외한 6개동, 전용 59~244㎡ 주상복합 1856가구가 분양 물량으로 나온 것이다. 지난 11월 25일 특별공급을 시작으로 26일 1순위, 27일 2순위 청약을 접수했다.

분양가상한제가 적용되지 않은 덕분에 서울원아이파크 분양가는 ▲전용 59㎡ 9억400만~10억3800만원 ▲전용 72㎡ 10억7900만~11억6500만원 ▲전용 84㎡ 12억8100만~14억1400만원에 책정됐다. ‘국민평형’ 전용 84㎡를 기준으로 보면 지난 7월 성북구 장위뉴타운에서 분양한 ‘푸르지오라디우스파크(최고 12억1100만원)’보다도 분양가가 높다. 펜트하우스 중 전용 244㎡짜리 분양가는 48억원도 넘겼다.

일대 부동산 시장은 한껏 들떠 있는 분위기다. 전매 제한 1년에 거주 의무 기간과 재당첨 제한이 없다 보니 투자 수요가 많지 않겠냐는 기대다. 인근 중개업계에 따르면 비단 광운대역이 있는 월계동이 아니더라도 노원구 중계·공릉동, 성북구 장위동, 강북구 번동에서도 서울원아이파크에 대해 묻는 문의가 많다고 분위기를 전한다. 월계동 A공인중개사사무소 관계자는 “분양 전 입주권이라도 있으면 웃돈을 주고서라도 사고 싶다는 문의도 있었다”며 “서울원아이파크는 정비사업지가 아니라서 입주권은 없고 대부분 일반분양이라고 안내했더니 아쉬워하는 손님도 있었다” 분위기를 전했다.

강북권에서는 보기 드문 분양가가 등장했는데도 광운대 역세권에 대한 기대가 큰 이유는 줄줄이 예정된 개발 호재 때문이다. 지난 7월 최대 2만8000명을 수용할 수 있는 최첨단 공연 전문 시설 ‘서울아레나’가 착공에 들어갔고, 오세훈 서울시장이 직접 기업 유치에 나선 서울디지털바이오시티(S-DBC) 사업도 호재다.

여기에 광운대역에는 GTX-C노선 사업이 2028년 개통을 목표로 추진되고 있고 동부간선도로 지하화 사업이 진행되는 등 개발 호재가 많다. 특히 경기 양주시 덕정~수원시를 잇는 GTX-C노선이 완공되면 월계동에서 서울 강남구 삼성동까지 약 9분이면 도달할 수 있을 전망이다. 또 광운대역은 기존 1호선뿐 아니라 한 번 환승으로 6호선, 7호선도 이용 가능한 교통망을 갖췄다.

재건축·GTX 기대감도 커져

미미삼, 6700가구 재건축 가능해져

광운대 역세권 호재는 여기서 그치지 않는다. 서울원 부지 바로 옆에선 그간 재건축 사업이 답보 상태였던 월계시영아파트 일명 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차, 총 3930가구)’을 6700가구로 재건축할 수 있는 길이 열렸기 때문이다.

지난 11월 14일 서울시는 도시·건축 공동위원회를 개최하고 월계2택지개발지구 지구단위계획구역 지정·계획 결정안을 수정 가결했다. 지구단위계획은 지역 전반에 대한 개발 가이드라인을 뜻한다. 이번 결정안을 통해 월계2택지지구에 들어선 노후 단지 미성·미륭·삼호3차 재건축 윤곽이 잡히게 됐다. 현재 3930가구 규모인 미미삼아파트는 재건축을 통해 6700가구로 재탄생하며 강북 대표 주거복합단지로 거듭난다.

미미삼은 서울시가 땅값 낮은 지역의 정비사업성을 높여주는 지원책을 펴면서 수혜를 받는 단지로도 꼽힌다. 앞서 서울시는 재건축·재개발 사업성을 보정하기 위한 ‘보정계수’를 도입했다. 보정계수란 단지·지역 간 정비사업성 편차를 줄여주기 위한 도구다. 서울 평균 땅값과 비교해 대상지 땅값이 낮으면 보정계수를 높게 받아 분양주택 물량을 더 많이 받을 수 있다. 단지별로 확보할 수 있는 보정계수 최대치가 2인데 미미삼아파트는 올해 공시지가 기준 보정계수 최대치가 적용될 것으로 전망된다.

꼭 서울시 발표가 아니어도 미미삼은 재건축 사업이 우수한 단지로 꼽힌다. 전용 33~59㎡ 소형 평형으로만 구성돼 있는데도 현재 용적률이 평균 131%로 낮다 보니 소형 평형치고도 대지지분이 큰 편이다. 통상 재건축 전 용적률이 180% 미만이면 사업성이 있다고 본다. 널찍하게 지어진 만큼 재건축을 통해 일반분양 가구 수를 늘릴 수 있기 때문이다. 단지에서 광운대역까지는 걸어서 10분이면 닿고 광운대 역세권 개발 사업이 마무리되면 일대 환경도 개선될 것이라는 기대도 크다.

이외에 미미삼 북쪽에 있는 삼호4차(910가구)도 재건축이 지난해 4월 확정됐다. 이 단지도 건폐율 15%, 용적률 157%로 대지지분이 크고 제3종일반주거지역으로 사업성이 높다는 평가다. 이렇게 서울원아이파크와 미미삼, 삼호4차 개발이 모두 마무리되고 나면 광운대 역세권에는 1만가구 훌쩍 넘는 ‘미니 신도시’급 주거지가 형성된다.

광운대 역세권 개발 사업은 서울에서도 보기 힘든 대규모 프로젝트다. 이웃 단지에서 재건축 물꼬가 트인 것도 월계동 전체로 봤을 땐 호재다. 다만 지금 당장은 시장 침체와 고금리 등이 인근 집값에 더 큰 영향을 미치는 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 미미삼 전용 59㎡는 지난 10월 26일 7억9000만원(8층), 8억1900만원(9층)에 나란히 거래됐다. 지난해 초 매매 가격이 6억8000만원대까지 빠졌다가 많이 반등했지만 고점(9억8000만원, 2021년 9월)을 회복하려면 아직 갈 길이 멀다.

김광석 리얼하우스 대표는 “올 9월 말 이후 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되면서 집값 상승세가 주춤해졌다”며 “다만 광운대 역세권 복합개발이 마무리되고 GTX-C노선이 개통한 이후 서울 동북권에서의 월계동 위상은 청량리 못잖을 것”이라고 평가했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2286호 (2024.11.27~2024.12.03일자) 기사입니다]

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