분양전환형 매입임대주택 유의점은?[똑똑한 부동산]

임대기간 만료 시점, 분양 우선권 취득

전세 시세의 90%, 소득·자산 요건 없어

월세는 소득·자산 충족해야 분양 가능

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 정부는 분양전환형 매입임대주택의 첫 입주자를 모집했다. 입주자는 6년 이상 임차인으로 거주하다가 거주하고 있는 주택을 매수하려는 경우 우선적으로 해당 주택을 매수할 수 있다. 임대료가 시세보다 저렴하고 기존 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하는 매입임대주택의 특성상 거주가 편리한 위치에 있어, 인기가 높을 것으로 예상된다. 특히 분양전환형 공공임대주택은 입주자가 일정 요건을 갖추면 임대기간이 만료되는 시점에 우선 분양권을 취득하게 되고, 이때 분양가격이 시세보다 저렴하게 정해지는 장점이 있다.

서울의 한 매입임대주택. (사진=LH)

이번에 첫 입주자를 모집하고 있는 분양전환형 매입임대주택의 경우에는 월세와 전세로 나눠져 있다. 전세는 시세의 90% 수준으로 공급하고 소득과 자산 요건이 없다. 그러나 월세는 입주시점에 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%) 이하, 자산 3억 6200만원 이하의 요건을 충족해야 한다. 입주자는 최소 6년간 거주하며 임대기간이 만료되는 때에 자유롭게 분양전환 여부를 결정할 수 있다.

다만 입주자는 분양전환을 받으려는 경우 공공주택특별법상 일정 요건을 갖춰야 하기 때문에 주의해야 한다. 대표적으로 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자의 경우에는 공공임대주택의 우선 분양권을 취득할 수 있다. 분양전환시점에 사업시행자가 입주자의 분양전환 자격 요건 충족 여부를 두고 다투는 사례가 있기 때문에 사전에 분양전환 자격 요건을 꼼꼼히 숙지해 억울하게 우선 분양권을 박탈당하지 않도록 주의해야 한다.

또 분양전환형 공공임대주택의 경우 분양가격이 적정한지 여부를 둘러싸고 빈번히 분쟁이 발생한다. 공공임대주택의 경우에는 분양전환시점에 분양가격 산정에 관한 사항이 공공주택특별법에 구체적으로 정해져 있다. 임대의무기간이 6년인 공공건설임대주택의 경우에는 최초로 해당 주택의 입주자를 모집할 당시에 산정한 해당 주택의 감정평가금액과 분양전환할 당시에 산정한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 하되, 분양가격이 분양전환할 당시에 산정한 해당 주택의 감정평가금액을 넘을 경우에는 이를 분양가격으로 정하도록 하고 있다.

그런데 분양가격을 결정하기 위한 근거가 된 감정평가금액이 잘못 산정되었음을 이유로 입주자들이 사업시행자를 상대로 소송을 제기하는 사례가 많았다. 최근 전주지방법원은 소제기가 있은지 10년만에 입주자들이 분양가격 산정이 잘못됐음을 이유로 사업시행자에 대해 제기한 부당이득반환소송에서 입주자의 손을 들어줬다. 법원은 건축비와 택지비를 기초로 정당한 분양가격을 결정한 후 실제 분양가격에서 이 금액을 초과한 부분은 사업시행자가 입주자에게 반환해야 한다고 판단했다. 이전에 비해 공공임대주택 분양가격에 관해서는 공공주택특별법이 개정돼 상세히 명시돼 있기는 하지만, 입주자와 사업시행자가 가장 중요하게 생각하는 요소가 분양가격인 점은 변함이 없어 적정 분양가격을 둘러싼 분쟁은 앞으로도 크게 줄지 않을 것으로 보인다.

김예림 변호사.