'원조 富村' 방배의 귀환 … 대단지 신축 '5억 로또' 줄줄이 대기 [부동산이 보인다]

방배6구역 '래미안원페를라' 조감도. 삼성물산

기준금리 인하에도 추석 이후 서울 아파트 시장이 주춤한 상황에서 방배동은 전혀 다른 분위기다. 그 어느 때보다 시장의 관심이 집중되고 있다.

서초구의 전통적인 부촌인 이곳은 2000년대 들어 고층 아파트 선호도가 높아지며 주변 지역에 비해 상대적으로 관심이 덜했지만, 최근 강남 재건축 대어라 불리며 일반분양 계약을 100% 완료한 방배5구역과 다른 재건축 사업장 대부분이 사업 막바지에 이르며 관심이 커지고 있다. 지난 8월 분양한 디에이치 방배(방배5구역)의 1순위 청약에서 약 5만8700개 통장이 접수됐고, 방배삼익과 방배6구역이 연내 분양에 나서면서 올 4분기 가장 주목받는 부동산 시장이 될 예정이다.

방배동 최근 시세·거래량 어디까지

방배동 아파트 단위당 매매 가격은 2024년 9월 실거래가 기준 3.3㎡당 4566만원으로 올해 들어 꾸준히 상승하는 모습이다. 최근 2년 내 최고가는 2022년 7월 3.3㎡당 4371만원이었고, 최저가는 2022년 1월 3.3㎡당 4296만원을기록해 2022년 급격한 금리 인상에 따른 침체기에도 재건축 사업장들이 가격 방어를 하며 조정폭이 크지 않았다. 지난 1월 3.3㎡당 4315만원에서 시작된 올해 실거래가는 9월까지 6% 상승률을 기록하고 있다.

롯데캐슬아르떼(2013년 준공)는 방배5구역 일반분양 훈풍의 영향으로 2023년 7월 직전 최고가 24억2000만원을 기록한 후 지난 8월 26억5000만원에 신고가를 새로 쓰며 연 10%의 실거래가 상승률을 보이고 있고, 2018년 준공된 방배아트자이는 33평 최고가가 2021년 7월 24억원에 거래된 이후 2023년 8월 20억원에 손바뀜되며 4억원의 하락이 있었지만 1년이 지난 올 7~8월 최고가 24억원을 경신하는 거래가 3건이나 나오면서 빠른 회복세를 나타냈다. 가장 신축인 방배그랑자이(2021년 준공)는 33평 최고가가 29억5000만원, 마지막 거래는 2024년 7월 28억7000만원에 거래됐다.

재건축 아파트의 단위당 매매가는 2024년 1월 3.3㎡당 5049만원에서 9월 3.3㎡당 5487만원으로 3분기 동안 전체 아파트 상승률의 2.7% 수준을 상회하며 8.7% 상승했다. 그런데도 인접한 반포동 재건축 아파트는 3.3㎡당 1억3992만원, 서초동 3.3㎡당 6606만원으로 비교 시 가장 낮아 향후 서초구 주요 지역과 격차를 좁히며 상승할 여력이 있다.

방배동 아파트 거래량은 시장 상황과 재건축 사업 진행의 영향을 받아 증가와 감소를 반복한다. 올해는 1분기 49건, 2분기 95건, 3분기 132건으로 최근 5년 내 가장 많은 증가세를 보인다.

강남 마지막 단독주택 재건축 밀집지

방배동은 일반적인 아파트 재건축과 단독주택 재건축 사업장이 혼재된 것이 특징이다. 단독주택 재건축 사업은 노후된 단독·다가구·연립주택 등을 아파트로 재건축하는 사업으로 재개발과 비슷하지만, 차이점은 기반 시설이 갖춰져 있어 추가 설치가 필요 없고 임대주택 공급 의무와 세입자 등에 대한 손실보상 의무가 없어 사업성이 좋은 편이다.

재건축 사업 궤도에 오른 구역 또는 단지는 12개이며, 그중 3구역과 경남아파트는 각각 2018년, 2021년 사업이 완료됐고, 사업 막바지라 할 수 있는 관리처분인가 이후 단계에 6개 사업장이 있다. 완료된 사업장을 제외하고 단독주택 재건축은 5~7·13~15구역의 6개가 진행 중이고, 아파트 재건축 단지는 방배 삼익, 신동아, 삼호(1·2차, 10·11동), 신삼호(삼호4차) 4개 단지가 본격적인 사업을 진행 중이다. 6구역은 2025년 10월 입주 예정이고 그 뒤를 이어 두 달 전 일반분양을 마친 5구역이 2026년 8월 입주 예정이다. 방배 삼익도 현재 공사를 진행 중으로 2026년 입주가 목표다.

방배동 재건축 이슈와 사업성은

사업 주요 이슈로는 '재건축초과이익환수제(재초환)' '규제지역'이 있다. 재초환 부담금이 높으면 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다. 방배5·6·13·14구역은 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가를 신청하며 재초환을 적용받지 않는 사업장이다. 다만 재초환이 적용되는 사업장도 2023년 말 재초환법 개정으로 부담금이 줄어들 가능성이 상존한다. 또 방배동은 서초구에 속하며 투기과열지구, 분양가상한제 적용 지역으로 조합원 지위 양도 및 분양가가 제한돼 사업 추진에 영향을 미칠 수 있다.

사업성 검토 시 중요한 요인으로는 비례율, 용적률, 대지지분을 꼽을 수 있다.

연내 줄 이은 분양 릴레이, 흥행 기대

4분기 방배동에서 재건축 일반분양이 이어진다. 최근 완판된 디에이치 방배의 1순위 청약경쟁률은 평균 90대1을 기록했다. 올해 안에 분양 일정을 앞두고 또 다른 대어로 꼽히는 방배6구역과 방배 삼익도 향후 시세 차익이 기대되는 만큼 청약 열기는 계속될 전망이다.

방배6구역은 삼성물산이 시공한 '래미안원페를라'로 16개 동, 1097가구 규모로 재건축되며 일반분양은 456가구가 배정됐고 입주 예정 시기는 2025년 11월이다. 서리풀터널 개통으로 교통 편의성이 좋아진 내방역 도보 5분 역세권이며 학군 또한 우수해 입지적 강점이 돋보인다.

방배 삼익을 재건축한 '아크로 리츠카운티'는 8개 동, 707가구로 들어선다. 일반분양은 147가구가 예정됐으며 입주 시기는 2026년 하반기가 될 전망이다. 2호선 방배역과 인접하고 학원가 접근성이 좋아 시장의 관심이 역시 높다고 평가된다. 분양가는 앞서 공급한 디에이치 방배와 비슷한 3.3㎡당 6500만원에서 높게는 6700만원 수준에 형성될 것으로 보고 있다. 6500만원 가정 시 전용면적 59㎡는 약 17억원, 84㎡는 약 23억원으로 주변 신축 아파트 거래 사례 비교 시 5억원 이상의 시세 차익을 노려볼 수 있다.

방배동 전망은

향후 2년 이내 대형 단지인 방배5구역(3080가구)과 방배6구역(1097가구)을 시작으로 방배동은 신축 고급 아파트가 밀집된 지역으로 변모할 전망이다. 고급 빌라·주택 중심에서 정비사업을 통해 외부 인구 유입으로 지역밀도가 높아지고 역세권과 기존 상권의 활성화도 기대된다. 아파트의 집단성이 강한 강남권역에서 다양한 주거용 부동산 유형이 고루 분포하고 넓은 녹지 공간과 우수한 학군을 바탕으로 '특색 있는 강남 부촌'으로 거듭날 것으로 보인다. 방배동에 관심 많은 시장 참여자라면 가점이 높은 무주택자일 경우 분양가상한제 지역이므로 청약을 우선적으로 접근하는 것이 가장 유리할 것으로 분석된다.

[정보현 NH투자증권 부동산연구위원]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지]