대출규제로 집값 불길 잡혀가는데…전셋값 더 오르면?

[집값 톡톡]
스트레스DSR 시행…매매가격 상승폭 축소
다주택자 잡으면 전세매물 감소→전셋값 상승?
성동구는 매매 0.43%, 전세 0.38% 올라

서울 아파트값이 24주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 8월 둘째주(0.32%) 5년 11개월 만에 최고 상승률을 기록한 후 3주 연속 상승폭이 줄긴 했지만요. 이러한 흐름엔 대출 규제 강화가 한몫한 것으로 보여요. 갑작스레 급등한 가격에 매수자들이 주춤하기도 했고요.

서울 전셋값은 68주째 오름세를 유지하고 있어요. 가을 이사철을 맞은 전세시장 역시 가격 부담에 상승폭이 살짝 줄었어요. 다만 전문가들은 다주택자에 불리한 대출 규제가 전세매물 감소로 이어질 수 있다고 우려했어요. 전셋값이 계속 오르면 전세수요가 매매 수요로 전환돼 매매시장에 다시 불이 붙을 수도 있고요.

집값톡톡 주간 아파트 매매 전세가 변동률 /그래픽=비즈워치

서울 아파트 매매가격 상승률 0.21%…성동구 0.43%

한국부동산원에 따르면 9월 첫째주(2일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격 변동률은 0.06%로 전주(0.08%) 대비 상승폭이 축소됐습니다. 서울(0.26%→0.21%)은 물론 경기(0.12%→0.10%), 인천(0.14%→0.13%)도 상승폭이 줄었어요.

부동산원 관계자는 "선호 지역과 단지에 대한 국지적 상승 거래는 포착된다"면서도 "대출 여건 관망과 단기 급등 단지에 대한 피로감으로 매물소진 속도가 느려져 상승폭이 축소됐다"고 설명했어요.

이달 1일부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행되면서 주택담보대출 한도가 축소됐죠. 여기에 금융당국이 연일 압박하면서 시중은행들도 대출 문턱을 잇달아 높이고 있어요.▷관련기사: "은행마다 들쭉날쭉" 주담대, 유주택자·전세대출 어떻기에(9월5일)

매매가격 상승률이 가장 높은 곳은 성동구(0.43%)였어요. 서울부동산정보광장에 따르면 지난주 19건의 매매계약이 이뤄졌어요. 성수동 트리마제(2017년) 전용 140㎡는 45억원(9층), 전용 69㎡는 29억원(28층)에 거래됐어요.

하왕십리동 텐즈힐(2015년) 전용 148㎡는 22억8000만원(9층)에 신고가를 썼어요. 이 단지 전용 84㎡는 17억원(14층)에 팔렸고요. 행당동 서울숲리버뷰자이(2018년) 전용 84㎡는 19억5000만원(9층), 전용 59㎡는 16억5000만원(21층)에 각각 손바뀜했어요. 전용 59㎡의 경우 한 달 새 1억원이 올랐네요.

광진구(0.32%)에선 자양동 더샵스타시티(2007년) 전용 127㎡가 21억원(50층)에 최고가를 기록했어요. 한 달 전 57층이 21억원에, 연초 50층이 18억7000만원에 거래된 바 있어요. 전용 139㎡ 역시 23억원(30층)에 신고가를 경신했네요. 광장동 광장힐스테이트(2012년) 전용 59㎡는 17억원, 광장현대9단지(1999년) 전용 59㎡는 12억3000만원에 팔렸답니다.

강남3구 중 서초구(0.41%)는 지난주 구축 아파트들이 거래됐어요. 서초동 서초한신(2001년) 전용 84㎡는 14억5000만원(9층)에 직거래로 계약이 이뤄졌어요. 194가구 단지라 실거래가 거의 없는데요. 매물 가격은 18억원 안팎에 형성돼 있네요.

재건축을 추진 중인 잠원동 신반포2차(1978년) 전용 137㎡는 48억원(6층)에 신고가를 기록했어요. 2개월 전보다 1억5000만원 뛰었네요. 서초동 진흥아파트(1979년) 전용 101㎡는 23억6000만원(8층)에 거래됐다가 해제됐어요. 직전 실거래가는 21억5000만원입니다.

송파구(0.31%)의 경우 잠실동 레이크팰리스(2006년) 전용 135㎡가 30억9000만원(10층), 전용 59㎡가 20억9000만원(9층)에 거래됐어요. 전용 59㎡는 2개월 전보다 1억6000만원 오른 신고가네요. 잠실동 리센츠(2008년) 전용 84㎡는 27억원(31층)에 팔렸어요. 전용 27㎡마저도 11억5000만원(27층), 10억3000만원(20층)에 각각 손바뀜했네요.

강남구(0.30%)에선 압구정동 현대2차(1976년) 전용 196㎡가 83억원(6층)에 거래됐어요. 지난달엔 9층과 14층이 90억원에 팔렸답니다. 압구정동 신현대12차(1982년) 전용 170㎡는 67억원(6층), 현대4차(1977년) 전용 117㎡는 61억원(5층)에 신고가를 기록했어요.

신축 중에선 삼성동 래미안라클래시(2021년) 전용 101㎡가 42억원(15층)에 팔렸어요. 지난해 1월(38억1000만원)보다 4억원가량 올랐네요.

전셋값 변동률 0.15%…대출규제가 전셋값 자극?

이처럼 매매시장이 혼조세를 보이면서 전세시장에도 영향을 주고 있어요. 김은선 직방 빅데이터랩 리드는 "다주택자 생활안정자금 대출한도 축소와 전세자금대출 소유권 이전 조건부 취득 불가 등 대출 규제로 갭투자가 어려워져 투자자의 매수 심리가 위축될 수 있다"고 분석했어요.

그러면서 "무주택 실수요자의 경우 계속되는 전셋값 상승세와 전세매물 부족으로 매매시장에 참가할 유인이 생겼다"며 "매매가격이 주춤한 시기를 기회로 보고 매수에 나설 수도 있을 것"이라고 덧붙였어요.

전세시장에 대해서는 "대출 규제로 인해 다주택자 갭투자에서 나오는 전세매물이 감소할 수 있다"며 "당분간 매물 부족에 따른 가격 강세가 이어지지 않을까 싶다"고 내다봤어요.

윤지해 부동산R114 수석연구원 역시 "매매시장의 대출 규제가 강화될수록 전월세 수요가 상대적으로 늘어나면서 가을 이사철이 본격화되는 현시점의 전월세 가격을 자극할 수 있다"고 우려했어요.

부동산 정보업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물 건수는 지난 6일 기준 2만7632건으로 연초(3만4822건) 대비 20.6% 감소했어요.

집값톡톡 주간 아파트 매매 전세가 변동률 /그래픽=비즈워치

전국 주간 아파트 전셋값 변동률은 지난주와 같은 0.07%를 유지했습니다. 서울(0.17%→0.15%)과 경기(0.12%→0.09%)는 상승 폭이 줄어든 반면 인천(0.21%→0.30%)은 커졌네요.

부동산원 관계자는 "선호단지 중심으로 매물 부족이 이어지고 임차 수요가 꾸준한 상황에서 상승거래가 이어지고 있다"면서도 "일부 지속적인 가격상승에 대한 부담감으로 서울 전체 상승 폭이 축소됐다"고 분석했어요.

전셋값 상승률이 가장 큰 곳도 성동구(0.38%)였어요. 옥수동 옥수파크힐스(2016년) 전용 115㎡는 전세보증금 15억5000만원(1층)에 신규 계약을 체결했어요. 행당동 서울숲리버뷰자이(2018년) 전용 108㎡는 13억8000만원(13층)에 기존 계약을 갱신했고요. 옥수동 래미안옥수리버젠(2012년) 전용 84㎡는 11억원(14층)에 세입자를 새로 들였네요.

서초구(0.24%)에선 잠원동 반포르엘(2022년) 전용 121㎡가 전세보증금 23억원(23층)에 신규 계약을 맺었어요. 서초동 서초그랑자이(2021년) 전용 115㎡는 21억3000만원(34층), 잠원동 반포센트럴자이(2020년) 전용 98㎡는 19억7000만원(11층)에 세입자를 새로 들였네요.

영등포구(0.22%)의 경우 당산동5가 당산센트럴아이파크(2020년) 전용 84㎡가 전세보증금 10억7000만원(18층)에 신규 계약을 체결했어요. 신길동 신길센트럴자이(2021년) 전용 84㎡는 8억4000만원(8층), 대림동 e편한세상영등포아델포레(2020년) 전용 84㎡는 7억3000만원(4층)에 세입자를 새로 들였어요.

광진구(0.21%)에선 자양동 더샵스타시티(2007년) 전용 163㎡ 갱신계약이 4건 이뤄졌어요. 전세보증금은 16억5000만원(34층)부터 19억원(15·36층) 수준이네요. 구의동 e편한세상광진그랜드파크(2021년) 전용 115㎡는 12억2850만원(13층)에 기존 세입자와 연장했어요.

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