“기껏 내놓은게 이거냐”... 장기민간임대주택에 업계 비판 이어져

정부가 기업의 주택 임대시장 참여를 유도하기 위해 내놓은 새로운 장기민간임대주택 공급방안에 대해 업계의 비판이 나오고 있다. 각종 규제를 대폭 완화했지만, 기업의 참여가 중요한 사업에 사업성이 떨어져 참여할 유인이 없다는 것이다.

박상우 국토교통부 장관이 지난달 28일 서울 용산구 베르디움 프렌즈에서 열린 새로운 임대주택 공급 추진 간담회에 앞서 민간임대주택을 시찰하고 있다. /국토교통부 제공

4일 부동산업계에 따르면 정부가 추진하는 ‘신유형 민간장기임대주택’ 공급 방안에 대해 업계에서는 ‘실망스럽다’는 반응이 잇따르고 있다. “올 초부터 민간 기업에 자문을 구하면서 업계 이야기를 많이 반영해준다고 해서 기대를 많이 했는데 기껏 내놓은 게 이거냐”는 것이다.

신유형 민간장기임대주택은 의무 임대 기간이 최대 10년인 민간 등록임대 기간을 최소 20년 이상 장기로 늘리겠다는 게 골자다.

민간 주도인 만큼 신유형 민간장기임대주택은 기업 참여가 무엇보다 중요하다는 이야기가 나온다. 이 때문에 정부는 기업들의 적극적인 참여를 위해 유인책을 내놨다. 신유형 민간장기임대주택 사업자가 임대의무기간 및 유형별 임대료 증액기준을 준수하면 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산·법인세 추가과세(20%) 적용을 받지 않는다. 또 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택 등도 지원한다.

하지만 업계에서는 여전히 이 사업의 사업성에 의문을 던지고 있다. 한 금융권 관계자는 “주변 시세보다 낮은 임대료로 사실상 임대 중에 운영수익으로 인한 배당은 발생하지 않기 때문에 장기 임대는 어렵다”면서 “실제로 장기임대 에쿼티(자기자본) 투자에 대한 내부수익률(IRR)을 계산해보면 중간에 배당이 거의 없기 때문에 10년, 20년 투자에 대한 수익률이 매우 떨어져 민간에서 장기임대 사업을 할 유인이 없다”고 평가했다.

그는 “실제로 장기 투자 가능한 보험사 입장에서도 개발 기간을 포함 20년 이상 되는 대출은 큰 금액으로 취급하기에 사실상 무리가 있다”고 덧붙였다.

한 대형건설사 관계자는 “최근 장기민간임대주택 심의를 올렸다가 자본금이 너무 오래 묶인다고 부결이 됐다”면서 “임대료로는 PF 이자밖에 못 내고, 분양 전환 때 PF 대출을 상환해야 하는데 이 정도 장기간 PF 대출이 어렵고 기금을 받아쓰려면 제약이 많은 등 어려움이 많다”고 했다.

이 때문에 장기 임대가 아닌 단기 임대를 풀어줘야 한다는 의견이 나온다. 부동산 PF를 담당하는 한 증권사 관계자는 “실질적으로 민간에서 임대주택 공급을 위해서는 10년, 20년 장기 임대가 아닌 5년 단기 임대를 풀어줘야한다”면서 “논란의 여지는 있지만 5년 단기 임대는 분양가를 확정짓고 임차인에게 우선권을 주는 형태도 고려할 수 있을 것”이라고 했다.

백윤미 기자(yum@chosunbiz.com)

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