공급난에 서울 집값 급등... '서울 그린벨트' 어디가 풀릴까

[8·8 주택공급 대책]
윤 정부 다섯 번째 부동산 대책
6년간 수도권에 21만 호 추가 공급
그린벨트 풀어 8만·신축 11만 호 매입 등

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집 지역. 뉴시스

정부가 6년간 총 '42만 호+α'의 서울·수도권 주택공급 대책을 내놓았다. 이를 위해 12년 만에 서울·수도권 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 8만 호를 공급하고, 11월 공공아파트 5만 호 신설 후보지를 발표한다는 계획이다.

5번째 부동산 공급 대책

최상목(오른쪽 두 번째) 부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. 최 부총리와 박상우 국토교통부 장관, 오세훈 서울시장, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장 등이 참석한 이날 회의에서 국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안 등이 논의됐다. 왕태석 선임기자

정부는 8일 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열어 이런 내용의 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 이번 정부 들어 다섯 번째 부동산 대책이다. 앞서 정부는 출범 첫해인 2022년 8월과 10월 주거 선호도가 높은 도심 지역에 5년간 270만 호(인허가 기준)를 공급하겠다고 했다. 하지만 주택 인허가 실적이 급감하며 시장 우려가 커지자 이듬해 9월 5만여 호를 추가로 공급하는 대책을 내놨다.

올 1월 주택 공급 속도를 높인다며 재건축 규제를 추가로 완화하는 내용의 1·10 대책을 발표했으나 국회에서 법 개정에 난항을 겪으면서 사실상 정책 체감도는 거의 없는 상황이다. 이에 최근 주택 공급난 우려가 커지며 서울을 중심으로 집값마저 뛰자 다시 공급 카드를 꺼내들었다. "가용할 수 있는 정책을 총동원했다"는 설명과 함께.

그린벨트 풀어 8만 호... 강남 후보지 될 듯

서울 개발제한구역 현황

이날 대책에 따르면, 정부는 2030년까지 서울·수도권에 '42만 호+α'를 공급한다. 이 중 21만 호는 기존에 없던 주택 물량을 추가로 공급하는 것이고 나머지 21만 호는 기존 사업 일정을 앞당겨 조기 공급하는 물량이다. 이로써 정부의 주택공급 물량은 기존 270만여 호에서 300만 호로 늘어나고, 수도권 공급 물량은 기존 158만 호에서 180만여 호로 뛴다.

정부는 주택공급 추가 물량(21만+α)을 대기 위해 '그린벨트 해제'라는 초강수를 뒀다. 서울과 그 인접 지역의 그린벨트를 풀어 신규 공공택지를 조성해 8만 호(올해 5만·내년 3만 호)를 공급한다는 것이다. 애초 신규 공공택지를 발굴해 2만 호를 공급할 예정이었지만, 공급 규모를 4배 늘렸다. 그린벨트 해제 물량의 30%는 전세 등 임대로 공급된다.

가장 관심은 서울이다. 지현환 국토교통부 1차관은 이날 브리핑에서 "올해 발표할 신규 공공택지 5만 호 중 서울 그린벨트 해제 물량은 '만 단위' 이상이 될 것"이라고 말했다. 이명박 정부 시절 보금자리주택 공급을 위해 서울 강남 등에 그린벨트(2012년)를 푼 이후 공공택지 조성 목적으로 그린벨트를 해제하는 건 12년 만에 처음이다. 정부는 11월에 후보지를 일괄 발표하고, 곧바로 서울 그린벨트 지역과 그 인접지역을 토지거래허가구역으로 한시 지정(내주 초 효력)한다.

현재 서울 내 그린벨트 면적은 149.09㎢로 전체 면적의 24.6% 수준이다. 강남, 서초, 관악, 강서, 노원, 은평구 등에 설정돼 있는데, 강북권이 대부분 산지인 걸 고려하면 강남, 서초 지역이 신규 후보지로 지정될 가능성이 크다.

다만 그린벨트 해제 뒤 착공까지 긴 시간이 소요될 수밖에 없다. 당장 주택을 공급하는 효과는 없지만 장기적으로 우수한 입지에 저렴한 아파트(분양가상한제 적용)가 대량 공급되는 만큼 수요를 진정시키는 효과가 클 것이라는 게 정부의 기대다. 앞서 보금자리주택도 '로또' 논란이 있었지만, 당시 집값을 낮추는 데 적잖은 역할을 했다. 국토부 관계자는 "그린벨트 물량은 택지 보상 기간이 짧아 공급 기간을 크게 단축할 수 있을 것으로 본다"고 부연했다.

추가 공급 21만 호 중 '11만 호+α'는 공공 신축 매입 형태다. 내년까지 한국토지주택공사(LH)가 수도권 중심으로 신축 주택을 사들여 전·월세로 공급하는 방식이다. 민간 사업자 참여를 유도하기 위해 공공 신축 매입용으로 노후 주택을 사들이면 세제 혜택에 저리 대출이 지원된다.

이 중 5만 호는 6년 임대 후 임차인에게 저렴한 가격에 분양하는 분양전환형 상품이다. 무주택 중산층 수요자를 고려해 아파트를 포함해 중형 평형 위주로 매입할 계획이다. 분양 전환하지 않아도 전세는 2년, 월세는 4년 추가로 더 살 수 있다. 국토부 관계자는 "서울의 경우 빌라 등 비아파트 시장이 회복될 때까지 신축 주택을 무제한 매입할 방침"이라고 말했다.

나머지 2만 호는 현재 사업 추진 중이 3기 신도시, 수도권 택지 등의 기존 유보지 등을 활용해 마련한다. 공원 규모 등을 줄여 주택 지을 땅을 늘리겠다는 것이다.

수요 억제책은 뺐다…그린벨트 해제 논란일 듯

그래픽=강준구 기자

기존 계획 물량 21만7,000호에 대해선 사업 일정을 최대한 앞당기기로 했다. 재건축·재개발에 속도를 내기 위해 재건축·재개발 촉진법(특례법) 제정을 추진한다. 이 법이 제정되면 서울에서만 재건축 단지 13만 호의 조기 착공이 가능하다. 1기 신도시는 올해 11월 최대 3만9,000호 규모의 선도지구를 선정하고 2026년 최초 인허가를 시작해 2029년까지 4만6,000호 착공을 추진한다.

글로벌 금융위기 이후 처음으로 LH 미분양 매입 확약 카드도 선보인다. LH 공공택지를 사들인 민간 건설사가 내년까지 착공에 들어가면, LH가 추후 발생한 미분양을 사들이겠다고 약속하는 방식이다. 이 방식을 통해 3만6,000호가 조기 착공될 것으로 정부는 기대한다.

정부는 이날 집값을 잡기 위한 공급 대책을 발표했지만 대출 제한 같은 수요 억제책은 내놓지 않았다. 더구나 이번 대책의 핵심인 그린벨트 해제 물량은 실제 공급까지 적잖은 시간이 걸리고 기대 효과도 장담할 수 없다는 점에서 그린벨트 해제를 둘러싼 논란도 걸림돌이 될 수 있다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
세종 김민호 기자 kmh@hankookilbo.com