재개발로 내집 마련?…수익성 분석 중요[똑똑한 부동산]

재개발, 기존 주택 권리가액 천차만별

권리가액 따라 추가 납부할 액수 달라

대지지분만으로 수익성 따져선 안돼

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 내 집을 마련하기 위해서는 크게 일반분양과 재개발 투자 두 가지를 고려해볼 수 있다. 특히 입주까지 시간은 충분하지만 자금이 부족한 경우에는 재개발 투자가 적합할 수 있다. 재개발 투자는 조합원 입주권을 취득하는 것이 주된 목적이다.

서울시내 한 주택가. (사진=뉴스1)

흔히 재개발 구역의 주택을 매수하면 재개발이 끝나고 새 아파트와 일대일로 교환한다고 생각한다. 그러나 정확히 말하면 재개발 구역에 주택을 소유하고 있는 조합원은 재개발로 지어진 새 아파트를 시세보다 저렴한 가격에 매수할 수 있는 권리를 가지는 것이다. 이를 조합원 입주권이라고 부른다. 예를 들어 이번 달 분양을 앞두고 있는 서울 마포구 공덕동 공덕1구역 재건축 단지의 경우에는 일반분양가가 3.3㎡당 4000만원대 이상이 논의되고 있지만, 조합원 분양가는 절반도 되지 않는 3.3㎡ 2000만원대로 결정됐다.

이때 조합원 분양가에서 기존에 가지고 있는 주택의 권리가액(종전감정평가금액×비례율)만큼 공제하고 나머지는 현금으로 납부하는 구조다. 즉, 주택의 권리가액이 얼마인지 여부에 따라 추가로 납부해야 하는 현금의 액수가 달라진다. 그런데 재개발의 경우에는 빌라나 단독주택이 밀집된 지역을 대상으로 이루어지다 보니 기존 주택의 권리가액도 천차만별이다. 여기에 빌라와 같은 집합건물과 일반적인 단독주택에 대한 종전감정평가 방식도 차이가 있다.

그렇다면 무엇으로 권리가액을 가늠해볼 수 있을까? 흔히 대지지분이 크면 권리가액이 높다고 생각해 재개발 투자를 하면서 매수하려는 주택의 대지지분이 얼마인지를 많이 묻는다. 그러나 이런 질문은 단독주택을 매수하려는 경우에는 의미가 있을 수 있지만 빌라와 같은 집합건물을 매수하려는 경우에는 큰 의미가 없을 수 있다.

단독주택은 건물과 토지를 각각 감정평가한 후 합산하는 방식이어서 같은 조건의 대지라면 대지의 면적이 클수록 감정평가금액도 높아지게 되지만, 빌라와 같은 집합건물은 거래사례비교법을 이용해 감정평가한다. 즉, 빌라와 같은 집합건물은 비슷한 조건의 주택을 찾아내 이를 기준으로 여러 요인을 반영해 감정평가를 한다. 실제 유사한 주택이 거래된 가격이 중요한 것이지 대지지분을 별도 반영해 감정평가금액이 정해지는 것은 아니라는 뜻이다. 따라서 빌라와 같은 집합건물의 경우에는 공동주택공시가격이나 최근 감정평가금액이 권리가액을 가늠해 볼 수 있는 주요 지표가 된다.

재개발 투자의 경우에는 유사한 매물이 수십 개 이상 거래되는 재건축 투자의 경우와는 달리 매물별로 수익성이 달라질 수 있다. 단순히 대지지분만을 고려해 수익성의 지표로 삼는 것은 타당하지 않다. 특히 지어진지 10년 이내의 빌라에 투자하는 경우에는 더더욱 그렇다. 재개발 투자를 통해 내 집 마련을 계획하고 있다면 매물별로 정확히 수익성을 분석하는 과정이 필요하다.

김예림 변호사.