전세 구할 때 체크 포인트…대단지 유리, 전세보증보험 가입 필수

전셋값 상승 국면에서 계약을 새로 체결해야 하는 실수요자가 주의할 점은 없을까. 전셋값이 요동치는 만큼 무리하게 대출받지 않고 현재 동원 가능한 자금 내에서 전세 매물을 찾아야 한다고 전문가들은 조언한다.

다른 지역이나 단지로 이사할 여건이 된다면 1000가구 이상 대규모 아파트가 공급되는 입주 예정 단지에서 시세보다 저렴하게 나오는 물건을 선점하는 것도 괜찮은 전략이다. 여경희 수석연구원은 “통상 공사가 막바지인 새 아파트는 입주 6개월 전부터 집주인(수분양자)이 잔금을 치르기 위해 전세로 집을 내놓기 시작한다”며 “입주 물량이 많은 단지를 사전에 탐색해 공인중개사에게 물량 확보를 요청해놓으면 좋다”고 했다. 자녀 학교 등의 이유로 생활권을 옮기지 못하는 상황이라면 눈높이를 낮춰 지역 내 조금 더 저렴한 전세 물건을 찾는 것도 방법이다.

다만, 시세가 낮다고 아무 매물이나 덜컥 계약하는 건 금물이다. 최근까지도 전세사기 사태가 잇따르는 상황에서 소중한 전세보증금 지킬 방법을 숙지할 필요가 있다.

우선 애초 전세가율이 80%를 넘겨 ‘깡통주택’ 가능성이 있는 집은 아예 계약하지 않는 것이 최선의 예방책이다. 전세가율이 과도하게 높으면 계약 종료 시점에 새로운 임차인을 구하기 어렵고, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 높다. 전세가율이 낮더라도 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과도하게 있는지도 꼼꼼히 살피는 것이 필수다. 선순위 근저당 금액이 있으면 세입자는 후순위로 밀리고 만약의 경우에도 전세금을 온전히 회수하지 못할 여지가 크다.

단, 확정일자를 받는다고 무조건 내 전세금이 안전한 것은 아니다. 선순위가 존재한다면 내 전세금은 후순위로 밀린다. 전세권 설정도 마찬가지다. 은행이 근저당을 먼저 잡아놨으면 아무리 전세권을 설정해도 소용이 없다. 즉 굳이 비싼 등기비용을 들여 전세권을 설정하기보다는 확정일자만 받아도 충분하다. 대신 선순위를 확인하는 작업은 필수다. 그다음 일대 주택 시세가 얼마고, 경매에 넘어갔을 땐 얼마에 낙찰되는지, 이때 내 전세금은 얼마나 돌려받을 수 있는지는 미리 계산해둬야 한다. 이 두 가지만 확인해도 내 전세금을 충분히 안전하게 보호할 수 있다. 안전하지 않다고 판단했다면 절대 계약하지 말라는 것이 전문가들 당부다.

전세 계약을 마쳤다면 ‘전세보증보험’에 가입하는 것은 필수다. 이삿날 당일에는 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 챙겨야 한다. 우리나라 주택임대차보호법은 실거주하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없다. 전세금을 지키기 위해서는 이사 당일부터 실거주를 증명해야 한다. 즉 등기부등본 주소와 주민등록등본 주소가 일치해야 한다는 의미다. 이삿날 당일 전입신고 후 등기부등본에 적힌 주소를 정확히 적어 전입하는 것이 필수다. 확정일자를 받아두면 세입자는 ‘우선변제권’을 갖게 된다. 임대인에게 문제가 발생해 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 권리를 주장하는 대항력을 갖출 수 있다.

[본 기사는 매경이코노미 제2231호 (2023.10.25~2023.10.31일자) 기사입니다]

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