종부세 1주택 특례 못 받은 경우 많아

납세자별 백만원에서 천만원 단위 환급액 추산
올해부터 종부세도 경정청구 가능, 돌려받아야

부동산 /사진=이명근 기자 qwe123@

지난해 종합부동산세 '일시적 2주택 등 특례'를 적용받지 못한 경우 수백에서 수천만원의 세금을 돌려받을 수 있는 것으로 나타났다.

본인이 특례 대상이 되면서도 신청을 하지 못한 경우라면 경정청구를 통해 적극적으로 세금을 환급받아야 한다. 올해부터 종부세도 5년 내에 더 낸 세금에 대한 경정청구가 가능하다.

기본공제 5억원 놓치고 80% 세액공제도 못받아

종부세 '일시적 2주택 등 특례'는 1세대 1주택자가 이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우나 상속주택 혹은 지방의 저가주택을 한 채 더 보유한 경우 해당 주택을 주택수에서 제외하는 혜택이다. 2022년분 종부세부터 도입됐다.

특례대상자는 1주택자와 같은 기준으로 기본공제와 세액공제를 적용해서 종부세를 부담하면 되기 때문에 특례적용 전후의 세금차이가 상당하다.

작년 기준 종부세 기본공제금액은 6억원이지만, 1주택자는 11억원을 공제를 하기 때문이다. 특례신청을 못한 경우 기본공제만 5억원을 놓친 상황이다.

또한 특례대상은 1주택자와 같이 연령과 장기보유에 따른 세액공제를 최대 80%까지 적용받는데, 특례를 놓쳤다면 이 또한 받지 못했을 가능성이 크다.

일시 2주택 때문에 1000만원 더 낸 경우도

실제 특례적용을 놓쳐서 더 낸 세금은 납세자별로 수백에서 수천만원에 이르는 것으로 추산된다.

비즈워치가 부동산 세금계산솔루션을 제공하는 셀리몬의 도움을 받아 특례 미적용자의 예상 종부세 환급액을 산출해봤더니 적게는 백만원 단위에서 많게는 천만원 단위의 환급액이 산출됐다.

종부세 특례 미적용자 환급예상액 /그래픽=비즈워치, 자료=셀리몬

예를 들어 서울에 공시가격 10억원인 아파트 1채만 보유하고 있던 A씨가 이사를 위해 서울의 다른 지역에 공시가격 9억원의 주택을 추가로 구입한 경우를 보자.

A씨는 순수한 1세대 1주택자였지만 이사갈 집을 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전에 먼저 매입하면서 일시적인 2주택자가 됐다.

종전에 살던 주택을 2년 안에만 팔면 1주택자처럼 기본공제 등을 적용할 수 있지만, A씨는 특례신청을 하지 않아 무려 1021만원의 종부세를 더 냈다. 과세기준일 현재 조정대상지역에 2주택을 보유한 다주택자로 세금을 냈기 때문이다.

시뮬레이션에서는 세액공제를 제외했기 때문에 만약, A씨가 1주택자만 받을 수 있는 고령자 및 장기보유에 따른 세액공제 대상이라면 더 낸 세금, 즉 환급받을 수 있는 세금은 더 늘어난다.

종부세 결정한 6월 1일 이후 조정대상지역 대거 풀려

A씨처럼 일시적인 2주택이나 상속주택, 혹은 지방 저가주택의 소재지가 '조정대상지역' 내에 있었던 경우, 공제 외에 세율의 손해도 크다.

지난해의 경우 조정대상지역 2주택 이상에 대해서는 종부세를 산출할 때, 0.6%~3%의 일반세율이 아니라 1.2%~6%의 높은 중과세율을 적용했기 때문이다. 환급대상 세액이 천만원 단위까지 예상되는 이유다.

특히 작년에는 종부세 과세기준일인 6월 1일 이후에 조정대상지역에서 해제된 곳이 많다. 이에 따라 특례신청을 하지 않아 중과세율을 적용받았을 사례가 적지 않았을 것으로 추산된다.

실제로 2022년 종부세 과세기준일 이후인 7월 5일, 9월 26일, 11월 14일에 연속해서 조정대상지역에 큰 변화가 일었다.

지방 시군지역을 포함해 대구와 부산, 광주, 대전, 울산, 인천 등 광역시 전지역, 경기도 대부분이 이 기간 중 조정대상지역에서 지정해제됐다.

종부세 과세판단을 하는 6월 1일에는 조정대상지역이었지만 이후에 해제된 곳들이다.

■ 2022년 이후 조정대상지역 지정해제 현황

▷2022.7.5 : 경기 안산시 일부, 화성시 일부, 대구 동·서·남·북·중·달서·달성구, 경북 경산시, 전남 여수·순천·광양시 해제

▷2022.9.26 : 경기 동두천·양주·파주·평택·안성시, 부산 해운대·수영·동래·연제·동·서·남·북·영도·부산진·금정·강서·사상·사하구, 대구 수성구, 광주 동·서·남·북·광산구, 대전 동·중·서·유성·대덕구, 울산 중·남구, 충북 청주시, 충남 천안 동남·서북구, 논산·공주시, 전북 전주 완산·덕진구, 경북 포항시 남구, 경남 창원시 성산구 해제

▷2022.11.14 : 경기 성남시 중원구, 동탄2택지개발지구, 광교택지개발지구, 구리·의왕·고양·남양주·화성·군포·부천·안산·시흥·오산·광주·의정부·김포시, 안양시 동안양·만안구, 수원시 팔달·영통·권선·장안구, 용인시 수지·기흥·처인구, 인천 중·동·남동·서·미추홀·연수·부평·계양구, 세종특별자치시 해제

▷2023.1.5 : 서울 종로·중·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악·강동구, 경기 과천·성남·하남·광명시 해제

※ 2023.6.7 현재 조정대상지역 : 서울 강남·서초·송파·용산구

경정청구 가능해진 종부세 적극적으로 신청해야

지난해 종부세 일시적인 2주택 등 특례 대상은 국세청이 보유한 개별정보를 통해 신고안내문을 발송한 납세자만 9.2만명에 이른다.

일시적인 2주택자가 4.7만명, 상속주택을 추가로 보유한 1만명, 지방 저가주택을 한 채 더 보유한 경우도 3.5만명에 달한다.

세무대리 업계에 따르면 상속주택 보유자의 경우 상당수 특례신청을 통해 1주택자 혜택을 받았지만, 일시적인 2주택자와 지방 저가주택 1채를 추가로 보유한 경우에는 특례대상 여부를 몰라, 상당수가 다주택자와 동일한 종부세를 부담한 상황이다.

만약 특례신청을 하지 못한 경우라면 올해부터 도입된 종부세 경정청구제도를 적극 활용해야 한다.

종전에는 종부세처럼 국세청이 세금을 계산해서 고지서를 보내는 고지세금은 잘못 부과됐을 때, 90일 이내에 이의신청만 할 수 있었지만 올해부터는 종부세도 5년 이내에 부과된 세금에 대해 경정청구가 가능해졌다. 종부세를 낸 후 90일이 지난 지금도 세금을 돌려받을 수 있는 길이 있는 것이다.

구체적으로 2022년 6월 1일 기준, 일시적 2주택이나 상속주택, 지방저가주택 중 하나의 요건이라도 갖췄다면 경정청구 대상이 된다.

종부세 1주택 특례대상 /그래픽=비즈워치

먼저 1세대 1주택자가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해서 2022년 6월 1일 기준 일시적으로 2주택이 된 경우다. 이 때 신규주택을 구입한 지 2년 이내에 팔았거나 팔 계획이 있다면 1주택 특례를 적용받을 수 있다.

또 1세대 1주택자가 상속을 받아 2022년 6월 1일 기준 일시적으로 다주택이 된 경우도 특례대상이다. 과세기준일 당시에 상속주택이 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나 상속지분이 전체 주택의 40% 이하이거나, 상속지분 공시가격이 3억원 이하(수도권은 6억원 이하)이면 특례적용이 가능하다.

공시가격 3억원 이하의 지방저가주택 1채를 더 보유했더라도 특례대상이 된다. 2022년 6월 1일 기준 수도권이나 광역시(군 제외), 특별자치시(읍면 제외) 밖의 지역에 있는 주택이 대상이다.

무료로 종부세 특례주택 세금계산서비스를 제공하고 있는 셀리몬의 이선구 대표는 "종부세 특례는 납세자가 직접 신청해야만 받을 수 있기 때문에 신청기간에 미처 신청하지 못한 납세자가 많았을 것이다. 다행히 올해부터 경정청구가 가능해져, 더 납부한 종부세를 돌려받을 수 있게 됐다. 종부세 납세자들은 꼭 챙겨봐야 할 것"이라고 설명했다.

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