"잔금 대출 어떻게 되나" 새 DSR 규제, 또 가이드라인 없어 혼란

기존 분양자 잔금 대출, DSR 40% 적용 여부 미정
DSR 규제 대출액에 영향, 차질 빚는 자금 조달 계획
정부 "입주자 모집 공고일 기준으로 판단 검토"

지난달 29일 정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 차주(대출받는 사람) 단위 적용을 점차 확대하고, 내년 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전인 4% 수준으로 끌어내리기로 했다. 과도한 대출 방지를 위해 개인별 DSR 40% 적용 대상을 단계적으로 확대해 가계부채를 안정적으로 관리하겠다는 정부의 방침에 따른 조치다. 개인별 DSR 40% 적용 범위는 내년 7월에는 총 대출액 2억 원 초과, 2023년 7월에는 총 대출액 1억 원 초과 대출자로 확대된다. 사진은 이날 오후 서울의 한 은행 개인대출 창구 모습. 뉴스1

강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제책이 이미 분양받은 아파트에 대한 잔금 대출에도 적용되는지 여부가 아직 정해지지 않아 시장의 혼란이 커지고 있다.

금융당국은 조만간 "명확한 가이드라인을 제시하겠다"는 입장이나, 미리 자금 조달 계획을 세워야 하는 예비 입주자들은 정부의 늦장 대응으로 발을 동동 구르고 있다. 지난해 주택담보대출비율(LTV) 한도 축소 때도 비슷한 일이 벌어졌었는데, 정부가 교훈을 얻지 못하고 이번에도 '가이드라인 없는 규제' 발표를 강행해 시장 혼선을 부추기고 있다는 비판이 나온다.

아파트 수분양자, DSR 40% 적용 여부 두고 혼란

9일 금융권에 따르면 새 DSR규제책 시행을 앞두고 7월 이후 잔금 대출을 이용해야 하는 예비 입주자들은 돈을 어떻게 마련할지 혼란에 빠졌다. 정부가 지난달 말 DSR 규제 강화책을 내놓으면서 수분양자 잔금 대출도 DSR 40% 내에서만 가능한지를 구체적으로 밝히지 않아서다.

차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획

예비 입주자 입장에선 아파트 분양 당시만 해도 없었던 DSR 규제를 적용받으면 대출 한도가 쪼그라든다.

가령 전역이 투기지역·투기과열지구인 서울 아파트 평균 매매가인 11억 원짜리 아파트를 산다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 반영, 4억 원(9억 원 초과분은 LTV 20% 적용)까지 주담대가 나온다. 신용대출도 별도로 빌릴 수 있다.

하지만 새 규제인 차주별 DSR 40%를 적용하면 연봉 5,000만 원 직장인의 주담대 한도는 빚이 하나도 없어야만 3억1,500만 원(만기 20년·대출금리 2.5%·원리금균등분할상환방식)이 된다. 연봉 2,000만 원의 직장인은 1억2,600만 원에 불과하다.

연봉 5,000만 원 직장인의 주담대 한도는 LTV 40% 때와 비교해 8,500만 원 적다. 여기에 신용대출까지 DSR 40%에 묶이는 점을 고려하면 주담대 부족분을 신용대출로 메우는 것도 불가능해진다. 금융권 관계자는 "차주별 DSR 40%를 시행하면 규제지역 내 부동산을 담보로 한 자금 운용은 제약되고 신용대출 한도도 줄어든다"며 "같은 기준으로 보면 수분양자 잔금 대출 역시 마찬가지"라고 말했다.

정부, 대책 마련 중이지만…늦장 대응에 예비 입주자 발 동동

이번 혼선은 지난해 6·17 부동산 대책 발표 때 시장에서 일어났던 상황과 매우 유사하다. 6·17 대책은 신규 규제 지역 LTV를 70%에서 기존 규제 지역처럼 40~50%로 강화했는데, 대책 발표 이전에 아파트를 분양받은 사람도 새 규제를 지켜야 했다.

당연히 새 규제 시행으로 아파트 잔금 대출을 받지 못하는 사람이 속출하고 시장 혼선이 커지자 정부는 '예외조항'을 부랴부랴 마련해 수분양자에 대해 비규제 지역일 때 적용받던 LTV 70%를 유지해 주기로 했다.

금융당국은 명확한 가이드라인을 아직 확정하지 않았지만, 이번에도 시장 혼선을 줄이기 위해 수분양자의 잔금대출에 대해서는 새 규제를 적용하지 않는 것을 검토하고 있다. 금융당국 관계자는 "아직 확정은 아니지만 과거 사례를 보면 일반적으로 입주자 모집 공고일을 기준으로 잔금 대출을 받을 수 있도록 했다"고 말했다.

하지만 정부의 대응이 너무 늦다는 지적이 나온다. 또 과거 비슷한 일을 경험하고도 세밀한 가이드라인 없이 규제책 발표에만 신경을 써 시장 혼선을 부추긴다는 비판도 나오고 있다.

8월 잔금 대출을 계획 중인 직장인 A씨는 "은행에 문의해 보니, 정확한 가이드라인이 나오지 않아 원하는 대출 한도를 빌려줄 수 있을지 아직 알 수 없다는 답변이 돌아왔다"며 "기존에 분양받은 사람에게는 예외를 둘 것이라는 전망이 나오고 있지만, 애초에 왜 처음부터 이런 점을 명확히 하지 않는지 이해가 가지 않는다"고 목소리를 높였다.

박경담 기자 wall@hankookilbo.com