오세훈 시대 다시 주목받는 서울 재건축 '대장 세븐'

오세훈 서울시장 당선으로 서울시 정책에 대대적인 변화가 나타날 전망이다. 특히 10년 만에 ‘오세훈호(號)’ 깃발을 다시 달면서 재건축 시장이 일제히 들썩이는 분위기다. 서울시가 수년간 미뤄왔던 재건축 행정 절차가 속도를 낼 것이라는 기대 덕분이다. 여세를 몰아 안진진단 탈락 직격탄을 맞은 목동 등 비강남권 재건축 단지도 호시탐탐 기회를 엿본다. 반포주공1단지, 잠실주공5단지, 대치 은마, 압구정 현대 등 강남권 ‘빅4’ 단지를 비롯해 목동, 여의도, 상계주공을 포함한 서울 7대 재건축 대장주 투자가치는 앞으로 더욱 치솟을까?

오세훈 서울시장은 후보 시절 민간 재건축, 재개발 규제 완화 등을 통해 향후 5년간 신규 주택 36만가구를 공급하겠다고 공약했다. 뉴타운을 대거 해제하고 재건축, 재개발 사업을 틀어막았던 故 박원순 전 서울시장과는 정반대 주택 정책을 공언한 셈이다.

재건축 규제 중에서는 당장 ‘35층 룰’부터 폐지 수순을 밟을 전망이다. 35층 룰은 서울 시내 주거용 건물 층수를 일제히 35층으로 제한하는 규제다. 한동안 용산 래미안첼리투스 등 50층 넘는 한강변 고층 재건축 단지가 속속 들어섰지만 2014년 서울시가 35층 층고 제한 규제를 담은 ‘2030서울플랜’을 발표한 이후 분위기가 달라졌다. 잠실주공5단지, 대치 은마 등 고층 재건축을 추진했던 단지는 사업성이 낮다는 이유로 줄줄이 재건축 추진을 보류했다. 은마아파트는 2002년 재건축 추진위원회가 설립되고 2005년 안전진단을 받았지만 이후 지금까지 정비계획조차 수립하지 못했다.

35층 층고 제한이 풀리면 성동구 성수전략정비구역 일대도 초고층 개발에 속도를 낼 전망이다. 오세훈 시장은 전임 시장 시절인 2009년 당시 한강 르네상스 프로젝트에 따라 성수전략정비구역을 지정하고, 기부채납(공공기여) 비율을 25%로 늘리는 대신 아파트를 최고 50층 높이로 지을 수 있도록 했다. 하지만 故 박원순 전 시장 취임 이후 35층 룰에 막혀 사업이 지연돼왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “오세훈 시장이 기존 35층 룰을 50층으로 완화할 경우 지지부진하던 강남 재건축, 한강변 일대 개발 사업이 속도를 낼 가능성이 높다”고 내다봤다.

용적률 완화 기대도 크다. 오세훈 시장은 후보 시절 서울시 주거지역 용적률을 30~100%포인트 상향한다는 공약을 내걸었다. 서울시는 2종 일반주거지역의 경우 최대 200% 용적률을 적용하는데 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50% 낮다. 용적률을 완화하면 재건축 사업성이 한결 높아진다.

▶오세훈 시장 부동산 공약 눈길

▷재건축 규제 풀어 36만가구 공급

재건축 사업 첫 관문인 안전진단 문턱이 낮아질 가능성도 높다. 안전진단 과정을 넘어야 정비구역 지정, 조합 설립, 시공사 선정 등 후속 단계로 이어질 수 있다. 오 시장은 선거 기간 토론회에서 “안전진단이 보류된 목동, 상계동 아파트 주민이 힘들어한다. 여의도 아파트도 지연되고 있다. 1년 안에 가시적인 변화를 얻을 수 있는 곳으로 빨리 시동을 걸겠다”고 밝혔다.

실제로 양천구 목동신시가지11단지는 최근 재건축 2차 정밀안전진단(적정성 검토)에서 탈락했다. 앞서 9단지도 적정성 검토에서 탈락해 주민 반발이 커진 만큼 분위기 반전을 기대하는 모습이다. 목동뿐 아니라 안전진단 초기 단계인 여의도 재건축 사업도 순항할 것이라는 기대다. 故 박원순 전 시장이 집값 불안을 이유로 2018년 ‘여의도·용산 개발계획’ 추진을 보류하면서 분위기가 가라앉았지만 머지않아 가시적인 성과가 나타날 것으로 보인다.

실제 최근 재건축 단지 등 노후 아파트값 상승세가 두드러진 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 서울의 준공 20년 초과 아파트값은 올 들어 4월 첫째 주까지 누적 기준 1.27% 올랐다. 준공 5년 이하 신축이 0.7% 오른 것과 비교하면 1.8배가량 높은 수준이다. 지역별로는 동남권 즉 강남, 서초, 송파, 강동구가 1.6%로 가장 많이 뛰었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 재건축 대장주 격인 강남구 압구정 현대7차 전용 245㎡(80평형)가 최근 80억원에 거래됐다. 같은 평형이 지난해 10월 67억원에 거래된 것과 비교하면 불과 6개월 만에 13억원 오른 셈이다. “오세훈 서울시장 당선 효과로 재건축 아파트값 상승세는 당분간 지속될 것”이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다.

다만 기대만큼 재건축 규제가 술술 풀릴지는 미지수다. 서울시장이라도 여당이 절대 다수인 서울시의회 동의 없이는 직권으로 풀 수 있는 규제가 그리 많지 않기 때문이다. 서울시의회 의원 109명 중 101명이 더불어민주당 소속이다. 서울시 조례를 통해 재건축 수익성과 직결되는 용적률 규제를 풀려 해도 서울시의회 동의가 필수다.

안전진단 시작은 서울시장 권한으로 속도를 낼 수 있지만 2차 정밀안전진단부터는 국토교통부 산하 공공기관이 진행하는 만큼 사실상 정부 소관이다. 정비 사업 인허가권을 상당수 쥐고 있는 서울시 구청장이 여전히 더불어민주당 일색인 점도 변수다.

특히 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 재건축 핵심 규제 권한은 중앙정부 몫이다. 이들 제도를 완화하려면 국토부 소관 법령부터 개정해야 한다. 이 때문에 규제 완화만 믿고 재건축 단지를 추격 매수하는 것은 신중해야 한다는 것이 전문가들 한목소리다. 부동산 업계 관계자는 “오세훈 시장이 1년 남짓 임기 내 재건축 규제를 풀기 위해 힘쓰겠지만 지자체장 권한에 한계가 있다는 점이 변수다. 재건축 규제를 완화하려다 자칫 집값 급등 후폭풍을 불러올 수 있는 만큼 시장 분위기를 보며 속도 조절에 나설 가능성이 높다”고 내다봤다.

[김경민·강승태·정다운·반진욱 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2105호 (2021.04.21~2021.04.27일자) 기사입니다]

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