3기 신도시 사전청약 전략-내년 7월 시작…가점 낮으면 일단 이사부터

정부가 내년 7월부터 수도권 주요 공공택지에 공공분양주택 사전청약을 실시하기로 하면서 3기 신도시 청약에 대한 관심이 높아지고 있다. 신도시는 계획적으로 조성되기 때문에 교육, 교통 등 주변 개발이 잘돼 있을 뿐 아니라 시세보다 저렴한 값에 분양받을 수 있어서다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 9월 8일 오전 서울 정부서울청사에서 연 ‘제6차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 3기 신도시 등 사전청약 추진 방안을 공개했다. 홍 부총리는 “2022년까지 공급되는 24만가구의 분양주택 중 총 6만가구를 사전청약을 통해 조기 공급하려 한다”며 “이를 통해 무주택자의 내집마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대한다”고 강조했다.

3기 신도시를 중심으로 내년 3만가구 사전청약 계획을 살펴보면 인천 계양 일부(1100가구)는 내년 7~8월, 남양주 왕숙2 일부(1500가구)는 내년 9~10월에 각각 사전청약을 진행한다. 남양주 왕숙 일부(2400가구), 부천 대장 일부(2000가구), 고양 창릉 일부(1600가구), 하남 교산 일부(1100가구) 등은 내년 11~12월 중 사전청약에 돌입할 예정이다.

내년 하반기부터 고양시 창릉지구 등 3기 신도시에서 사전청약이 시작된다. <매경DB>

사전청약제는 본청약보다 1~2년 먼저 청약을 받는 제도다. 당첨되고 나서 본청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다. 토지 보상과 택지 조성 사업을 마치면 조기에 사전청약을 받아 청약 대기자 내집마련에 대한 불안심리를 덜어주겠다는 취지다.

다만 사전청약에 당첨된 사람이 부담하는 최종 분양가는 1~2년 뒤 본청약 당첨자가 부담하는 최종 분양가와 동일하게 책정된다. 본청약과 청약 조건이 같고 특별공급, 일반공급으로 나눠 분양하는 것도 비슷하다.

사전청약 당첨자는 일반청약 전까지는 재당첨이 제한되지 않는다. 다만 일반청약으로 다른 주택에 당첨된 경우에는 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없다. 역시 사전청약 당첨자가 추후 본청약에서 당첨을 포기해도 별도의 불이익은 없다. 다만 사전청약자는 본청약 때까지 무주택 요건 등 청약 자격을 유지해야 한다.

3기 신도시에 사전청약하는 장점은 또 있다. 신도시도 결국 공공택지라는 점이다. 주변 시세는 물론 민간분양 단지 보다 20%가량 저렴한 분양가가 가장 큰 장점. 또 공공택지에 분양되는 아파트(공공분양 아파트)는 민영보다 특별공급 비중이 크다. 자격 요건이 되면 특별공급을 적극적으로 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이다. 생애 최초나 신혼부부, 다자녀 가구 등 특별분양 요건이 된다면 더욱 유리하다. 공공분양이 중요한 또 다른 이유는 민간분양 청약과 달리 가점제가 아니라 ‘순위순차제’가 적용되기 때문이다. 순위순차제는 무주택 기간 3년만 충족하면 저축총액이 많은 순(전용 40㎡ 이하는 납입 횟수 많은 순)으로 선정된다.

이 때문에 사전청약 경쟁률이 상당히 높을 것이라는 전망이다. 현재의 서울 집값 수준, 강화된 대출 규제 등을 고려할 때 무주택 실수요자 입장에서는 3기 신도시가 내집마련의 좋은 기회가 되기 때문이다.

▶사전청약 당첨 어떻게?

▷‘당해’ 서울·인천 50%·경기 30%

3기 신도시에 당첨되려면 어떤 전략을 세워야 할까.

신도시 사전청약 때는 우선 ‘당해’ 개념을 알아두면 좋다. ‘당해’는 청약 때 주택을 공급하는 해당 지역(시·군) 거주자에게 우선 공급하는 청약 용어다. 최근 일반청약은 ‘당해 100% 우선공급’으로 해당 지역 거주자가 아니면 당첨이 어렵지만, 3기 신도시 같은 대규모 택지개발지구는 당해 비중이 50%로 제한돼 그 지역에 살지 않아도 당첨 가능성이 있다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역 거주자를 선정한다. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다.

물론 다른 지역에 거주하더라도 3기 신도시에 청약을 넣을 수는 있지만, 해당 지역에 2년 이상 살면 아무래도 당첨 확률이 높아지는 것은 사실이다. 그래서 내년 사전청약을 앞두고 ‘당해’ 요건을 채우기 위해 해당 시·군에 미리 전입하려는 움직임도 감지된다.

3기 신도시 7곳 가운데 인천 계양을 뺀 6곳은 전부 경기도 소재지여서 ‘30% 쿼터’가 주어진다.

예컨대 서울에 거주하는 사람이 하남 교산에 청약하면 3순위 자격을 받는다. 경기도 사람이 청약하면 2순위, 하남 사람(하남시에 2년 전부터 전입신고를 하고 거주 중인 사람)이 청약하면 1순위다. 하남 거주 요건을 갖추면 1순위 경쟁에서 밀려도 2순위인 경기도 사람과 한 번 더 경쟁할 수 있다. 여기서 밀린다 해도 1~3순위를 합쳐 또 경쟁을 하게 된다. 즉 사전청약에 3번의 기회가 생긴다는 얘기다.

청약전문가인 정지영 아임해피 대표는 “당해 지역 우선공급이나 특별공급은 떨어져도 두 번의 청약 기회가 더 있기 때문에 당첨 확률을 확 높일 수 있는 기회”라고 설명한다.

물론 지금 당장 이사를 가도 내년 7월 시작되는 사전청약일까지 2년 거주 요건을 채우기는 불가능하다. 하지만 내년 7월을 시작으로 2022년까지 사전청약이 예정돼 있고, 당장 내년 사전청약을 하지 못하더라도 본청약 시 요건을 채울 수 있다.

지역 선택도 중요하다. 예컨대 가장 많은 주택이 공급되는 지역은 남양주 왕숙1·2(총 3900가구)다. 이미 남양주에는 다산·별내지구에 입주한 주민이 많은 만큼 경쟁자가 적을 수 있다. 과천은 인구 자체가 적어서 2년 거주 요건만 갖춘다면 당첨 확률을 높일 수 있다. 다만 서울과 가까운 입지인 만큼 앞으로 2년 거주 요건을 채우려는 수요가 쏠릴 수 있다. 직방이 지난 8월 스마트폰 앱 이용자를 대상으로 설문한 결과에 따르면 응답자의 4분의 1(25.4%)이 하남 교산 지역을 선호하는 것으로 나타났고, 이어 과천(21.8%), 남양주 왕숙(18.4%), 고양 창릉(13.7%), 부천 대장(11.2%), 인천 계양(8.6%) 순으로 선호한다고 응답했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2076호 (2020.09.16~09.22일자) 기사입니다]



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