9억 넘는 아파트 사면 전세대출 즉시 회수…강화된 갭투자 방지책 [사상 최강 12·16 부동산 대책]

세제·대출 규제 어떻게 / 시가 27억 3주택자 종부세 340만원 늘어 / DSR, 업권단위 아닌 차주단위로 규제 / 고가주택 기준 공시가격→시가로 변경

16일 서울 송파구 한 상가의 부동산중개업소에 아파트 매매 가격이 게시돼 있다. 뉴시스

17일부터 시가 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다.

종합부동산세 세율 상향 조정으로 내년에 시가 27억원 상당의 3주택 이상 보유자에 대한 종부세가 340만원 넘게 늘어 1380만원에 이를 것으로 보인다.

16일 정부가 내놓은 주택시장 안정화 방안에는 이 같은 내용의 초고가주택 대출규제와 보유세 인상 방안이 포함됐다.

우선 지금까지는 투기지역·투기과열지구의 1주택세대와 무주택세대에 대해 40%의 주택담보인정비율(LTV)을 적용했으나 17일부터는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주에 대해 초고가 아파트를 담보로 한 주택매입용 주택담보대출을 금지하기로 했다. 단, 재개발·재건축 조합원이 1주택세대로서 불가피한 사유가 인정될 때는 예외를 허용한다.

오는 23일부터 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 LTV가 차등 적용된다. 현재는 주택가격 구간 없이 LTV 40%가 적용됐으나 앞으로 9억원 이하는 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%의 LTV가 적용된다. 만약 시가 14억원의 주택으로 담보를 받을 시 현재는 5억6000만원을 대출받을 수 있지만 앞으로는 4억6000만원만 대출이 가능하다.

합동 브리핑 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽 두번째)이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 김현준 국세청장. 서상배 선임기자

총부채원리금상환비율(DSR)도 업권 단위가 아닌 차주 단위로 규제를 적용하기로 했다. 기존에는 개별 대출 DSR가 40%를 초과해도 대출이 가능했으나 차주 단위로 적용하면 이는 불가능해진다. 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주가 규제 적용 대상이다.

고가주택 기준은 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경된다. 이에 따라 투기지역과 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입·처분 의무가 부여된다. 지금까지는 2년 내 기존주택을 처분하거나 전입하면 됐으나 기간이 1년 줄었다.

당국은 전세대출을 이용한 갭투자 등을 방지하기 위해 전세대출 차주가 시가 9억원을 초과하는 주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수하기로 했다. 현재 보증 만기연장을 제한하는 수준보다 한층 더 강화된 것이다.

고가 1주택자와 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 2주택자에 대해서 종부세율이 추가 인상된다. 1주택 고령·장기보유자는 세부담이 줄어든다.

시가 26억7000만원 상당(공시가격 20억원)의 3주택 이상 보유자 또는 조정지역 2주택 보유자는 종부세가 현행 1036만원에서 내년 납부분부터 1378만원으로 342만원이 늘어난다. 재산세(417만원)까지 더하면 보유세 부담은 1795만원에 달한다. 반면 시가 20억원(공시가격 15억원) 1세대 1주택 고령·장기보유자는 종부세가 현행 57만원에서 48만원으로 9만원이 줄어든다.

정부는 1세대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가해 실거주자가 아닌 경우 공제율을 제한하는 내용도 담았다. 1세대 1주택이라 하더라도 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세가 강화되는 셈이다.

구체적으로는 연 8%의 공제율을 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 구분해 공제 요건을 강화했다. 현재는 거주 기간과 상관없이 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 10년간 거주해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다.

세종=박영준 기자, 이희진 기자 yjp@segye.com

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