10년간 빅데이터로 본 재건축 가성비…창동주공·반포경남順

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 투자 유망한 서울 재건축 '슈퍼아파트' 톱5 ◆

'슈퍼아파트' 톱5로 선정된 잠실주공5단지 전경. [매경DB]

정부의 10·1 보완 대책에도 불구하고 재건축 아파트 가격이 지난해 9·13 대책 이후 최고 상승률을 기록했다. 전 고점을 돌파하거나 사상 최고치를 갈아치우는 재건축 아파트가 속출하고 있다. 바로미터 기능을 하는 재건축이 뛰자 서울지역 아파트 매물 자체가 자취를 감추고 있다. 예컨대 최근 핫이슈인 은마아파트 전용면적 84㎡는 22억원을 호가하고, 개포주공1단지 전용 50.64㎡는 25억원 최고가를 경신했다.

이렇게 재건축 아파트가 6년 이상 고공행진하는 장면은 전문가들조차 심상치 않은 조짐으로 바라보고 있다. 재건축 초과이익환수제, 조합원 전매제한 등 초고강도 재건축 억제 대책에도 다시 끓어오르는 이유는 무엇일까. 잘못된 정책이 시장 실패를 자초한 탓이 가장 크다. 각종 규제 일변도의 수요 억제 정책과 재건축 규제 대책이 '추가 부담 증가→공급 물량 감소→수급 불균형 초래→새 아파트 수요 증가→매물 감소→전세금 상승→집값 상승'으로 이어졌다는 분석이 나온다. 하지만 재건축은 지금 투자하기에 리스크가 상당한 편이다. 장기 상승에 따른 거품과 변동성·피로도가 높아지고 있다. 옥석을 구분하는 현명한 전략이 요구되는 시점이다.

그렇다면 서울 재건축 중에서 투자가치가 가장 높은 '슈퍼 아파트'는 어디일까. 한국자산관리연구원이 개별 아파트의 수익성을 예측하는 인공지능 아파트 가치 분석 시스템(AVS) '살집팔집'을 통해 분석해봤다. 이 시스템은 정부에서 특허기술을 인정받고 신기술자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 프롭테크 솔루션으로 20개 지표와 10년 빅데이터를 활용했다.

첫 번째로 도봉구 창동 주공18단지(총 910가구)는 1988년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률 138%는 도봉구 재건축 용적률 227%에 비해 낮아 대지지분이 넓은 게 장점이다. KB국민은행시세표에 따르면 전용 59.4㎡ 매매가격은 약 4억4500만원으로 건물감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 2800만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 평균 5.84%로 도봉구의 5년간 공시지가 변동률 4.82%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 평균 14.5%로 도봉구의 매매가격 변동률 8.24%를 웃돈다. 미래가치 요인으로 GTX-C노선(2021년 착공 예정), 우이~신설동 연장선(2022년 착공 예정), 창동·상계신경제중심지 조성(2023년 완공 예정), 동부간선도로 지하화와 중랑천변공원화계획(2022년 착공 예정) 등이 활발하다.

두 번째로 서초구 반포동 반포경남(총 1056가구)은 1978년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 183%로 서초구 재건축 용적률 203%보다 낮아 대지지분이 넓은 게 장점이다. KB국민은행시세표에 따르면 이 아파트 전용 73.5㎡ 매매가격은 약 19억7500만원으로 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 1억5706만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 14.1%로 서초구의 5년 평균 8.36%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 평균 18.75%로 서초구의 5년간 평균 15.44%보다 높다. 미래가치 요인으로 GTX-C노선(2021년 착공 예정), 신분당선 연장선 강남~신사(2022년 개통 예정), 위례신사선(2026년 개통 예정), 위례과천선, 한남~양재IC 지하화 추진, 양재·우면 R&D특구 조성(2021년 완공 예정), 양재동화물터미널 용지 개발(2027년 완공 예정), 도시재정비계획 등이 활발하다.

셋째로 송파구 잠실동 잠실주공5단지(총 3930가구)는 1978년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 152%로 송파구 재건축 용적률 203%에 비해 낮아 대지지분이 넓다. 이 아파트 전용 76.5㎡ 매매가격은 약 19억6000만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 8697만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 8.03%로 송파구의 5년간 평균 5.21%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 10.47%로 송파구 5년간 평균 12.11%보다 약간 낮다. 미래가치 요인으로 위례신사선(2026년 개통 예정), 위례과천선, 국제교류복합지구 조성(2019년 착공 예정), 가락시장시설 현대화사업, 도시재정비계획 및 도시재생사업이 주목된다.

넷째로 양천구 목동 목동신시가지7단지(총 2550가구)는 1986년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 125%로 양천구 재건축 용적률 135%에 비해 낮아 대지지분이 넓다. 이 아파트 전용 66.6㎡ 매매가격은 약 12억원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 6267만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 6.2%로 양천구의 5년간 평균 5.35%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 12.29%로 양천구 5년간 평균 10.78%보다 높다. 미래가치 요인으로 강북횡단순환선 건설(목동~청량리, 2022년 착공 예정), 목동선 경전철(2022년 착공 예정), 서부간선도로 지하화(2021년 완공 목표), 도시재정비사업 등이 추진된다.

다섯째로 영등포구 여의도동 시범(총 1578가구)은 1971년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 169%로 영등포구 재건축 용적률 213%에 비해 낮아 대지지분이 넓은 편이다. 이 아파트의 전용 79.2㎡ 매매가격은 약 13억8500만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지지분 가격은 9953만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 10.72%로 영등포구의 평균 7.34%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 15.73%로 영등포구 5년간 평균 13.52%를 상회한다. 미래가치 요인으로는 GTX-B노선 예타 통과(2022년 착공 예정), 신안산선 착공(2019년 착공), 신림선, 서부선 경전철, 서부간선도로 지하화(2021년 완공 목표), 도시재정비사업 등이 추진된다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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