공모 부동산간접투자 여건 획기적 개선…1430조 가계 유동성 흡수

도심복합개발, 역세권, MICE 등에 투자

수익성 높은 부동산 공급에 세금 혜택까지 확대

10월 앵커리츠 조성...안정적 투자 유도

[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 11일 주택시장으로 쏠리는 가계 유동성을 분산하기 위해 ‘공모형 부동산간접투자 활성화’ 카드를 내놨다. 가계가 은행에 맡겨 놓은 예금 규모만 1430조원으로 역대 최대치인 상황에서 넘치는 유동성은 언제든 주택시장을 위협 요인으로 꼽힌다. 이때문에 정부는 역대 최대 규모의 가계 유동성을 기업의 신사업투자나 건설투자 등 생산적 분야로 흡수해 주택시장 안정도 꾀하고, 부동산 간접투자 시장도 선진국 수준으로 키운다는 계산이다.

정부는 LH, 코레일, 철도시설공단 등이 추진하는 산업단지, 물류단지, 역사, 역세권, 복합환승센터, MICE(전시‧컨벤션) 등 개발사업 등에 민간 사업자를 선정할 때 공모 리츠와 부동산펀드 사업자를 우대할 계획이다 [헤럴드경제DB]

▶‘공모 부동산간접투자’란= ‘부동산간접투자’는 부동산이나 부동산 관련 상품에 투자해 그로부터 발생한 이익을 배당받는 것이다. 부동산간접투자는 크게 리츠와 부동산펀드로 나뉜다. 주식을 발행해 여러 투자자들로부터 자금을 조달한다. 49인을 초과해 모집하면 ‘공모’가 된다. 공모 리츠와 부동산펀드는 외형적으로 큰 차이가 없지만, 리츠가 증시에 상장돼 거래되기 때문에 유동성 측면에서 유리하다.

그동안 공모형 부동산간접투자(이하 공모)는 업무용빌딩, 리테일(상가·백화점 등) 등 주로 상업용 부동산에 투자돼 꽤 높은 수익률을 달성했다. 오피스리츠 연수익률(리츠정보시스템)의 경우 2018년 6.4% 수익률을 기록했다.

문제는 이런 부동산간접투자가 대부분 대형 투자기관만 참여하는 사모형태로 운영돼, 기관투자자, 외국인 등 일부 투자자의 전유물이 됐다는 점이다. 작년 사모시장은 155조8000억원까지 성장했지만, 공모는 6조원으로 지지부진했다.

정부는 역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 또는 시설운영의 민간사업자 선정 시에 공모사업자 또는 공모자금 활용 사업자를 우대한다. [국토교통부]

▶투자할 만한 간접투자 상품 얼마나 느나= 향후 공모 시장엔 개인들이 투자할 만한 상품이 많이 나올 가능성이 커졌다. 정부는 LH, 코레일, 철도시설공단 등이 추진하는 산업단지, 물류단지, 역사, 역세권, 복합환승센터, MICE(전시‧컨벤션) 등 개발사업 등에 민간 사업자를 선정할 때 공모 리츠와 부동산펀드 사업자를 우대할 계획이다. 주무부처가 고시하는 시설사업기본계획 내용에 공모자금 활용에 관한 것도 포함시켜 민자 인프라 개발에 공모자금이 투자될 수 있도록 한다는 게 정부 계획이다.

LH가 판교 알파돔 빌딩을 개발해 상장 리츠에 매각했던 것과 같은 사례도 적극 장려할 계획이다. 공모 사업자에게 신도시 내 자족용지를 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠‧부동산펀드에 우선 매각하는 방식이다.

국토부 관계자는 “공모가 산업시설용지를 우선공급 받아 지식산업센터를 설립 후 입주기업에 분양 또는 임대운영하는 방식도 고려할 수 있다”며 “공모를 도시첨단산업시설용지, 물류시설용지의 우선공급 대상에도 포함시킬 것”이라고 했다.

▶10월 앵커리츠 조성…수익률 상향 추진= 정부는 연기금, 금융기관 등이 최대주주(앵커)가 돼 리츠의 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 전반적으로 지원한 안정성과 신뢰성이 높은 앵커리츠를 10월 조성할 계획이다. 10월에 주택기금여유자금 이외 연기금, 금융기관 등 공동 투자자를 유치해 자산관리회사를 선정할 예정이다.

앵커리츠는 주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자해 안정적인 안정적인 투자가 가능한 상품으로 꼽힌다.

수익률도 높아질 것으로 보인다. 정부는 양질의 투자상품을 제공하고, 세금 혜택을 늘려 공모 수익률을 높일 계획이다. 당장 배당세분리과세(운영이익)를 적용해 일반과세 대비 0.4%포인트, 종합과세대비 2.2%포인트 유리한 수익률을 제공하도록 한다는 방침이다. 또 재산세도 분리과세가 가능하게 해 사모 대비 수익률을 약 0.3%포인트 우위에 두도록 할 예정이다.

▶전문신용평기기관 '신용평가' 결과 공개= 정부는 공모 투자의 신뢰성을 높이기 위한 방안도 마련했다. 일정규모 이상 자산을 보유한 상장 리츠에 대해 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가 결과를 공개하도록 할 예정이다. 상업용 부동산시장의 객관적인 투자성과 기준을 보여주는 투자지수도 개발해 공개할 예정이다.

jumpcut@heraldcorp.com

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