[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]신도시 건설과 집값 영향

지난 7일 정부는 경기 고양시 창릉과 부천시 대장 등 28곳에 11만가구를 공급하는 ‘제3차 신규택지 추진 계획’을 전격 발표했다. 지난해 9월 17곳에 3만5000가구, 같은 해 12월 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양 등 41곳에 15만5000가구를 공급하는 1·2차 계획을 발표한 데 이어 28곳에 11만가구를 공급하는 내용의 3차 계획을 공개함으로써 수도권 86곳에 총 30만가구를 공급하는 계획안이 마무리됐다.

철저한 보안 속에서 깜짝 발표된 3차 신도시 후보지는 광명, 시흥 등 기존에 거론됐던 지역을 배제한 고양 창릉과 부천 대장동 인근이었다. 서울과 연접해 있거나 불과 1㎞ 이내이고 서울의 수요를 분산시키기 위해 서울과 연계 지하철 또는 GTX 노선 등과 연결하는 슈퍼-BRT를 건설해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하고 자족도시로서의 면모를 갖추겠다는 내용도 담고 있다.

정부의 신도시 발표 이후 인근 지역 주민들의 반발이 거세다. 특히 그동안 규모에 비해 자족도시로서의 기능이 미미한 일산과 광역교통망 체계도 제대로 갖춰지지 않아 미분양으로 몸살을 앓고 있는 검단지역이 대표적이다. 또한 서울지역의 주택 공급 부족을 신도시로 해결하려는 방식에 대한 우려도 적지 않다. 과연 신도시 건설은 집값 안정에 해결책이 될 수 있을까.

신도시 역사를 거슬러 올라가보자. 1기 신도시가 논의된 1980년대 말은 지금보다 훨씬 집값 상승 압력이 거셌던 시기다. 3저 호황으로 경제성장 속도도 가팔랐고 일자리를 찾아 농촌에서 도시로 많은 인구가 이동하면서 서울 등 대도시의 주택가격 상승이 심각한 사회문제로까지 비화되던 시기였다.

결국 단기간에 주택을 공급하기 위해 1988년부터 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 20㎞ 반경 내 5대 신도시 건설을 포함한 200만가구 공급이 추진됐다. 그러나 신도시 발표 이후에도 집값 상승세는 이어졌고 결국 신도시 입주가 시작되고 경기가 둔화세로 접어든 1991년 5월부터 서울 집값은 안정세에 접어들게 되었다. KB주택가격지수에 따르면 서울 주택가격지수는 1986년 1월 30.0(2019년 1월, 100)에서 1991년 4월까지 49.4로 65% 상승하다가 그해 5월 49.1로 하락했다.

2기 신도시는 2000년대 중반 집값 상승의 대안이었다. 전국에서 청약 열풍을 몰고 왔던 판교를 비롯해 위례, 동탄, 파주, 김포, 광교, 양주, 검단 등 수도권과 천안 아산, 대전 도안 등 충청권까지 확대하여 건설되었다. 2기 신도시 발표 직전(2003년 1월) KB 서울주택가격지수는 55.6이었으나 지속적으로 상승, 글로벌 금융위기 전(2008년 10월)까지 84로 52% 상승했다. 결국 금융위기 여파에 따른 경기위축과 판교 입주가 시작된 2010년부터 서울 집값은 안정세로 전환되었다.

역사가 증명하듯 주택가격은 한 번 오르기 시작하면 ‘신도시’라는 대안에도 쉽게 잡히지 않는다. 결국 ‘신도시 건설’ 발표는 심리적 안정을 주는 시그널일 뿐이고 입주 시점까지 실질적인 가격 하락을 기대하는 것은 무리이다. 따라서 3기 신도시 건설 발표도 장기적으로 안정적인 주택 공급에 대한 ‘시그널’로 해석하는 것이 타당하다.

또한 1기 신도시의 경우 건설 당시 분당과 일산의 분양가는 비슷했으나 시세는 현격한 차이를 보이고 있다. 2019년 1월1일 기준 3.3㎡당 가격은 분당 2152만원, 일산 1236만원으로 일산이 분당 대비 절반 수준에 지나지 않는다. 결국 서울 강남권과 연계되는 전철과 IT 관련 기업 입주 등 자족도시로서의 인프라를 갖춘 분당과 서울 북부권의 수요를 분산할 수 있는 매력도가 낮은 일산의 격차는 불 보듯 뻔한 것이었다. 그래서 그동안 신도시로서 다른 길을 걸어온 이젠 ‘오랜’ 도시에 사는 주민들은 3차 신도시에 대한 시선이 곱지 않은 것 같다. 3기 신도시의 성패에 대한 해답은 1기 신도시의 현실에서 찾아야 하는 것 아닐까.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장

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