최근 집값 상승세 5년지속 가정해 부담금 산출

재건축 초과이익환수금의 취지는 재건축으로 발생한 초과이익의 일정 비율을 부담금으로 걷어들이겠다는 의미다.

재건축 종료 후 가격(재건축 준공 인가 때 가격)에서 재건축 시작 전 가격(추진위원회 설립인가 때 가격)과 개발비용을 빼면 재건축 덕분에 증가한 주택가치가 된다. 재건축 단지 주택가치 상승분에서 같은 기간 주변 아파트 시세 상승분을 뺀 것이 바로 재건축 초과이익이다. 0~50%의 계단식 누진세율을 곱하면 재건축 초과이익환수금이 계산된다. 이를 조합원 수로 나눈 값이 조합원 개인이 부담해야 하는 금액이 된다.

서초구청은 반포현대의 재건축 종료 후 주택 가격을 1155억원으로 예측했다. 80가구였던 반포현대가 재건축 후에는 임대아파트와 일반분양을 합해 총 108가구가 된다. 이때 조합원 분양분은 977억원, 일반분양분은 162억원, 임대아파트 가치는 16억원으로 계산했다. 일반분양분과 임대아파트 가치는 시공사가 제출한 자료를 근거로 삼았고, 조합원 분양분은 과거에 보인 상승세가 미래에 이어진다는 가정하에 계산한다.

첫 번째 논란은 반포현대의 현재 시세다. 80가구에 불과한 반포현대는 최근 실거래된 시점이 작년 6월로 9억6500만원에 거래됐고 그 후에는 실거래된 적이 없다. 작년 6월 이후 서울 전역의 집값이 크게 올랐기 때문에 현재 시세를 잘 산정하는 것이 중요하다. 서초구청 관계자는 "반포자이, 반포리체 등 주변 단지의 3.3㎡당 가격을 평균해서 구했다"고 설명했다. 그렇게 해서 계산된 가격이 3.3㎡당 4500만원이다. 더 큰 차이는 완공 후 가격 계산에서 나왔다. 반포현대는 추진위원회가 설립된 2015년 당시 감정가액이 4억7825만원이었고, 그때부터 지금까지 기록했던 상승세가 준공시점인 2023년까지 5년간 이어진다면 주택 가치가 12억2125만원이 된다고 서초구청은 계산했다.

반포가 서초구 내에서 그동안 높은 가격상승률을 보여왔기에 재건축 완료 시까지 서초구 아파트 평균 시세는 반포현대보다 작게 상승할 것으로 내다봤다. 그렇게 계산한 정상주택가격 상승분이 98억2000만원이다. 반포현대의 시공사인 동부건설은 개발비용으로 401억8000만원을 계산했다. 이 계산에 따른 초과이익은 108억5520만원이다. 누진세율을 감안해 계산하면 1인당 초과이익환수액 부담금은 1억3569만원이 된다.

이달 2일 조합은 가구당 850만원을 부담한다고 계산했지만, 이는 현재 시세와 미래 상승률을 모두 낮춰 잡은 것이라는 게 서초구청의 설명이다. 하지만 이때는 현재 시세 부분만 바로잡으라고 얘기해 조합은 지난 11일 약 7157만원의 예정 부담금을 제출했다. 이 역시도 서초구청과 한국감정원이 보기에는 문제가 많았다. 여전히 조합이 산정한 현재 시세가 서초구청이 판단한 가격보다 낮았고, 미래 가격상승률이 과거 가격상승률보다 낮다고 가정했기 때문이다. 현재 시세를 더 높이고 미래 가격상승률을 더 높인 결과 1억3569만원의 예정 부담금이 계산됐다.

이에 대해 조합은 반발하고 있다. 반포현대 조합 관계자는 "온갖 부동산 규제가 쏟아져 강남 집값이 소폭 하락하고 있는 상황"이라며 "집값을 잡겠다는 정부가 미래 가격상승률을 과거와 같다고 가정한 것은 자가당착"이라고 주장했다.

반포현대에 부담금 예정액을 통보하기 직전, 서초구청은 한국감정원에도 조합이 제출한 자료를 공유했다. 한국감정원은 1억4000만~1억5000만원 수준이 될 것으로 예상했지만, 서초구청은 이보다 소폭 작은 금액을 조합에 통보했다.

국토교통부 관계자는 "보수적으로 부담금을 산정하는 조합 말을 그대로 믿지 말고 신중하게 산정하라"고 주문했다. 그는 "부담금을 충분히 사업비로 잡아놔야 조합원들이 나중에 추가로 부담금을 낼 일이 없다"며 "많이 걷었다가 돌려받으면 기분 좋지만, 나중에 더 걷는다고 하면 심각한 문제"라고 말했다.

[전범주 기자 / 용환진 기자]

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