[뉴스&분석] 붕괴위험 없으면 재건축 못한다

◆ 재건축 또 옥죄기 ◆

아파트 재건축 사업 추진을 결정하는 첫 단추인 안전진단 기준이 대폭 강화된다. 건물의 구조적 안전에 대한 평가 점수 비중을 '확' 높여 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축 자체가 어려워지는 것이다.

이미 안전진단을 통과한 재건축 단지도 공공기관을 통해 재검증을 받도록 했다. 서울에서만 30년 연한이 도래한 10만3822가구가 새로운 안전진단 기준을 적용받게 된다. 새 기준이 적용되면 현재 재건축이 가능한 단지 숫자가 절반 이하로 '뚝' 떨어질 것으로 보인다.

이번 조치로 조합원지위양도 금지, 초과이익환수제 부활, 분양가상한제 도입 가능성 등에 이어 재건축에 대한 사중 족쇄가 채워졌다는 평가가 나오고 있다.

20일 국토교통부가 발표한 도시정비법 시행령과 안전진단 기준 개정 내용은 앞으로 재건축을 결정할 때 층간소음이나 주차 공간 부족 같은 주거 환경보다는 건물 안전 여부가 더 중요해진다는 것을 의미한다.

우선 안전진단 평가를 할 때 구조안전성 평가 비중을 현행 20%에서 10년 전 노무현정부 시절과 똑같은 수준인 50%로 올렸다. 아파트 재건축 시엔 민간 전문기관의 안전진단을 거쳐야 한다. 평가 항목은 네 가지이고 각각 가중치가 다르다. 현행 기준은 주거 환경 40%, 설비노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용편익(경제성) 10%다. 정부는 이를 바꿔 구조안전성 비중을 50%로 올리고 주거 환경 가중치를 15%로 낮췄다.

재건축 통과를 어렵게 하거나 늦추는 '허들'도 곳곳에 만들었다. 기존에는 안전진단 평가 결과 '조건부 재건축'(D등급) 판정을 받으면 사실상 바로 사업 착수가 가능했지만 앞으로 공공기관의 적정성 재검토를 받아야 한다.

이번 안전진단 강화로 재건축 연한 연장 가능성이 완전히 없어졌다고 보기도 어렵다. 김현미 국토부 장관이 지난 6일 국토교통위 전체회의에서 "재건축 연한 40년 연장은 제가 하지도 않은 말이 한 것처럼 발전됐다"고 발언한 이후 강남 재건축 단지 일부가 호가를 끌어올리고 안전진단을 신청하기 위해 주민 동의를 받는 등 분주한 모습을 나타냈다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "설 직후 예고도 없이 갑자기 발표하는 등 서두른 모습을 보면 장관 발언이 오히려 '역효과'를 내자 국토부가 선제적 차단에 나선 것일 수 있다"고 해석했다.

[이지용 기자]

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