[Real Estate] 동부이촌동 통합 리모델링 손익계산서 한가람·강촌 등 가구당 3~4억 차익 기대

서울 용산구 동부이촌동 총 5000여가구 규모 5개 단지가 3개층을 증축하는 통합 리모델링에 나선다.

서울 용산구 동부이촌동 일대 5개 아파트 단지가 5000여가구 규모의 통합 리모델링 사업을 추진한다. 동부이촌동이 전통 부촌으로 통하는 데다 여러 단지가 함께 리모델링을 추진하는 것은 이번이 처음이라 눈길을 끈다.

이번에 리모델링을 추진 중인 단지는 이촌로와 서빙고로 사이에 위치한 한가람(2036가구), 강촌(1001가구), 이촌코오롱(834가구), 한강대우(834가구), 이촌우성(243가구) 등 5곳 총 4948가구다. 이들 단지는 최근 리모델링 추진준비위원회를 만들어 임시위원장을 선출했다. 지난 2월 4일 주말에는 주민설명회도 개최했다. 추진준비위 관계자는 “상반기 중 정식으로 추진위원회를 설립할 예정”이라며 “연내 조합 설립까지 마치고 내년부터는 본격적인 사업에 착수할 것”이라고 설명했다.

리모델링은 아예 새로 짓는 재건축과 달리 기존 건물의 뼈대인 내력벽은 남기고 세대별 평면설계 등을 보강해 짓는다. 준공된 지 15년이면 조합 설립과 사업 추진이 가능해 재건축 가능 연한(30년)보다 짧다. 재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제에서 자유로운 것도 장점이다. 동부이촌동 5개 단지는 1995~2000년 사이에 준공돼 리모델링 가능 연한은 넘겼다.

이들 단지가 재건축이 아닌 리모델링을 추진하는 이유는 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율) 때문이다. 단지에 따라 용적률이 322~423%에 달해 재건축으로는 사업성을 보장하기 쉽지 않다. 리모델링은 용적률 증가분 30% 이내에서 증축을 통해 기존 가구 수의 최대 15%까지 새로 지어 일반분양할 수 있다. 기존 가구도 전용면적이 20㎡가량 늘어나는 효과가 있다.

일단 주민 반응은 긍정적이다. 한가람아파트 앞에서 만난 주민 김 모 씨는 “그간 동부이촌동 집값이 입지에 비해 저평가됐다는 아쉬움이 있었는데 리모델링으로 새 집이 되고 커뮤니티시설도 보강된다면 반대할 이유가 없다”고 말했다.

이런 기대감을 반영하듯 일대 아파트값 시세는 오름세다.

한가람 전용 59㎡는 올 초 9억1000만원(20층)에 거래됐다가 1월 6일(21층)과 8일(10층) 단숨에 9억9000만원으로 뛰었다. 불과 지난해 하반기에는 8억원 후반대, 상반기에는 7억원 초반대에도 거래되던 아파트다. 한강대우 전용 84㎡(13층)는 올 1월 8일 12억원에 팔렸다. 불과 지난해 9월 같은 평형 20층 매물이 10억원에 거래된 바 있다. 이촌우성 전용 114㎡는 최근 저층 매물이 12억5500만원에 손바뀜이 일어났다.

KB국민은행 부동산 시세에 따르면 1월 말 기준 이촌동 평균 아파트값은 3.3㎡당 3227만원으로 지난해 초(2660만원) 대비 21.3% 올랐다. 이촌동 일대 A공인중개사사무소 관계자는 “한가람 전용 59㎡는 이제 11억원에 매물이 나온다”며 “마침 인근 단지인 이촌현대 리모델링 사업이 속도를 내는 동안 집값이 뛰면서 리모델링 기대감이 더욱 커졌다”고 귀띔했다.

아직 정확한 계산은 어렵지만 추진위 측은 통합 리모델링 사업을 통해 수익이 꽤 날 것으로 기대한다. 총 4948가구 규모인 이들 단지는 수직증축을 통해 최대 3개 층, 741가구(15%)까지 늘릴 수 있다. 예를 들어 전용 84㎡(옛 34평)는 리모델링 후 약 110㎡(옛 42평)로 넓어진다.

추진위 측은 이들 가구를 3.3㎡당 최소 3300만원에 분양하고 여기서 발생하는 수입으로 증축, 커뮤니티시설 등 건축비를 충당하면 입주민당 분담금이 1억원 남짓, 아무리 많아도 2억원 이내라고 설명한다. 한가람 전용 84㎡를 전용 110㎡로 리모델링하면 준공 시점 시세가 최소 13억8600만원(일반분양가 3.3㎡당 3300만원×42평 기준) 정도다. 최근 시세가 많이 오르기는 했지만 전용 84㎡를 일찍이 10억원 안팎 가격에 매입해둔 집주인은 충분히 수억원 이익을 낼 수 있는 구조다.

5개 단지 모두 입지 자체도 훌륭하다. 예부터 부촌으로 통하는 동부이촌동에 자리했고 도보 거리에 지하철 4호선·경의중앙선 이촌역이 지나는 초역세권이다. 또한 용산역에는 아이파크몰·이마트·CGV 등 각종 쇼핑·문화시설이 모여 있다. 앞 단지 한강맨션을 넘어 한강 조망도 가능하다. 미군기지 이전 부지에 조성 사업이 추진되고 있는 용산공원과도 가깝다. 노선이 확정되지는 않았지만 강남~용산을 잇는 신분당선 연장 사업도 기대감을 높이는 호재다. 리모델링뿐 아니라 한강맨션 등 인근 재건축 추진 단지까지 개발이 완료되면 노후했던 동부이촌동 환경도 말끔히 개선될 것이란 기대를 모은다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 방배동 래미안에버뉴(옛 삼호), 도곡동 ‘쌍용예가클래식(옛 동신)’ 등 과거 리모델링 사례를 보면 준공 후 시세가 최소 20~30% 뛰었다”고 평가한다. “다만 내력벽 철거 허용 철회 등 규제와 단지별 지분 정리, 주민 동의율 등 사업 과정에 생길 수 있는 변수는 염두에 둬야 한다”는 조언도 함께다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1945호·설합본호 (2018.02.07~2018.02.20일자) 기사입니다]



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