[김용일의 부동산톡] 매매계약 당사자가 법인, 불특정다수인 경우 주의할 점

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약서 등을 작성할 때, 계약 당사자(주체)를 정확하게 기재하는 것이 중요하다. 계약 당사자는 계약에 대한 권리의무 및 법적 효과의 주체이기 때문이다. 이번 시간에는 계약의 당사자가 법인인 경우와 계약당사자가 불특정다수인 경우 주의할 점에 대해 정리해 보겠다.

◇ 계약당사자가 법인인 경우

법인과 매매계약을 체결하려는 경우, 법인 자체를 계약의 당사자로 명확하게 기재해야 하고, 법인의 대표 또는 대리인을 계약의 당사자로 기재하면 안된다. 예를들어, 매수인란에 A주식회사 대표이사 B라고 기재하는 경우에 A 주식회사가 계약의 당사자이고, 대표이사 B는 단지 주식회사의 대표자로서 이름이 표시된 것에 불과하므로, A주식회사의 법인직인을 날인하여야 하는 것이지 대표이사 B의 개인 도장을 날인하면 안 된다. 그리고, 위 매매계약과 관련하여 분쟁이 발생했을 때도 A법인을 상대로 계약해제 통지, 소송제기 등을 하여야 하는 것이지, B 대표이사 개인을 상대로 하면 안 된다. 참고로, 개인사업자가 당사자인 경우는, 해당 사업체가 아니라 개인이 당사자가 된다.

◇ 계약당사자가 불특정다수인 경우

부동산 매매계약서에 매수인으로 A 외 2명 등으로 기재되는 경우가 있다. 즉, 매수인의 일부만 인적사항을 특정하고, 나머지 매수인의 인적사항은 제대로 기재하지 않는 것이다. 매매계약시 이렇게 매수인을 기재하는 이유는 여러 가지가 있겠으나, 전매의 수단으로 악용될 수 있고, 매수인 특정이 곤란하여 계약체결의 당사자 및 해제의 당사자가 누군인지에 대해 법적 분쟁의 우려가 있으므로, 계약시 각별히 유의해야 한다.

해제와 관련하여 보면, 매매계약후 매수인이 특별한 사유 없이 잔금을 지급하지 않는 등 매수인의 귀책으로 채무불이행이 발생하는 경우, 매도인은 자신의 계약상 의무이행을 동시이행 조건으로 하여 계약해제를 할 수 있다. 또한, 매매계약후 당사자들은 협의하여 계약을 합의해제할 수도 있다.

그런데, 매매계약의 당사자가 여러명인 경우 해제권을 행사할 때 주의할 점이 있다. 계약 당사자가 여러명인 경우는 전원이, 전원에 대하여 해제의 의사표시를 해야 해제가 유효하다는 것이 민법의 법리이다. 즉, 위와 같은 사안에서 매수인이 A 외 2명 등으로 기재된 경우라면, 매수인이 채무불이행시에도 매도인은 원칙적으로 해당 매수인 전원에게 계약해제의 의사표시를 해야 계약해제의 효과가 발생하는 것이고, 합의해제를 할 때도 전원과 해제합의를 해야 유효한 것이다.

그런데, 매매계약시 매수인으로 ‘A외 2명’으로 기재했지만, 계약체결시나 그 이후 해제 시점까지 매도인에게 ‘A외 2명’에서 2명에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는 경우에, 계약해제는 A에게만 해도 되는지, 아니면 나머지 2명도 전부 찾아내어 그들에게까지 해제를 해야만 하는지가 문제되는데, 판례는 위와 같은 경우 A만 계약당사자로 인정하고, A에게만 계약해제 통지를 하면 된다는 입장이다.

구체적으로 대법원은 “실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매 계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 자금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 ‘외 ○인’에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 ‘외 ○인’에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다”라고 판시하였다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

＜ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 - 무단전재 & 재배포 금지＞